2、把“永佃制”作為農地物權化改革的方向。從我國的現實看，目前農地私有產權的重新界定和實施監督成本都很高，因此，從一個漸進式改革的角度考慮，目前農村土地可以試點推行“國家終極所有，農民永久使用”的永佃產權制度。永佃制是一種歷史悠久的用益物權，指利用他人所有的土地物權來耕作或牧畜。結合中國實際，永佃制由“三級所有”的各級集體經濟組織擁有土地所有權，農戶擁有土地使用的永佃權。兩者都屬于物權性質，實行物權化保護，政府和集體不得干預永佃權利的行使。永佃制表面上看，是使用權與所有權相分離，而實際上暗含著兩權在某種程度上的統一。這種制度不僅有利于明晰和穩定農地產權，防止土地征用中的利益侵害，也有利于減少改革成本，實現現有制度的平穩過渡。

　　3、盡快研究出臺土地物權法配套法規。土地是最重要的不動產，但我國的法律體系中尚無不動產登記法。永佃權人對農地享有的完整權利，必定要通過土地登記程序確權核地后，再得到國家法律的充分保護。當前，國土資源部門應該適應《物權法》頒布實施的新形勢，加快推進《不動產登記法》立法研究工作，為國家出臺《不動產登記法》做好前期準備。同時，各地方也可結合本地區土地登記的實際，加快制定本地區的不動產統一登記辦法，為國家立法積累經驗。

　　二、建立農村土地信貸覆蓋網絡是農民獲得土地財產性收入的配套條件。土地是我國農民世世代代賴以生存的重要資源，如何把農耕經濟運行的根本，有效地引入現代經濟運行之中，是農村改革新階段面臨的重大課題，也是增加農民財產性收入的客觀需要。建議盡快建立起以貨幣為基準、信貸為基礎的土地信貸覆蓋網絡，在給廣大農民帶來可見利益預期的同時，將廣大農村土地納入國家財政計量系統，充分利用土地資源的信用價值，為土地征用的監管提供現代性質的貨幣支持。農民真正擁有完整的土地產權(抵押、借貸、流轉、交易、租賃等)后，將目前分散的、閑置的、轉租代耕的農地轉變為由金融資本介入的、可集中購置的良性資產。農民進而通過各種方式獲得土地貸款，私人資本投資和法律建設也將得到更好的促進。而一旦土地實行與產權制度改革配套的貨幣化，將極大推動中國土地所有權的市場化改革，改善農民的生產條件，提高勞動生產率。這無論是對新農村建設，還是讓中國農民遠離貧困，都是非常重要的，也是必須的。

　　三、大力發展農村土地股份合作制是獲得土地財產性收入實現條件。從長期來看，我國要實現農村土地制度改革和建設的新突破，必須建立起與社會主義市場經濟發展要求相適應的現代土地制度。農村土地股份合作制正是近年來農民在實踐中創造的一個新事務。比較典型的模式有廣東南海模式、蘇州模式、遼中縣模式、北京大興區西紅門鎮模式等。盡管各地做法不盡相同，但主要有三種形式：一是將集體土地與村集體經營性資產一起折股量化，明確每個社員的股份，經營收益按股分紅；二是將農戶土地承包經營權股權化，組建新的股份合作公司，對入股土地實行統一規劃、開發和經營；三是農戶以土地承包經營權折價參股，組建股份有限公司，村民可以承包園區內的農業項目，又可以為公司打工，股民可以優先在園區就業。

　　農村土地制在堅持土地集體所有的前提下，把土地產權分解為土地股權、經營權和使用權，讓農民擁有股權，集體經濟組織掌握土地經營權，土地租佃者享有土地使用權。土地量化為股權，均等分給農民，實現了所有權主體和經營權主體互相換位，是在堅持土地集體所有制的前提下新的實現形式。實行土地股份合作制有利于提高農業勞動生產率，實現集約和規模經營，有利于維護農民合法的土地財產權益，有利于促進農民增加收入，是新的歷史時期農民獲得更多財產性收入的實現條件。

　　四、完善征地補償機制是獲得土地財產性收入的保障條件。從理論上講，征地過程實際上政府購買農村集體土地所有權的過程，是一種交易行為，只有在雙方自愿的基礎上形成的交易價格才是合理的，才能實現供求雙方的交易剩余最大化。由于農民土地產權的不完整，實際上形成一種政府壟斷土地市場的交易價格。農民在土地價格形成中并沒有太強的發言權，只是壟斷價格的被動接受者。制度缺陷客觀上造成了農民土地財產并沒有得到有效保護，也沒有獲得應當享有的土地增值收益。從實際操作來看，現行的產值倍數法以及正在推廣的征地區片綜合地價法，都是以政府為主導來確定補償的具體標準，這些補償標準往往是不合理的。例如，在補償倍數的確定上，補償安置費的最低產值倍數為10倍，最高為30倍，政府部門的自由裁量權竟有20倍之多，若每公頃產值為15000元，則每公頃補償標準最少為15萬元，最高為45萬元，每公頃補償標準最多可以相差30萬元，造成農民土地財產性收入差距拉大。

　　要改變目前這種狀況，首先，在符合規劃的前提下允許農村集體所有制的建設用地直接進入市場，這樣可以形成農用地轉為建設用地的真實市場價格，賦予農民更多土地價格制定的發言權，有更多的機會參與土地增值收入的分配。我們不必過分擔心農民只顧短期利益而貿然出賣土地。在農村社會保障體系還處于探索的現階段，理性的農民會非常珍視自己土地財產的。其次，法律必須明確公益性用地的范圍，采用列舉法明示其具體內容，限制地方政府判斷公益性用地的自由裁量權。再次，建立基于市場價格的征地補償標準體系。市場機制是最公平的價格形成機制，只有依據公開市場價格確定的補償標準才能得到各方的認同，避免無謂損失。

　　夏鋒：中國(海南)改革發展研究院農村經濟研究所助理研究員。研究方向：轉軌經濟理論與實踐，農村經濟。