記者：對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您又是怎么看的呢？

　　李翀：按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的上升幅度并不快。2003～2006年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格的上升幅度分別為4.8%、9.7%、7.6%、5.5%。2005年，全國(guó)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格上漲最快的5個(gè)城市分別是：呼和浩特11.8%、青島10.9%、成都9.8%、上海9.7%、杭州9.7%。2006年中國(guó)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格上漲最快的5個(gè)城市分別是：深圳123%、大連10.9%、呼和浩特9.5%、北京8.8%、成都7.1%。另外，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)報(bào)道，2007年1～8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。

　　應(yīng)該注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于大中城市商品房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是對(duì)整個(gè)城市而言的。在一個(gè)城市里，不同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上升幅度卻有很大的差異。以北京為例，北京除了中心城區(qū)以外，還包括昌平、延慶、懷柔、密云、平谷、順義、通州、大興、房山、門頭溝等郊區(qū)和郊縣。北京城區(qū)的商品房?jī)r(jià)格上升幅度要比北京郊區(qū)和郊縣大得多。

　　由于沒有北京城區(qū)商品房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)資料，據(jù)我的觀察和保守估計(jì)，北京城區(qū)三環(huán)路附近新建商品房的一般價(jià)格在2004年是每平方米8000元，2005年是每平方米9000元，2006年是每平方米11000元，2007年達(dá)到每平方米15000元；五環(huán)路附近的新建商品房的一般價(jià)格2004年是每平方米4000元，2005年是每平方米6000元，2006年是每平方米8000元，2007年達(dá)到每平方米10000元。這意味著北京城區(qū)三環(huán)路附近新建商品房?jī)r(jià)格4年上升了87.5%，平均每年上升21.9%；五環(huán)路附近的新建商品房?jī)r(jià)格4年上升了150.0%，平均每年上升37.5%。據(jù)2007年11月9日《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，在北京城區(qū)10月出售的商品房中，均價(jià)15000元以上的項(xiàng)目有25個(gè)，10000～15000元的項(xiàng)目有17個(gè)，四環(huán)路以內(nèi)的商品房均價(jià)達(dá)到每平方米18498元。

　　一方面商品房?jī)r(jià)格迅速上升，另一方面商品房大量空置。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的分析資料，2007年8月，全國(guó)商品房空置面積分類指數(shù)為108.17，比7月份上升1.38點(diǎn)，比2006年7月上升7.50點(diǎn)，商品房空置面積為11900萬平方米，商品住宅空置面積6029萬平方米。2007年9月，全國(guó)商品房空置面積分類指數(shù)為109.47，比8月份上升1.30點(diǎn)，比2006年8月上升7.53點(diǎn)，全國(guó)商品房空置面積為11800萬平方米，商品住宅空置面積5823萬平方米。商品房的大量空置表明，房地產(chǎn)商寧愿讓商品房空置，仍然要維持著高的價(jià)格。

　　一方面房地產(chǎn)商待價(jià)而沽，另一方面又形成投機(jī)熱潮。隨著房產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，房產(chǎn)成為了高收益的投機(jī)資產(chǎn)。在我國(guó)近幾年利率水平偏低的情況下，人們利用自有資金或銀行住房抵押貸款購(gòu)買房產(chǎn)，擁有兩套或以上商品房的大有人在。這樣，就形成了能夠在一定時(shí)期自我維持的房產(chǎn)價(jià)格螺旋形上升：房產(chǎn)價(jià)格的上升導(dǎo)致人們對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)，人們對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)刺激了房產(chǎn)的需求，又進(jìn)一步導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上升。可以認(rèn)為，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)也存在泡沫。

　　記者：為了控制商品房?jī)r(jià)格上升過快的情況，中央出臺(tái)了一系列的政策，您覺得效果如何？

　　李翀：2005年5月，建設(shè)部、發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等7個(gè)部門提出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。其中第三條規(guī)定，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。另外，為了控制價(jià)格水平的上升，也為了抑制房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)行為，2007年以來，中國(guó)人民銀行已經(jīng)5次提高了存款和貸款利率。由于營(yíng)業(yè)稅不高，利率水平也不高，各大城市的商品房?jī)r(jià)格上升趨勢(shì)沒有明顯的減緩。

　　2007年9月，為了進(jìn)一步抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，銀行監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)年信貸管理的通知》，規(guī)定“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同擋次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。2007年10月，為了控制房地產(chǎn)商囤積土地，國(guó)土資源部提出了4項(xiàng)措施：第一，要求出售的土地必須已經(jīng)形成較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施的“凈地”；第二，控制出售的單宗土地面積；第三，規(guī)定土地開發(fā)時(shí)間；第四，加大閑置土地的處置力度。可以預(yù)料，這些措施將比前面的措施能更有效地抑制房產(chǎn)的投機(jī)。

　　記者：如您所說，我國(guó)股票市場(chǎng)已經(jīng)形成了嚴(yán)重的泡沫，那么泡沫一旦破裂，會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成什么影響？

　　李翀：我國(guó)股票市場(chǎng)泡沫破裂是否可能導(dǎo)致我國(guó)金融危機(jī)的發(fā)生以及是否可能對(duì)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響，取決于股票市場(chǎng)泡沫消散或破裂的方式。如果股票市場(chǎng)泡沫以價(jià)格向下緩慢震蕩調(diào)整的方式消散，對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的不利影響較小。如果股票市場(chǎng)泡沫以價(jià)格暴跌的方式破裂，將對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的不利影響。

　　在這個(gè)問題上，有兩種現(xiàn)象值得注意：第一，大量國(guó)際投機(jī)性資本進(jìn)入到我國(guó)的股票市場(chǎng)。它們一方面進(jìn)行股票的投機(jī)，另一方面進(jìn)行匯率的投機(jī)，試圖獲得股票價(jià)格上升和人民幣匯率升值的利益。這種投機(jī)性資本飄忽不定，一旦發(fā)生大規(guī)模撤離的情況，就有可能導(dǎo)致我國(guó)股票價(jià)格大幅度下跌。第二，大量的銀行資金以各種方式進(jìn)入股票市場(chǎng)。在股票價(jià)格不斷上升的情況下，部分投資者以房屋抵押等方式取得貸款進(jìn)行股票的投機(jī)。另外，銀行部門也以各種方法投資和持有股票。一旦股票價(jià)格暴跌，銀行的不良資產(chǎn)將會(huì)大量增加，有可能導(dǎo)致銀行危機(jī)的發(fā)生。

　　進(jìn)入2007年10月以后，我國(guó)股票市場(chǎng)的不穩(wěn)定性開始出現(xiàn)。以上海證券交易所綜合指數(shù)為例，當(dāng)它于2007年10月17日到達(dá)6036點(diǎn)以后，發(fā)生了兩次較大幅度的向下調(diào)整。一次是在10月，綜合指數(shù)從17日的6036點(diǎn)下降到25日的5562點(diǎn)，下降幅度為7.9%。另一次是在11月，綜合指數(shù)從2日的5794點(diǎn)下降到8日的5330點(diǎn)，下降幅度為8.0%。這意味著機(jī)構(gòu)投資者正醞釀著是不是把在較低價(jià)格買進(jìn)的股票現(xiàn)在賣出去的時(shí)候了。當(dāng)然，未來的股票價(jià)格的變化仍然難以預(yù)料。如果投資者的熱情沒有消減，股票價(jià)格繼續(xù)上升是有可能的，但是在股票價(jià)格上升的同時(shí)也意味著金融風(fēng)險(xiǎn)在繼續(xù)積累。

　　記者：按照您的觀點(diǎn)，我國(guó)股票市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，政府還應(yīng)采取哪些措施？

　　李翀：我國(guó)政府實(shí)際上已經(jīng)意識(shí)到我國(guó)股票市場(chǎng)存在泡沫。2007年5月30日，財(cái)政部決定將股票交易印花稅稅率從1‰提高到3‰，就表明了政府的態(tài)度。目前，政府總結(jié)了過去股票市場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，主要采用經(jīng)濟(jì)的而不是行政的方式壓抑股票市場(chǎng)的泡沫。例如，不斷地增加股票的供給，就是一種緩和但又有一定效果的方法。既然難以抑制強(qiáng)烈的投機(jī)需求，那么就不斷地推動(dòng)股票上市，大量增加供給以減緩股票價(jià)格的上升。

　　現(xiàn)在，政府需要考慮的是如何進(jìn)一步完善股票市場(chǎng)的機(jī)制。例如，股票指數(shù)期貨的推出和股票“賣空”機(jī)制的建立，就是值得考慮的制度。如果沒有股票指數(shù)期貨和股票“賣空”機(jī)制，只有“買漲”才能獲得收益，這樣很容易形成泡沫。如果有了股票價(jià)格指數(shù)期貨和股票“賣空”機(jī)制，“賣跌”也能夠獲得收益，這將有利于維持股票市場(chǎng)的均衡。當(dāng)然，股票指數(shù)期貨和股票“賣空”機(jī)制的推出，也增加了機(jī)構(gòu)投資者操縱市場(chǎng)的可能性，從而對(duì)于政府的監(jiān)督管理能力提出了更高的要求。

　　我國(guó)政府2006年就提出準(zhǔn)備建立股票指數(shù)期貨市場(chǎng)，從長(zhǎng)期來看這對(duì)于完善我國(guó)股票市場(chǎng)機(jī)制具有意義。但是，是否應(yīng)該現(xiàn)在推出則需要認(rèn)真斟酌。從理論上說，股票指數(shù)期貨應(yīng)該在股票市場(chǎng)既不是嚴(yán)重低迷也不是嚴(yán)重泡沫的時(shí)候推出是比較合適的。如果在目前的情況下推出股票指數(shù)期貨，假如機(jī)構(gòu)投資者預(yù)期股票價(jià)格難以繼續(xù)上升，它們有可能一方面賣出股票指數(shù)期貨，另一方面賣出以前以較低價(jià)格買進(jìn)的主要成分股，以同時(shí)在現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)獲利。一旦這種情況發(fā)生，有可能導(dǎo)致股票價(jià)格的暴跌。因此，政府應(yīng)該繼續(xù)大規(guī)模地推動(dòng)股票上市，使股票市場(chǎng)的泡沫得到一定程度的消散以后，再推出股票指數(shù)期貨。

　　記者：對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，您又是怎么看的呢？

　　李翀：我認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫沒有股票市場(chǎng)的泡沫嚴(yán)重。從長(zhǎng)期來看，城市土地的供給是有限的，而居住是人們最基本的需求，中國(guó)人歷來又有購(gòu)置房產(chǎn)的傳統(tǒng)，在供給相對(duì)有限而需求又相對(duì)旺盛的情況下，商品房?jī)r(jià)格必然趨向于上升的。因此，即使我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，房產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的可能性不大。

　　目前需要注意的是，一方面防止房地產(chǎn)商囤積土地，哄抬價(jià)格，另一方面要嚴(yán)格住房信貸條件，抑制投機(jī)活動(dòng)。值得注意的是，有的銀行推出了“個(gè)人住房循環(huán)授信”與“按揭開放賬戶”業(yè)務(wù)。所謂“個(gè)人住房循環(huán)授信”是指自然人以其所購(gòu)住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)個(gè)人授信額度，授信額度根據(jù)房屋評(píng)估現(xiàn)值確定，最高可達(dá)80%和30年，客戶在房產(chǎn)升值后，將可享受到更高的授信額度。在不超過授信有效期限和可用額度的條件下，授信額度可循環(huán)多次使用，已經(jīng)歸還的貸款部分還可以再次借出來。所謂“按揭開放賬戶”是指將客戶的按揭貸款賬戶與存款賬戶相關(guān)聯(lián)，當(dāng)存款賬戶中的余額高于約定的額度時(shí)，客戶便可以委托銀行全部或部分歸還貸款。當(dāng)客戶有新的資金需求時(shí)，也可以在貸款額度內(nèi)隨時(shí)取得貸款。上述貸款的手續(xù)的簡(jiǎn)化和信貸條件的放寬有可能被投機(jī)者利用銀行貸款來進(jìn)行房產(chǎn)的投機(jī)。在我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的情況下，應(yīng)該控制類似這樣的“金融創(chuàng)新”。否則，一旦房產(chǎn)價(jià)格發(fā)生下降或利率趨向上升，借款者無力償還貸款，將導(dǎo)致住房信貸危機(jī)的發(fā)生。

　　目前政府已經(jīng)采取了多種方法抑制房產(chǎn)價(jià)格的上升，如增加土地的供給，禁止房地產(chǎn)商囤積土地，提高貸款購(gòu)買第二套住房的首付款等。如果這些措施仍然不能抑制房產(chǎn)價(jià)格的過快上升，值得考慮的是，對(duì)擁有第二套住房開征房產(chǎn)稅。