招商地產(chǎn)：優(yōu)勢不懼宏觀調(diào)控 基金增倉

　　和訊網(wǎng)-《紅周刊》特供

　　國信證券 肖建軍

　　招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)：(000024)

　　總股本：61882萬股

　　流通A股：20430萬股

　　2004年半年度業(yè)績：0.25元/股

　　2004年6月30日凈資產(chǎn)：5.24元/股

　　主要結(jié)論：招商地產(chǎn)目前在建項(xiàng)目7個，預(yù)計(jì)在2004年竣工的項(xiàng)目3個，2004年上半年預(yù)收賬款11.1億元，同比增長91.4%，其中大部分可以結(jié)轉(zhuǎn)為利潤。因此，在今年下半年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤將有較大幅度的增長。

　　今年的宏觀調(diào)控矛頭也針對投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)景氣造成較大沖擊。不過近期數(shù)據(jù)顯示，全國房價仍然呈上升趨勢，可見房地產(chǎn)市場需求十分旺盛。因此，優(yōu)勢房地產(chǎn)股仍然值得看好。

　　一、基本面投資要點(diǎn)

　　1.剝離石化專注地產(chǎn)

　　招商地產(chǎn)2004年之前的主營業(yè)務(wù)收入包括石化業(yè)務(wù)、商品房開發(fā)、房屋租賃和供水供電。由于石化業(yè)務(wù)的毛利率較低，2004年2月招商地產(chǎn)將石化業(yè)務(wù)進(jìn)行了剝離，使得以房地產(chǎn)為核心的主營業(yè)務(wù)更加突出，雖然上半年主營業(yè)務(wù)收入同比減少44%，但凈利潤卻增長4.42%，總體盈利能力得到提高。

　　公司的物業(yè)出租及園區(qū)供水供電業(yè)務(wù)由于其壟斷地位而具有高收益、低風(fēng)險和較穩(wěn)定等特點(diǎn)，每年都能夠?yàn)楣�司提供十分穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對公司業(yè)績發(fā)展貢獻(xiàn)較大，而且能夠較好地平衡公司房地產(chǎn)主業(yè)快速增長的風(fēng)險。

　　2004年上半年，公司正在銷售的樓盤有彩虹之岸、半山海景、蘭溪谷等，下半年有望進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。半年報顯示，招商地產(chǎn)目前在建項(xiàng)目7個，預(yù)計(jì)在2004年竣工的項(xiàng)目3個，2004年上半年預(yù)收賬款11.1億元，同比增長91.4%，其中大部分可以結(jié)轉(zhuǎn)為利潤。因此，在今年下半年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤將有較大幅度的增長。

　　2.地產(chǎn)儲備較多

　　決定房地產(chǎn)公司長遠(yuǎn)價值的是其土地儲備和項(xiàng)目儲備情況以及由此決定的長期利潤實(shí)現(xiàn)能力，招商地產(chǎn)在這兩類儲備上都具有明顯優(yōu)勢。在土地儲備方面，招商地產(chǎn)在不斷增加深圳土地儲備的同時，也進(jìn)入了北京、上海、廣州、漳州等地的房地產(chǎn)市場。

　　招商地產(chǎn)在深圳已確定的項(xiàng)目儲備,按目前規(guī)劃建筑面積已超過150萬平方米。預(yù)計(jì)在2005年竣工的項(xiàng)目有花園城二期、泰格公寓、招商海月三期等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額15.19億元。

　　3.發(fā)行可轉(zhuǎn)債應(yīng)對宏觀調(diào)控資金壓力

　　7月18日公司董事會通過發(fā)行16.5億元可轉(zhuǎn)換債券的議案，8月召開的股東大會上獲得機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)同并得以通過。擬募集資金主要投向4個地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　按照機(jī)構(gòu)投資者的觀點(diǎn)，由于需求旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于高速發(fā)展期，只是由于宏觀調(diào)控才使得資金成了瓶頸，因而公司此次再融資是有現(xiàn)實(shí)資金需求的。發(fā)債募集資金基本流向蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目，原因在于工業(yè)園內(nèi)地產(chǎn)毛利率高，同時蛇口的房產(chǎn)市場成熟，需求旺盛。

　　半年報顯示，招商地產(chǎn)是不少基金的增倉對象，博時價值增長、社保基金三個組合的持股特別引人注目，基金看好招商地產(chǎn)的是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長的良好預(yù)期。

　　4.風(fēng)險因素

　　受石化分銷業(yè)務(wù)剝離的影響，公司2004年銷售收入及凈利潤受到的影響有待房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長來彌補(bǔ)，短期的成長性有一定不確定性。

　　目前股市低迷，上市公司的融資和再融資受到?jīng)_擊，對公司順利發(fā)行可轉(zhuǎn)債有一定影響。

　　二、股價走勢與投資策略

　　我們認(rèn)為，在宏觀調(diào)控造成的資金壓力和旺盛需求支持的增長空間雙重作用下，受益最大的應(yīng)是優(yōu)勢地產(chǎn)股。近期包括招商地產(chǎn)、萬科(資訊 行情 論壇)在內(nèi)的地產(chǎn)股走勢明顯強(qiáng)于大盤就證明了這一點(diǎn)。中線來看，眾多房地產(chǎn)股不同的業(yè)績表現(xiàn)，決定了該板塊走勢將嚴(yán)重分化。

　　招商地產(chǎn)由于宏觀調(diào)控和再融資的沖擊，股價前期跌幅超過大盤。但近期股價持續(xù)回升，漲幅達(dá)到20%，表明該股重新獲得資金的關(guān)注。較好的投資價值是該股中線走勢強(qiáng)于大盤的保證，不過中短線來看，如果深滬股市弱勢不改，跌破1300點(diǎn)，將使該股承受較大的調(diào)整壓力，股價有再度跌破8元的可能，7.5元以下重點(diǎn)關(guān)注。

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