紅灣半島的教訓

　　周其仁

　　“紅灣半島”是香港的一個住宅建筑群，去年突然鬧出了大新聞。故事一波三折，不但引起香港各界人士議論紛紛，而且大陸媒體也報道了相關消息，并有專家言論見諸報端。本專欄愿意討論這個案例，是因為看到這個事件為政府對房地產市場的調控，提供了有益的教訓。

　　紅灣半島位于九龍半島南端，瀕臨維多利亞海港。這處位置優越的屋宇，1999年根據香港政府“居屋”規劃由私人開發商參與建設，2002年建成40層高的樓宇7棟，共2470套住宅。2002年11月，香港政府考慮樓市低迷，宣布停建和停售居屋，為此紅灣半島一直丟空至今。去年2月，政府將紅灣半島出售，爾后接盤的開發商宣布拆卸紅灣，改建豪宅。消息傳出，環保團體、議員和鄰近居民紛紛譴責開發商，并批評政府。年底，地產商基于“充分考慮民意”、“以免影響社會和諧”，宣布不再拆卸紅灣半島。

　　此舉受到香港媒體和市民的普遍歡迎。環保團體尤其高興，因為如果堅持拆卸紅灣，“將產生20萬噸的建筑廢物，相當于全港27天的家居垃圾總量，……其中還包括2400個浴缸、5000個水龍頭、1.2萬扇木門等簇新物料”。內地也有評論認為，這表明香港開發商具備社會責任意識，值得大陸的公司學習。

　　從吸收政府干預房地產市場經驗教訓的角度看問題，我認為紅灣半島問題的重點，不是今日該不該拆，而是當初為什么要蓋。是當初蓋的決定錯了，才有今日拆還是不拆的麻煩。蓋錯了的樓群，覆水難收，無論拆還是不拆，損失皆巨大。至于兩害相權，何者更輕，我以為是第二位的問題。

　　這就要從“居屋”計劃說起。“居屋”是“居者有其屋”的簡稱，是港英政府于1978年開始推出的一項民生計劃。香港原來有“公屋”制度，就是由政府出資興建一批樓宇，廉價租給低收入家庭居住。但是從1970年代起，

　　“居屋”顯然是政府的一項善舉。出發點是幫助中低收入居民家庭購房置業，且以“居者有其屋”冠名，令人想到孫中山先生那樣的偉大抱負。我曾講過，類似住宅這樣具有強烈政治含義的經濟問題，政府不可能聽任自發的解決方案，總要出手對市場加以干預的。

　　問題是，不論政府的出發點如何正確，意圖如何善良，也不論經濟問題具有的政治含義多么強烈，經濟問題就是經濟問題，它總要受到經濟條件的約束，要受到經濟力量的支配。違背經濟規律的干預措施，最后總要付出代價。

　　具體到紅灣半島，可以看到兩個經濟條件不容漠視：第一，政府決定拿來建設居屋的地皮資源，實際上有市價。而這個市價，正是“居屋”的機會成本；第二，“居屋”作為政府補貼的住宅，其供應量大，市場對住宅的需求量就小。正是這兩種簡單的經濟力量，使抱有良好意圖的政府，在紅灣半島項目上耗費了巨量公共資源之后，最終還是陷入被動。

　　先談土地吧。初看起來，作為土地所有者的政府，批地來辦政府項目似乎可以意欲所為，因為“自己的”地好像無須成本。但那不過只是“好像”而已：政府批給市場的土地有市價，于是這市價就構成政府自用土地的代價——政府堅持自用，就一定要放棄把該土地批給市場而獲得的收益。

　　以紅灣半島為例，那個位置絕對是“臨海地王”，市場有價。政府要將這樣一幅地用于蓋低價供應的“居屋”，政治上無疑正確，因為中低收入人家也可以享受海景房。但有得就有失——“居屋”計劃的實際成本因此提高了。政府有心做好事，要以庫房實力為基礎。給定政府的財力，善事的成本高，可行的數量就少。

　　結果可以預先推斷出來：在紅灣蓋居屋，開間絕不可能大。接著而來的麻煩是，每套住宅的面積究竟多大？政治上正確的事情怎樣在經濟上才可以承受？經濟分析容易幫忙，只要政府補貼的力度足夠，開間就是再小，“市場”也會接受。不過同樣的分析也包含另一個推論：政府決定的開間規劃，一旦離開了財力補貼，那房子就無人愿買！

　　政府怎樣可以撤掉居屋項目的財力補貼呢？那是上述第二種經濟力量發作的結果。原來政府補貼供應的居屋多了，市場對樓宇的總需求量就減少了。加上其它市場條件的變化，香港樓市難以支撐。可維持樓市又是政府的責任。于是，從2001年開始，香港政府宣布停售停建“居屋”。紅灣半島首當其沖，2002年建成后居然幾年不得外售。前文介紹過，紅灣半島是政府項目，但由私人開發商參建。開發商按政府要求建成了樓盤，政府又不準發售，那怎么擺得平？

　　幾經談判，開發商與政府達成協議。開發商放棄向房委會索要因為不準發售而帶來的損失19億1400萬港幣，再補8億6400萬地價，紅灣就從政府的居屋項目，轉為普通的市場樓宇。原先政府規劃以財力補貼的居屋，現在要以市場房發售！后來的全部故事，包括開發商計劃拆卸后蓋豪宅、社會各界抗議、直到開發商收回拆卸計劃，其實皆事出有因，根源就是政府受兩股經濟力量的制約，干預不成又回歸市場。

　　尷尬事一旦做成，無論尾巴怎樣收也不漂亮。僅僅要求私商具備社會責任并沒有減少公眾的實際損失。真正的教訓是，政府在不得不干預房地產市場的時候，要認識經濟力量和經濟規律。這對正在調控房地產的大陸各地政府，尤為重要。內地的房地產體制基本取法香港，約束條件類似，香港吃過的虧，內地可能重演。在這個意義上，借鑒紅灣半島的教訓有實際意義。