物權法應設立強制預告登記制度

　　中國建筑工程總公司 秦玉秀 孫興華

　　物權法(草案)第21條規定：“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經債權人同意，不得處分該不動產”“預告登記后，債權人自能夠進行不

動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。”筆者認為，本條有如下幾個問題需要探討：

　　主體應為轉讓人和受讓人

　　草案第21條的債權人與債務人的定義，起草者可能是從不動產買賣合同的角度出發而定的，但是筆者認為，此處如此定義似乎值得探討。因為從合同的角度出發，有償合同是以對價為前提的，雙方當事人應當互為債權債務人，不能簡單地說哪一方就肯定處于債權人地位，哪一方肯定處于債務人地位。不動產買賣合同中，針對不動產的交付來講，出賣人應當為債務人，買受人應當為債權人，而對于價款來講正好相反。

　　如果從物權的角度來講，草案第21條直接定義為轉讓人、受讓人可能會更加直接與準確。主要理由是：首先，物權法主要是從權利的角度進行立法，不是從交易的角度進行規定。第二，債權人與債務人的稱呼容易引起誤解，從“當事人約定……可以向登記機構申請預告登記”可以明確理解原不動產物權人為債務人，買受人為債權人；后面又規定“債權人已經支付一半以上價款……”如果不將前后連接起來去讀，就是有一定法律理論基礎的人都可能產生疑問：買賣合同中，針對價款而言，支付價款者應當為債務人，而支付一半以上價款者怎么就成了債權人了呢？這種晦澀難懂的法條規定顯然不是立法者的本意，并且也不利于法律的宣傳與執行。

　　應該確立強制性預告登記制度

　　從我國目前或者將來更長一段時間來看，草案將調整的范圍主要為“商品房期房的買賣”。筆者認為，如此規定，房地產管理法設定的預售許可證制度將會落空，普通購房人的利益將更加得不到有效的保護。

　　很明顯，草案第21條將預售登記規定為合意行為，并且將期房的買受人規定為辦理預售登記的主要法律義務者，這確實與我國目前的法制環境相悖。首先，我國許多普通老百姓的法律意識還不強，許多人對不動產買賣的特殊性知之尚少，認為與現貨交易沒什么區別，也是一手交錢一手交貨，認為與開發商簽訂一紙合同便可高枕無憂；第二，預售登記許可證制度可能落空而失去監管。可以預見，在很長一段時間內，城市商品房的買賣仍將是賣方市場，普通的購房人處于弱勢地位。在商品房的預售中，普通購房人要求開發商提供城市房地產管理法第四十四條的有關行政許可證書及其他資料時，如果開發商因為某種原因(如土地出讓金未繳，無土地使用證)不具備預售的條件，很可能以種種借口予以搪塞，部分購房人可能就會委曲求全，盲目交款簽訂預售合同。

　　現行城市房地產管理法第四十四條第一款規定了商品房預售許可證制度，第二款規定了預售合同的登記備案制度，第三款規定了預售款的專款專用制度，這是一個嚴密的管理體系。第二、三款是對第一款的落實。可以預見，如果物權法廢止期房的預售合同登記備案制度，預售許可證制度就將徹底落空，政府如何對房地產開發市場進行監管又成了一個問題。

　　辦理預告登記的程序尚不清晰

　　“債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。”此處辦理預告登記的程序不清。從全條理解，“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記”屬于雙方當事人的合意，只要關于預告登記的意思一致，就可以辦理預告登記。而“債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記”，此處所規定的是合意登記還是強制登記？從“債權人已經支付一半以上價款”“登記機構應當進行預告登記”理解，好像是為了保護“已經支付一半以上價款”“債權人”的利益，登記機構應當依職權強制登記。可從“債務人書面同意預告登記的”“登記機構應當進行預告登記”，似乎又是合意登記。因此，物權法草案第21條對此應該明確。