五、外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策

　　報告人：中央黨校經(jīng)濟學(xué)部劉艷梅副教授

　　報告題目：外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策

　　劉艷梅：各位嘉賓、老師上午好。下面我代表課題組對我們的課題進行一個簡要的匯報。我們這個課題的題目是《外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響和對策》。房價高企是2007年中國老百姓最關(guān)心的問題之一。地產(chǎn)泡沫是2007年中央政府最擔(dān)憂的問題之一。就在引發(fā)房地產(chǎn)問題的各種內(nèi)因尚未理順的時候，我們發(fā)現(xiàn)另外一股強大的勢力進入了國內(nèi)，那就是外資。外資是不是國內(nèi)房價高企的要素，外資對我們的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了什么樣的影響？中央政府應(yīng)該如何應(yīng)對？中共十七大指出努力使全體人們住有所居，鑒于房地產(chǎn)的重要性，外資的關(guān)鍵性，我們課題組對這個問題在五個城市進行了調(diào)查研究，包括北京、上海、廣州、深圳一線城市和南京等二線城市。

　　外資進入我國房地產(chǎn)市場大體經(jīng)歷了四個發(fā)展階段，這就是85年開始的起步期，然后經(jīng)歷了高潮期，停滯期和2003年以來的回升期。特別是近兩年來外資進入我們房地產(chǎn)呈現(xiàn)了新的變化。我們用四句話概括，就是總額逐年增長，范圍逐步擴大，方式趨于金融化，主體趨于多元化。以我們調(diào)研的廣州為例，今年的1—8月廣州合同利用外資增長99.4%，實際利用外資增長189.2%。范圍從住宅領(lǐng)域進入了工、商非住宅領(lǐng)域，從一線城市擴展到二線城市。方式趨于金融化，比如我們在調(diào)研當(dāng)中了解的一種新型的融資方式，就是夾層融資，這種融資方式通過一家設(shè)在英屬維京群島的境外公司，尋找注冊融資商，通過股本贊助和夾層借款者的方式，持有中國香港地區(qū)的子公司，通過這種注冊資本，設(shè)立外商獨資企業(yè)，這種方式的出現(xiàn)就是為了規(guī)避我們政府所提出的要提高外企的注冊資本金的政策。主體的多元化包括企業(yè)，個人和不可忽視的力量，國際的投資機構(gòu)，比如全球的第三大投資銀行，摩根斯丹利在中國的投資累積達到了40億美元。

　　為什么外資如此青睞于我國的房地產(chǎn)市場，從根本來說還是資本趨利性。第一就是在全球房地產(chǎn)牛市已經(jīng)接近尾聲這樣的背景下，國際的投資者存在轉(zhuǎn)移資金，規(guī)避風(fēng)險的客觀需要。第三再就是中國房地產(chǎn)的高額利潤吸引外資。第四就是我們某些制度因素加速外資的進入。比如最近幾年的宏觀調(diào)控，壓縮信貸導(dǎo)致國內(nèi)企業(yè)的資金很緊張。他們又缺乏更多的融資方式，所以就需要外資的介入。

　　既然外資大規(guī)模的進入了，它對房產(chǎn)市場產(chǎn)生了什么樣的影響？在調(diào)研之前，我們在網(wǎng)上了解到一種觀點，外資來了，就是狼來了。外資已經(jīng)滲透到了南京、哈爾濱這樣的二線城市。所以我們調(diào)研的第一站就選擇到了南京。但是到了南京之后，我們發(fā)現(xiàn)實際情況并非如此。我們看這是南京房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源比重。2004年利用外資是1.24%，05年2.15%，到了2007年增加了2.95%。南京的市長給我們介紹，在南京外資不是多了，而是比重很少，他帶給我們的基本上是它的積極影響。我們看這張地圖，這是世界上擁有零能耗住宅的五個國家和城市。我們南京鋒尚是我們北京鋒尚的升級版，我們看無論從室外的環(huán)境還是室內(nèi)的精心設(shè)備，門的把手、衛(wèi)生間還有天窗，都體現(xiàn)了人性化和高品位，滿足了高端人群的需求，可以彌補國內(nèi)企業(yè)資金的不足，可以帶動南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　我們調(diào)研回來之后做課題中期匯報的時候，大家提出一個問題，就是在現(xiàn)階段我們怎么樣看待外資的這種影響。這樣的問題促使我們進一步的去調(diào)查研究，于是我們?nèi)チ藦V州和深圳。在廣州和深圳我們聽到了更多的關(guān)鍵詞就是地下錢莊，它的房地產(chǎn)的熱錢，它的負面影響。比如在深圳有上百億元的大錢莊，他們大量非法的資金流入到樓市和股市。在調(diào)研回來之后我們經(jīng)過分析，提出了我們的研究思路，就是對于外資的影響要進行分類研究。因為不同類型的外資會產(chǎn)生不同的影響。我們看，外資大體上分為直接、政策組合投資還有銀行貸款等三種形式。直接的這種產(chǎn)業(yè)投資，由于它的性質(zhì)比較穩(wěn)定，所以帶來的影響是以正面的影響為主，我們以南京為例。另外包括股票和基金在內(nèi)的證券組合投資，它不是十分的穩(wěn)定，所以它既有正面影響，也有負面影響。而對于銀行貸款和個人團體等這樣的形式，它由于具有不穩(wěn)定性，所以產(chǎn)生的是以負面影響為主。在后兩種間接投資里，有一部分是國際熱錢，它帶來的肯定是負面的影響。比如我們在廣州和深圳所看到的情況。

　　所以我們說在現(xiàn)階段，我們要關(guān)注外資所帶來的負面影響。我們看這是上海的新江灣城。我們通過這個可以看到外資對國內(nèi)房價的一個標(biāo)桿的效應(yīng)。新江灣城地塊是新加坡的仁恒置地，他以13.01億元的價格購入，帶動周邊樓盤房價上漲4800元，這是我們通過調(diào)研個案得到的結(jié)論。到底外資的進入對于整個上海城市的房價是不是起到帶動作用？我們了解到有的研究機構(gòu)確實利用計量的方法證實外資的進入推動了我們房價的上漲。但是同樣還有研究機構(gòu)利用計量的方法證實外資的介入并沒有推動房價的上漲。我們發(fā)現(xiàn)這其中的一個關(guān)鍵之一就是在于我們統(tǒng)計數(shù)據(jù)和口徑不一致。我們發(fā)現(xiàn)外管局和商務(wù)部對外資的統(tǒng)計還是有很大的差距的。但是不管怎么說，我們要關(guān)注現(xiàn)在外資所產(chǎn)生的負面影響。而且我們要防范外資有可能產(chǎn)生的金融危機，而要防范這種金融危機的必要手段就是要加強政府的積極干預(yù)。

　　四、我們對規(guī)范外資的對策和建議。外資大規(guī)模的進入引起了我們政府的高度關(guān)注，從去年6月份以來，頒布了一系列的規(guī)范外資的政策和法規(guī)。但是，這并沒有阻礙外資進入的步伐，規(guī)避這些政策的手段也在不斷的出現(xiàn)。比如我們的政策對于外商投資房地產(chǎn)進行了很多的限制，但是現(xiàn)在外商以新的形式進入。你比如說先在國內(nèi)設(shè)立一家非房地產(chǎn)的外資企業(yè)，比如說咨詢公司。然后他境外的資金就以合法的形式通過注冊資本的形式進來了。進來了之后這家外企再以投資人的身份設(shè)立一家內(nèi)資的房地產(chǎn)的企業(yè)，從而規(guī)避我們的政策。出現(xiàn)這樣的問題，我們認為其一我們?nèi)狈σ惶讎�際化、系統(tǒng)的政策和法規(guī)。我們在全球是對外資沒有進行實質(zhì)性設(shè)限的國家之一。在房地產(chǎn)投資全球化的這樣一個大的背景下，我們國家應(yīng)對這種挑戰(zhàn)的當(dāng)務(wù)之急，就是應(yīng)該建立一套系統(tǒng)的政策和法規(guī)，這樣外資不會乘虛而入，所以我們提出要與國際接軌的原則。第二我們提出疏堵要相結(jié)合，不僅僅是規(guī)范和限制，我們還要合理的疏導(dǎo)它。對于積極投資我們可以進行規(guī)范，對于證券組合投資我們要在法律的范圍內(nèi)進行規(guī)范。對于國際游資我們要給予嚴(yán)厲的打擊。

　　在這兩個原則的基礎(chǔ)上，我們進一步考慮應(yīng)該提出什么樣的具體對策和建議。我們課題組提出了加強四方面的統(tǒng)一。我們分析外資進入的原因是為了尋找解決問題的對策。我們看外資之所以進入是因為我們行業(yè)有高利潤，這說明我們在管理方面還有漏洞。我們稅收沒有充分發(fā)揮它的作用。人民幣升值使外資進入，這說明我們金融方面還有不完善的地方。我們的制度使外資進入，說明我們的制度還有待加強。針對這幾個方面的薄弱環(huán)節(jié)。我們提出了四個統(tǒng)一，第一要強化政府的監(jiān)管，第二要發(fā)揮稅收的政策，第三是要完善金融機制，第四要加強制度建設(shè)。在發(fā)揮稅收政策方面我們要適當(dāng)提高增值稅，在完善金融機制方面我們要實現(xiàn)融資產(chǎn)品的多元化，在加強制度建設(shè)方面，我們可以完善中央和地方政府的財稅關(guān)系等。

　　最后我們對我們提出的對策有效性進行分析。首先我們針對投機的行為，我們看投機是不是就這樣一個過程？就是熱錢建倉，囤積待漲，熱錢出貨。如果我們利用匯率等金融的手段，讓熱錢建倉，增加它的風(fēng)險性，是不是他就買不到合適的房產(chǎn)，如果我們發(fā)揮稅收的作用，適當(dāng)提高增值稅，讓這些投資者想囤也囤不起。我們加強完善制度，讓這些投資者倒也倒不動。以上就是我對課題的匯報，謝謝各位老師。

　　趙振華：下面我們請建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長張小宏做點評。

　　張小宏：很高興能夠看到我們中央黨校關(guān)于中國經(jīng)濟熱點問題的最新研究成果。剛才劉教授匯報了外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策。我認為這個選題是比較新的，比較準(zhǔn)的，很有現(xiàn)實意義。

　　當(dāng)前外資的問題和房地產(chǎn)的問題是我們國內(nèi)兩大熱點問題之一吧。在資金全球化以及中國經(jīng)濟長期看好的大背景下，應(yīng)該說我們今天研究這個問題還是非常必要的。另外我覺得報告里面的基本觀點還是比較準(zhǔn)確的，有不少新意的地方。比如像對外資進入變化的概括和歸納，外資進入房地產(chǎn)問題之所以復(fù)雜，我想和這個有很大關(guān)系。同時報告對外資進入的原因，以及帶來的正反兩方面的影響做了比較到位的分析和判斷。同時在這個基礎(chǔ)上提出了一些參考性的建議，兩個原則、四大方面。我覺得這個報告有非常積極的意義。

　　借這個機會我就外資進入房地產(chǎn)問題的研究談一下我自己個人的想法。第一個我覺得外資進入房地產(chǎn)，這個復(fù)雜性確實比我們一般估計的要復(fù)雜，外資進入的形勢前面歸納了好幾個變化。就投資里頭有一些轉(zhuǎn)投資等等，或者通過約定回報，固定回報的方式，實際上是股權(quán)融資的方式。金融方式是報告一個很好的開頭，所以我覺得研究這個問題要考慮房地產(chǎn)問題當(dāng)前的復(fù)雜性，而且可能會進一步的演化。就像劉教授講到的相應(yīng)的政策要有一種變招的方式。

　　第二，外資進入房地產(chǎn)的監(jiān)測監(jiān)控難度非常大，包括說熱錢和游資，這些是很難確定的。06年以來，建設(shè)部等相關(guān)部門研究建立一套對外資進入中國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測監(jiān)管的機制。我們也在研究一些指標(biāo)的整合和數(shù)據(jù)的整合，總的來講比較難。正因為監(jiān)測監(jiān)管難，我們的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確籌集。所以我覺得課題在現(xiàn)在這種數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確全面把握的情況下作出這么一個研究是難能可貴的。正因為監(jiān)測監(jiān)管難帶來我們深入分析的難度。比如說外資進入房地產(chǎn)帶來的影響，無非就是兩方面，一個是對房地產(chǎn)本身的影響，另一個是對經(jīng)濟金融的影響。對房地產(chǎn)的影響來講，看直接投資占比應(yīng)該很小，這種情況怎么推出它對房地產(chǎn)的影響到底有多大，對房價的影響，對整個供求關(guān)系的影響有多大？此外，除了直接投資，還有間接投資等等，這些怎么準(zhǔn)確全面的采用，對我們的研究有迫切的需要。

　　再一個我覺得在制定一些措施上受限制性比較大。因為我們加入WTO以后，我們必須要遵守WTO的規(guī)則。在這個前提下，我們再研究我們應(yīng)對性的措施。比如說稅收，比如說政府管制。這個都是要建立在平等性的基礎(chǔ)上做的。比如說稅收，你不能對外資實行高門檻，高稅收。這個對我們政策制定提出了難度，對我們也是一種挑戰(zhàn)，一方面研究WTO的規(guī)則，把它吃透了，再根據(jù)市場的情況提出一些有操作性的措施。希望我們黨校在這方面做進一步的研究，給中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展作出巨大的貢獻。謝謝。