|
早報特約評論員 易憲容
日前，央行房地產金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產金融報告》指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。
報告一公布，房地產市場一片嘩然，房地產開發商更是處于一片恐懼之中。甚至一些所謂的房地產大佬出來說話，安慰說央行的報告只是建議而不是政策，房屋預售制度是世界盛行的制度，中國不可以取消這種制度。同時，北京市建委官員更是直言，北京不會取消房屋預售政策。
其實，是否取消房地產預售制度并不重要，重要的是看看這種房屋預售制度是不是房地產市場許多問題的根源。如果房地產預售制度確實存在許多風險，那么這些風險目前由誰在承擔，這樣承擔公平不公平？如果不公平，政府應該采取什么樣的方式來調整？
房屋預售制度本來是國內房產市場發展初期，為了給予成長中的房地產開發商的一項扶持政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實踐經驗來看，盡管房屋預售制度推動了中國房地產市場的繁榮，但同時也為房地產開發商利用制度缺陷掠奪民眾財富制造了可乘之機。如通過“炒樓”制造出市場的虛假緊缺，借機抬高價格；通過房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者權益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再預售、再抵押，甚至最后“攜款潛逃”。就市場現狀而言，房屋預售制度是一種風險甚高的制度。如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產市場監管制度，那么這項制度基本上是消費者利益隨時會受到傷害、房地產開發商獲得暴利、而銀行來承擔風險的不平等游戲規則。在這意義上來說，央行建議取消國內房屋預售制度也是理所當然了。
既然房屋預售制度存在巨大的風險，那么這些風險應該如何來分擔？不能全是銀行、房地產開發商負擔，更不能是消費者負擔。在市場體制下，面對房屋預售制度的風險，銀行完全有能力自行選擇規避的方式。但一般消費者在房地產市場天然處于弱勢，面對期房的風險，政府就有責任及義務來幫助他們來規避風險、減少房地產開發違約之損失。這就得建立一套完整的法律體系、信用制度及房地產監管制度來保護住房消費者的利益。但目前市場上購房者利益不斷受到侵犯的事實則說明，國內在這方面有著制度安排缺失及不完善。
其實，房屋預售制度不取消也可，但不能把整個制度的風險讓消費者及銀行來承擔，而應讓房地產開發商來分擔。比如政府可以建立一種房屋預售制度的風險擔保基金，就如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都得參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就得由這個風險基金來承擔責任。這樣不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，而且也能夠約束房地產開發商減少違約。
此外，住房預售制度也并非國際慣例，美國基本就沒有住房預售制度；在歐洲即使有些國家有住房預售制度，但也不是像國內現在一預售就把整個房地產開發的風險轉移到購房者及銀行，而是有一套對房地產開發商嚴格監管及準入制度，以此來保障消費者的基本權利，并對開發商的資質狀況有力監督。
總之，目前中國的住房預售制度沒有風險分擔機制、沒有法律制度安排來保護消費者與銀行的利益，因此取消也屬正常。如果要讓中國住房預售制度仍然運作，就得讓其風險由所有的市場當事人來承擔，而不是部分人來承擔，建立房屋預售制度風險基金及法律監管制度，這才能夠保證市場的公平性，這種房屋預售制度才得以生存。
| 
