小產權房的希望之途

　　小產權并不都是違法違規的。有的小產權房本來就合法，有的地區小產權房已經轉型為合法，小產權房轉為合法的道路是暢通的。小產權房實際上是中國人民在目前土地法規體系不完備情況下的集體大創造，村民、村集體、鄉政權、縣政府、開發商、城鎮居民，不同角色共同參與，導演了當代世界上最大規模的不完整產權問題的房屋。但是它也不全是農民的違規創造，也不僅僅是城鎮居民的趨利行為，政府機關也是小產權房的締造者之一。

　　1993到1995年北京曾清查過小產權房。其中昌平區的北七家鎮﹑平西府鎮﹑霍營鄉等營建的王府花園﹑溫泉花園等15個居住小區被宣布為違法項目。1997年5月北京市人民政府發布政令，責令上述項目補繳土地出讓金﹑稅費，并處以罰款。歷經六年談判，目前這些項目已經基本轉為合法，它正說明將相當部分的小產權房轉為合法的道路是暢通的，其關鍵在于中國人民的偉大創造性和政府的開創作為。

　　由于上位法優于下位法，《憲法》對農村集體土地使用權的規定對農民是比較有利的，這是中國集體土地法律改革的基礎；但是下位法的《土地管理法》等法規對農民集體占有、使用、收益和處分土地財產還是不明確的，它事實上確立了國家、特別是地方政府對土地利用的壟斷權，這導致農民對土地的基本權利得不到保護；致使土地使用權的轉讓收入成為地方政府推進現代化的主要原始資本積累；致使開發商成為土地資產價格暴漲的主要受益人，也就往往導致農民集體的社會抗爭。

　　為此既要改革，又要最大限度地利用現有法律的例外條款解決實際問題。目前中國的法律中也保留了多條途徑使得農村建設用地使用權可以合法轉移，這實際上是打開農村土地流轉的一道彩虹。

　　為此，中國小產權房問題改革的實質就是要實現中國歷史上又一次以土地為主的財富再分配，再次確立高速前進的中國城鄉建設的利益平衡，解決土地使用權商品化。任何一個負責任的中央政府都不可能不解決之。過去30年的中國城鎮化的最大受益方可能是地方政府，未來30年土地改革的最大受益方應該是人民，特別是中國農民。從中國的互動機制而言，為防止通過社會沖突的方式導致維憲﹑護憲的危機，中央政府必須在較近期作出集體土地使用權轉讓的制度安排。

　　由于現行的《土地管理法》是在保持著諸多盲區的情況下運轉的，為此甚至需要以政代法﹑以令代法維持管理局面。這正是中國小產權房問題勢大的制度原因，也是小產權房問題影響力巨大的關鍵。它客觀上造就了小產權房利益相關方的越來越大的談判力量，也直接倒逼著中央政府應盡快出臺集體土地使用權流轉的管理辦法，區別對待，解決中國的小產權房問題。

　　從戰略上分析比較可行的方法是：以中央政府的有關行政通知為橋梁，2008年即開始修改和完善《土地管理法》、《房地產法》、《擔保法》等法律、甚至以釋憲說明等體系性措施，確立農村集體建設用地流轉的法律安排，直接促進集體建設用地進入市場經濟流轉。有關土地流轉的收入劃歸農民和農民集體，國家通過稅收實現利益調節，徹底解決小產權房這個改革過程中出現的怪胎 。我們認為：商品化的土地使用權流轉不僅應該成為政府﹑工商企業的原始積累和財富源泉，而且也應該成為億萬人民社會生存和財富創造的基礎。