來自國家統(tǒng)計局的有關數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，我國各大中城市的住房租金已經(jīng)連續(xù)45個月持續(xù)上漲，其中北京連漲55個月，廣州連漲51個月，深圳連漲54個月，上海連漲39個月。這一連串數(shù)字的背后，是租住者們不堪重負的表情。

　　住房租金連續(xù)上漲，是多種因素導致的，但這其中房屋中介又是住房租金上漲的一個重要幕后推手。要遏制住房租的上漲勢頭，需要采取多種措施，針對不同的問題進行分類處理。但無疑，治理不良中介，應當成為措施中的重要一項。

　　法治周末記者 趙晨熙

　　現(xiàn)在，和不斷攀升的房價一樣令人頭痛的是什么？“不斷上漲的房租！”——這是相當一部分人給出的答案。

　　10月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國居住價格同比上漲2.6%，其中，住房租金價格上漲4.4%。

　　北京市統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2013年9月，北京居住價格同比上漲4.1%，其中住房租金上漲4.5%。這意味著，北京住房租金自2009年3月到2013年9月已經(jīng)連續(xù)55個月上漲。

　　住房租金上漲的不僅是北京，廣州、深圳、上海等地也連續(xù)上漲，其中廣州連漲51個月，深圳連漲54個月，上海連漲39個月。

　　這一連串數(shù)字的背后，是租客們不堪重負的表情。而這究竟是房東出于自身利益的考慮還是中介從中起到了“價格推手”的作用？面對暴漲的房租，又該如何遏制？

　　房東：到期就漲

　　“現(xiàn)在都這價兒，你能租就接著租，不租就搬走，還好些人等著呢。”北京市民張力左手插腰，右腳蹬在門前的臺階上，仰頭望著天空，悠然地吐了一口煙。

　　“別介，別介……”張力對面的劉念夫婦滿臉堆笑地請求著，在再三商量無果后，他們最終還是咬牙同意了張力的要求。

　　雙方簽完合同，張力的笑容又堆在了臉上，“現(xiàn)在這價格租我這房你也算撈著了”。一旁的劉念夫婦只得苦笑，因為他們的房租已由去年的每月2500元，漲到了今后每月3000元。

　　這是一間20平方米左右的平房，被隔成了前后兩個小間，外間用來做飯洗澡，內(nèi)間是臥室，一張雙人床、一個大衣柜、一張桌子、一臺電視機構成了這間小臥室的全部。雖然屋內(nèi)裝修簡陋，又是平房，但用房東張力的話說：“這房子從來不愁租，因為地段沒得說。”

　　張力的這間平房位于北京西單小六部口胡同的一個老舊的大雜院內(nèi)，走出胡同就是長安街，坐車坐地鐵都很方便，距離馬路對面的西單圖書大廈、西單商場也只有5分鐘左右的路程。

　　正因為這種“先天”的地理優(yōu)勢，院內(nèi)的房子很“搶手”，基本都租出去了。張力住在二環(huán)邊的車公莊，這間房是老母親留下的，以前一直空著，去年他想掙點“外快”，于是沒通過中介，只打印了一些租房小廣告，貼在西單附近的車站牌子上，咨詢電話便“絡繹不絕”。

　　從黑龍江來北京工作的劉念夫婦在金融街附近上班，一直想找個離上班近的地方租房。一次在圖書大廈門前等車時無意看到了張力的租房廣告，實地看房后，他們也覺得挺方便。

　　其實當初敲定的每月2500元，劉念就覺得貴，“畢竟就一間平房，還沒空調(diào)”。不過，想到今后上下班騎車只需10分鐘，夫妻倆最終還是租了下來。

　　但在張力看來，劉念夫婦卻是“撿了便宜”，出租前他曾在院內(nèi)了解“行情”，一間房的租金都在2000元往上，大點的套間能到3000多元。張力輕輕敲了敲已微微泛黃的塑鋼窗，“出租前我換的塑鋼門窗，煤改電也是我掏的，這些錢不得攤在房租里啊”。

　　作為房東，張力覺得漲租金是很正常的，“房子是我的，價錢自然我說了算，能多租點是點”。目前六部口這邊建于上世紀80年代的老樓房均價能賣到6萬元一平方米，這讓張力更有了底氣：“正因為地段好，需求旺，房價才能這么高。房價漲，租金可能不漲嗎？”

　　張力向法治周末記者透露，當初劉念夫婦本想直接與他簽兩年的租房合同，但被他拒絕了，這是他從租房“前輩”那里學到的“經(jīng)驗”。“租房不能一下簽好幾年，最好半年一簽，才好漲價。”張力“傳授”道，續(xù)租時只要價格不漲得離譜，租客最后基本都能接受，因為想續(xù)租自然是對房子滿意，現(xiàn)在房源緊張，租客也不愿為幾百元去冒險。

　　張力只是眾多“漲租大軍”中的一員，在法治周末記者采訪的5位房東中，均表示在近兩年漲過房租，少的幾百元，多的上千元。

　　“近年來房價高加上限購令，租房需求也越來越大，議價權在我們手里，漲價就意味著收益。”一位房東侃侃而談，以前漲價還得搬出“物價上漲”等理由，現(xiàn)在則不需要太多理由，“到期就漲”似乎已成了習慣，周邊的房租都在漲，你不漲就虧了。

　　該房東目前出租著一套位于北京市西城區(qū)玉桃園小區(qū)45平方米的一居室，租金已由今年上半年的每月4300元，一躍漲至了5000元，原先的租客不得不找了個朋友合租來共同負擔。該房東直言，“房子漲價一樣不愁租，現(xiàn)在市場就這樣，租客也很明白，這都是‘愿打愿挨’的事”。

　　中介：競相抬價

　　出租房子，無非兩種途徑，要不像張力那樣自己四處發(fā)布出租廣告，要不就選擇房屋中介來代理租房，事實上，現(xiàn)在多數(shù)房主都選擇通過中介來租房，因為有時不用你去找，中介就會主動上門“幫”你出租。

　　“需要幫您代理租房嗎？”“您的預期租價是多少？”家住北京市豐臺區(qū)馬家堡的李為最近經(jīng)常接到各種中介打來的咨詢電話。他很納悶兒，自己才剛剛在趕集網(wǎng)[微博]上發(fā)布了一則租房信息，這些中介怎么能這么快就聯(lián)系到他。

　　“房市新政后，房屋買賣冷淡，因此房屋租賃就成了重頭。”曾在麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)等工作多年的中介經(jīng)紀人張輝(化名)向法治周末記者透露，為了搶奪資源，一般每家中介都會派專人時刻緊盯一些熱門網(wǎng)站，只要發(fā)現(xiàn)有租房新帖，就會第一時間打電話聯(lián)系房主，有的甚至會假扮租客先去實地看房，那些即將到期的房源也是重點目標。

　　都是租房，誰租的價格高，房主自然會更傾向誰，因此為做成生意，中介往往會在房主報價的基礎上承諾每月能多租一些錢。李為就告訴法治周末記者，自己原本不懂行情，想把馬家堡一套一室一廳的房子以每月2500元的價格出租，但很多中介都“提醒”他，漲到3500元租都沒問題，還有的中介信誓旦旦地表示自己租的價錢肯定比其他中介報的要高。

　　這種競相抬價的現(xiàn)象在中介間比較普遍，張輝稱為圖省事不少房東會把鑰匙托管給幾家中介，讓他們自己帶租客看房。如果你報的價格高，爭取到了房鑰匙，不但看房租房的機會多了，就算暫時沒租出去，也能壞了別家的生意。

　　不過相比相互抬高租金的惡性競爭，中介更希望成為“二房東”。張輝介紹，所謂“二房東”就是中介從房東手中租到房子，再自己轉租出去，賺取其中的差價，這也是近年來房租被不斷推高的原因之一。

　　張輝坦陳，與房屋買賣涉及到大額資金不同，房屋租賃不需要過戶，程序也簡單，但這也意味著客戶“跳單”的可能性很大，“你前期可能帶很多人看房、談價，但最后人家卻跳過中介直接去找房東”。

　　因此，從房東的手里拿到房子、成為獨家代理就成了很多中介做租賃的首選，因為一旦成為獨家代理，中介不僅不用擔心“跳單”，還能自己決定房屋的出租，從中賺取差價。

　　張輝舉例稱，比如一套房主報價每月2800元的房子，中介說服房主以3000元每月的價格讓他全程代理，之后中介再以每月3500元的價格租出去，通過這種方式，每個月中介便可以賺取500元的差價，一年就是6000元。

　　“大中介相對規(guī)范些，就算代理也不會動原本房間的格局，而很多小中介為賺取更多利潤，會把房間打成隔斷，進行群租。”張輝告訴記者，中介通常跟房東簽兩到3年的合同，但跟租客則是半年或一年一簽，每次續(xù)簽基本都要漲房租，且不需要再通過房東，因為房東最初的價格沒變，因此租得越貴，中介的盈利空間就越大。結果使得租金被不斷推高，成本都轉嫁到了承租人身上。 “我們可以給您做獨家代理。”法治周末記者以出租房為名，分別走訪了一些大型中介和中小型中介，發(fā)現(xiàn)均可做全程獨家代理業(yè)務，而且據(jù)工作人員介紹，為了省事，現(xiàn)在不少房源都是房東委托給中介的。

　　某中介一劉姓工作人員就向法治周末記者透露，兩類房源是他們喜歡爭取獨家代理的好“商機”，一類是地段好，不愁租的房源，轉租就是搶手貨，方便抬高價格；另一類就是房主本身嫌麻煩，房子又存在一些缺陷的，這種房源中介往往能找借口說服房東以低于市場價的價格拿下，然后略做裝修加工后，以高價轉租出去。

　　張輝直言，中介原本與房主、租客的三方居間，因為只收取一個月的房租作為傭金，收益有限，現(xiàn)在反倒成了不少中介“最無奈的選擇”。

　　嚴控中介為房租“降溫”

　　“中介的種種不規(guī)范行為極大地擾亂了房屋租賃市場，也成為租金暴漲的幕后推手之一。”中國人民大學民商法教授劉俊海在接受法治周末記者采訪時強調(diào)，不論是從中賺取黑差價，還是惡性抬價，這些行為背后的收益最終并未落在房主身上，而是被中介榨取，而且這種行為在給租客帶來極大壓力的同時也哄抬了當前各地區(qū)的房租價格，因此相關部門應加大對中介的檢查監(jiān)督力度，發(fā)現(xiàn)問題嚴厲打擊。

　　事實上，相關整頓行動已在陸續(xù)開展。今年7月，住建部和國家工商總局便聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地、各部門全面開展房地產(chǎn)中介市場專項治理工作，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，嚴肅查處房地產(chǎn)中介機構和經(jīng)紀人員的分割出租，吃房租差價等10類違規(guī)違法行為。

　　法治周末記者了解到，進入10月，住建部等部門已赴各地開始排查、檢查，并將對違規(guī)中介進行處理。

　　“租房是民生大事，因此行動不要一陣風，而要切實有效地堅持執(zhí)行下去。”劉俊海認為，相關部門應在嚴懲違規(guī)中介的同時及時向社會公布，不僅要公示違規(guī)中介，也要公開違規(guī)操作手段，讓房主租客了解內(nèi)幕，擦亮雙眼。

　　針對北京房租持續(xù)上漲的問題，也有業(yè)內(nèi)人士指出，是因北京市建委原本下設的北京市房屋和土地管理局市場一處、市場二處于2006年合并，導致該機構人力資源有限，造成了租賃市場監(jiān)管薄弱，因此應盡快成立專職部門，負責房屋租賃市場的管理。

　　劉俊海對此表示認同，他同時建議應在監(jiān)管同時，提升中介準入門檻，并鼓勵行業(yè)自查自律，倡導良性競爭，提升創(chuàng)新競爭力。

　　對中介市場的整頓能在一定程度上規(guī)范租賃市場，但在中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心看來，解決租金上漲問題的關鍵還在于解決房源供需矛盾，尤其是大中城市的房源缺口問題。

　　“北京向心力強，就業(yè)集中，一直存在供需失衡，近年來的高房價、限購政策更把很多人的住房需求引導到了租房上。”舒可心指出，這種供不應求不僅導致房租居高不下，也給中介提供了吃差價、抬高價的土壤，使需求方更為弱勢，房租持續(xù)上漲也會使越來越多的人選擇合租，并可能最終離開這個城市。

　　針對現(xiàn)有供需矛盾，劉俊海認為政府應加大對廉租房、公租房等保障性住房的建設力度，切實形成市場供應，緩解市場供應壓力與房租上漲的現(xiàn)象；同時應鼓勵企業(yè)在“自留地”等集體用地上建設員工宿舍，解決一部分人的租房需求。

　　“房租持續(xù)上漲是多方面原因所導致，因此要想緩解抑制這一問題，也需要多部門、各政策間統(tǒng)籌兼顧，共同聯(lián)動，在尊重市場規(guī)律的同時，形成合力有序的監(jiān)管調(diào)控，為高房租‘降溫’。”劉俊海說。