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門策爾(FrankMuenzel)教授是德國漢堡馬克斯·普朗克外國法與國際私法研究所的研究員，可以說是研究中國法律最著名的德國專家之一，也是德國公認的一個中國通。他與中國法學界的淵源很深，和許多老一輩和現今已經步入中年的中國法學家都有密切的學術交往。
從改革開放時起，他就積極熱心地關注著中國法律改革的所有動態和進程，并為中德法學界之間的交往合作作出過許多貢獻。
他獨自主辦的德文版“中國法”雜志，對于德國法律界了解中國法律現狀起了非常大的作用。從他此處關于中國物權法草案的短評中，可以看出他對中國法律界了解之深。
客觀地講，他從一個外國法學者的角度所談的觀點，其實也代表了一些國內學者的看法，對于我們不無啟發意義。
門策爾
按照物權法草案第一百五十五條的規定，建設用地使用權到期時，除因公共利益需要收回該土地外，出讓人應該同意“續期”，即延長使用期，不許改變使用條件，也不許提高使用費。實踐里，建設用地使用權的主要作用在于第二百六十六條第2款的“高層建筑”。物權法草案第六章，該“高層建筑”的業主得到對建筑物的無期限區分所有權。第一百五十五條保障業主對建筑物所使用的土地能保留長期使用權。這樣，草案第一百五十五條保障了部分市民的不動產。
但是，關于農民對土地的使用權，草案沒有相當于第一百五十五條的規定。在根據法工委的委托寫的1999年公開發表的“中國物權法草案建議稿”中，陳甦寫的第四章規定，農民有50年定期的“農地使用權”。到期，除農民棄權或者土地為了社會公共利益被征收外，使用權自動延長，條件不變。稍后王利明發表的物權法草案已沒有農地使用權，只規定了有期限的承包經營權，到期，發包人沒有正當理由不得拒絕續展承包期。“正當理由”比“社會公共利益”廣多了，但是此后所有的草案連這個保護農民的規定也沒有。此次征求意見的物權法草案也不例外。
按草案第六十一條規定，農民的土地屬于“本集體的成員集體所有”。因此，本集體村民會議應該討論決定發包土地的問題。但是農民不能用發包合同對抗土地征用.在實踐里，如果村民委員會或者控制村民委員會的黨支部書記簽訂了農民補償費等措施的協議的，開發商可以得到有關部門的征用決定。農民就常常失去耕地、房子和在集體企業就業的機會，即失去一切。可以合法得到的補償相當于被征用的土地的市場價值的百分之幾。有時連這個補償也得不到。
按草案第六十四條，農民可以請求人民法院“撤銷”集體干部關于上述協議的決定。但是，萬一農民成功撤銷集體干部簽訂的協議的話，也不能撤銷國家機關的征用決定。因為農民對其土地沒有長期固定的物權，所以法律上也沒有對抗征用的辦法。因此，在實踐里，對開發商，農民的土地權利不受法律保護。通過征用，開發商可以拿走農民使用的土地，把該土地變成受法律保護的市民不動產。作為中國公民大多數的農民對作為其生活基礎的土地權不受法律有效保護。作為中國公民的極少數的高層建筑業主可以對這個土地得到受法律有效保護的長期權利。物權法草案支持這個狀況，允許少數有錢的人侵害大多數人的利益。
外國人看，這很奇怪。
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