方方：房地產是對資金成本依賴度很高的行業

    2006宏觀經濟預測春季年會于2006年2月24日在北京舉行，新浪財經獨家網絡圖文直播。以下為摩根大通中國投資銀行董事總經理方方的精彩演講：

　 剛才主持人要求我做一個自我介紹，實際上我的名字很簡單。我是93年開始做投資銀行的業務，這些年一直沒有離開這個行業。但是我在買方和賣方都做過。

　　剛才我看到今天來主持這個會議的馮先生很有感觸，為什么呢？因為12年前我剛剛做這個業務的時候，有一個很資深的前輩跟我談話，他說方方你做這個行業很有前途，我給你兩條線。

　　第一，

　　第二，海南不能放。

　　現在中國的房地產也成為中國最新的投資熱潮，所以今天有機會在這里分享一下我在中國房地產投資12年的觀察。我今天的題目是：“房地產和國際資本的互動”。如果房地產這個行業不能夠和資本市場密切的結合的話，房地產這個行業永遠不能發展成為一個主流行業。因為房地產本身是一個產業，應該說18個月或者說更近的12月，應該說國際資本和中國方面越來越密切，雙方的互相滲透也非常深入。

　　我記得去年的4月份開始，我們幫中國一個房地產開發公司做信用評級，剛開始做的時候就趕上了宏觀調控，宏觀調控股價一聲而跌，在六月份跌到4.2毛錢。這應該說是一個懲罰性的反彈。我的感覺對于投資者突然的醒悟起來，認識到中國的房地產行業，已經成為一個參與到中國經濟非常重要的投資渠道和手段。

　　分析其原因，今天上午很多經濟學家都談到了很多深刻的分析。從我個人來分析，不外乎這么幾個方面。

　　第一，中國大規模的文化。

　　第二，房地產行業其規則越來越明晰。這些實際上都是對這個行業巨大的推動。

　　第三，中國房地產行業本身企業規模也越來越具有投資價值。因為這個行業在國外無外乎發展也就十年的時間，從早年的單個項目，到今天像萬通真正具有管理和長久的發展能力的企業。他是一個有管理、有規則、有資本、有市場、有潛力、有眼光的一個企業。它形成了具有分析發展軌跡的一個行業。

　　第四，目前在中國的資本市場上，對于資本運行的房地產企業，在融資渠道上畢竟沒有完全的打通。有這樣一些國際資本提供了很好的機會。大家知道人民幣的升值，這是一個很及時的事情，使得大家認為投資中國的房地產，享受最直接、最穩妥、回報較高的方式。

　　(幻燈片)房地產在發展的不同階段需要不同形式的融資方式。就好像是上小學有小學的營養，上中學有中學的營養，大學有大學的營養。作為一個房地產開發公司，在它的成長階段過程當中對資本的需求也是不一樣的。早期的房地產開發公司不外乎參與一個項目，如果這個公司做的不好，它的樓成為了爛尾樓。當擴大之后，在上市前有上市的股本投資，可以把

　　再往上上市以后，創始人都有錢了，就不管理了，這個企業本身并購了業務、并購了市場，是資本市場并購的必不可少的渠道。目前在中國的房地產企業當中并購是經常發生的，已經有很經典的案例發生。再往后是股票及債券增發，這是房地產開發公司它的成長周期，不同階段的融資渠道。房地產是一個對資金成本依賴度更高的行業。它的投資和收益是固定的，7%的固定回報率，資金成本降到5.5%。里面已經包括了房地產信托，是目前從房地產投資公司的角度最有效、最直接的融資方式。后面還有按揭、擔保的融資、財務管理。后面也有信托類似這樣的行為是降低風險的方式。這是從投資公司的角度來說，在不同的階段可以利用不同的融資渠道。

　　從某種角度講，我們把所有的我們能夠參與到的融資渠道，房地產上市公司做股票、債券、并購等等。包括上市前的合并，我們把它作為境內和境外。后面在上市前已經做到，上市前的股本等等。上市包括后面的配售等等�？梢钥吹皆谝粋�初步有效的環境里面，由于目前在中國的監管環境和資本市場的發展過程當中，將來無論從房地產公司或者從資本市場監管者的角度來講都可以打勾的地方。

　　(幻燈片)下面我們講幾個具體的案例，這個地方列舉了我們用不同的方式給在不同的發展階段的公司所做的融資渠道。這個做法實際上就是把它正在做和已經做成的項目拿出來，把上海新天地的股權，杭州的等等不同開發階段的資產拿過來，做一個評估，然后再加上一億五千萬的股本，我們帶了四個億投資資金進來，這樣組成一個股本公司。這里面有5億的現金，有現成的，還有正在開發階段的，還有前期規劃的，這是典型的上市前的私募。

　　現在這個公司進入到上市階段，這就是我們做一個上市前的評估。也包括信托的上市，也包括做的房地產公司的上市。或者是以中國資產為主的房地產，包括

　　摩根大通主要做的是中介的業務，但是我們地方的錢都是機構出的。他們已經從上市前、上市、上市后不同的階段，都在見證中國的房地產地勢。使得在過去十二個月或者是十個月到十八個月當中，中國的房地產經歷一個脫胎換骨的做法，這是從資本市場的角度來看。

　　(幻燈片)這也是我12年前做這個行業看到的，后面都是一些廣告，列舉了我們做的一些具體的項目。這個是我們完成的一些在不同階段的融資份額。

　　房地產信托投資和投資市場如果不在中國打通的話，是中國資本市場巨大的損失。這個產品最早的是日本推出來的，因為日本是比較封閉的。新加坡看到了，現在整個新加坡資本市場超過10%—15%完全是信托資本公司。很多香港公司包括李嘉誠他們都要到那個市場投資，因為資本市場是一個互動的過程。你有好的投資平臺，就有好的投資人來投資。廣東的越秀集團第一個到香港投資上市。我希望在這個方面盡快的實現資本市場的突破，對于中國的投資者、房地產市場等等都有益。謝謝大家！