柏可林 攝。

　　本報記者 衛容之 實習生 陳楚薇

　　央行[微博]5月12日發布的“央五條”要求商業銀行將首套房貸回歸正常化，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率。業內人士解讀為“央五條”釋放出了維穩房地產市場的信號。不過，央行的“喊話”未能撼動房貸利率，政策面“微刺激”的利好并未來臨 　 

　　5月的最后一天，陳平接到銀行客戶經理的電話，他申請的首套房貸暫時還放不下來。按照貸款銀行的說法，“目前沒有信貸額度，房貸的配置不會發生明顯變化，整個上半年都將維持偏緊的局面。”

　　令陳平不解的是，央行此前召集眾銀行開會，希望銀行保障個人房貸特別是首套房貸款的發放，“既然央媽都喊話了，為何放貸節奏還沒變？”

　　根據《國際金融報》記者近一周來的調查發現，各家銀行房貸放款速度沒有明顯變化，有的銀行無款可貸，有的銀行甚至去年底審批通過的款項到現在還沒有發放。 

　　與此同時，房貸利率還在進一步攀升。融360金融搜索平臺對于5月房市的監測數據顯示：在央行“喊話”后，商業住房貸款的優惠利率仍逐漸減少，利率普遍走高，全國最低房貸利率提升至九折。整體首套房利率水平依然處于高位，普遍上浮至基準利率的1.1倍至1.2倍；二套房貸款利率也加速調高，最高上浮至基準利率的1.4倍。

　　一家股份制銀行房貸部門負責人告訴記者，貸款發放速度慢的原因多種多樣，除了資金緊張外，有的銀行當初審批時執行的利率可能較低，現在利率上調后，銀行沒法執行以前的利率，只能把這些審批件押后，先給利率高的客戶發放。 

　　房貸利率未松動

　　5月12日央行“喊話”后，商業銀行個人房貸業務究竟是否受到影響？《國際金融報》記者近日以客戶的身份走訪了多家銀行，得到的答案不一。

　　“目前對于首套房貸款，我們銀行還是采取基準利率，這個利率水平已經保持了一段時間，大概審批后在兩周左右放款。”中國銀行上海市分行的一位工作人員告訴記者，“目前暫時沒有接收到總行關于‘央五條’的任何指令措施。”

　　對于個別商業銀行暫停個人房貸的消息，該工作人員告訴記者，“對于個人房貸，還是得看總行下放的額度，可能有個別分行在月末的時候出現資金不足的狀況，但大范圍停貸的可能性并不大。”

　　工商銀行上海市分行的相關人士也向記者透露，目前首套房貸款利率維持基準利率，沒有任何優惠。“九折優惠在去年上半年還有，現在基本上已經不太可能了。”

　　在談及是否受到“央五條”的影響時，上述人士表示，沒有接收到總行的任何指示，“并不清楚”。

　　在融360近日發布的《中國放貸市場五月分析報告》中，記者發現，對于在央行喊話前后的利率變化，整體情況為5月首套房利率依然繼續收緊，優惠利率減少，九成銀行首套房貸利率升至基準利率或上浮10%，另外各個城市各個銀行表現均不相同。

　　以上海為例，工商銀行、中國銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行在“央五條”發布之前，均保持首套房貸款的基準利率，但在央行“喊話”之后，竟然出現不同程度的上浮。其中，建設銀行、招商銀行、興業銀行上浮5%，中國銀行上浮達10%。而光大銀行[微博]、中信銀行在央行“喊話”前后利率均上浮5%或者10%，并未受到“央五條”的影響。另外，平安銀行、民生銀行、廣發銀行[微博]停貸較為嚴重。

　　記者從數據中發現，以工、農、中、建為代表的大型國有銀行在央行“喊話”下積極推進，即便不下調房貸利率，也基本維持基準利率，或小幅度上浮；而股份制銀行房貸利率普遍上浮，其中以中信銀行為例，最高一度達到上浮25%。

　　“大型國有銀行貸款額度相對充足，財力雄厚，利潤的壓力相對商業銀行小一些，并且肩負維穩重任，所以他們不會放棄被視為‘雞肋’的房貸業務，對‘央五條’的回應自然會積極一些。而商業銀行由于資金緊張、存款資源有限，所以大有舍棄個人房貸的傾向。”融360金融搜索平臺的信貸專家徐瑾在接受《國際金融報》記者采訪時表示。

　　對于央行的此次“喊話”，徐瑾認為商業銀行受影響并不大，“‘央五條’僅是指導性意見，不具有強制性，所以在房貸不賺錢的情況下，商業銀行還是會從市場角度出發，將有限的貸款額度用到更賺錢的業務，如對公貸款上。”

　　“政策并沒有明文規定不給房地產貸款，一旦市場對風險的認知發生變化，就不愿意再做有風險的投資。央行如果僅僅是姿態的表現，而不是通過政策下發的話，銀行出于自身利益的考慮，是不會做出太大改變的。”復旦大學經濟學院副院長孫立堅[微博]在接受《國際金融報》記者采訪時表示。

　　融360數據顯示，銀行在審核方面表現積極，通過減少人工干預來提高審批速度：目前首套房貸款審批時間往往較快，一般在2至7天內，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內；國內的銀行則在45天左右。

　　個人房貸成“雞肋”

　　曾幾何時，個人房貸因其低不良率成為銀行爭相追捧的“香餑餑”。

　　央行《2014年一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至3月末，個人住房貸款比年初增加4500億元，同比多增338億元，3月末增速為20.4%，已連續11個月超過20%。房貸需求持續旺盛。從過往歷史看，個人住房貸款一直是銀行業的優質資產，其不良率一直低于所有貸款的平均水平。2009年末，全國個人房貸不良率僅為0.60%。

　　“上世紀90年代末到本世紀初，居民存款基準利率(2%至3%)在扣除通脹率后為零利率甚至負利率。因此，在國企虧損面達到70%以上、新興產業還沒有興起、金融創新還很遙遠時，個人房貸5%至6%的利率水平稱得上是最優質的業務了。”一位金融從業者告訴記者。

　　而如今，大局生變。上述商業銀行經營環境已不復存在，個人房貸被打入“冷宮”。

　　“首要原因是房貸不賺錢。”徐瑾告訴記者，“目前，5年期以上房貸基準利率為6.55%，如果打八五折則利率為5.57%，而5年期的存款利率已‘一浮到頂’至5.225%，存貸差是銀行的主要盈利來源，而房貸的存貸差較小。與此同時，銀行還要承擔未來樓市發展前景不明的風險。”

　　2013年財報顯示，16家上市銀行全年存款增長9.8%，增速跌破兩位數，去年第四季度多家銀行存款負增長。另外，低成本存款流失及銀行主動提高利率，導致去年下半年平均存款利率上升5.3個基點，拉低全年凈息差約2.1個基點，而平均資金來源成本則普遍超過4%。

　　另外，徐瑾認為，在如今利率市場化和資金成本很高的背景下，使得銀行趨利性增強。“銀行都更愿意把資金投向有更多回報的地方，比如利率上浮10%甚至30%的企業貸款、個人消費貸款等，利潤高的先放，利潤低的后放，甚至緩放。對銀行來說，房貸在過去是優質業務，但現在已被銀行視作‘雞肋’。個人住房貸款年限較長，一般長達數十年，利率還打折優惠，而企業貸款、消費貸款兩三年內即可收回，且貸款利率通常為基準利率上浮30%，比房貸利潤空間更大。”

　　“目前房價畸高，銀行對房地產后市的判斷并不一致，出于防范下跌風險的考慮，也會對房貸業務更加謹慎，減少利率優惠、暫停房貸業務。”徐瑾表示。

　　據記者了解，前不久央行的升級版“9號文”下發，意在規范商業銀行同業業務，那么在同業業務“受打擊”的情況下，商業銀行是否會轉投個人房貸這種比較“優質”的業務？

　　對此，徐瑾給出了否定的答案：“目前，銀行的同業業務是將‘表內資產表外化’，是銀行在貸款額度有限的情況下留住客戶的常用手段，利用這種手段，銀行可以不占用自身額度對企業進行貸款。如果同業業務‘受打擊’，銀行為了留住客戶就需要將自己的一部分貸款額度放給他們，所以在此情況下，銀行不僅不會轉投個人房貸這種比較‘優質’的業務，反而會減少房貸總額度。”

　　房貸難倒逼降準

　　在銀行收緊個人房貸的大背景下，后期的市場走向又將如何？

　　孫立堅表示，銀行收縮房貸與房地產市場的走勢，兩者之間是一個互相影響的過程，房地產市場的下行趨勢導致銀行對于行業預期改變，從而收緊相關投資和房地產的貸款業務。“這樣會進一步導致房地產市場的資金緊張，開發商資金緊張就會將旗下存貨降價銷售來緩解資金壓力，進一步加劇市場恐慌情緒，改變了市場對于未來走勢的預期。”

　　對此，徐瑾也持有相同觀點：房價和貨幣供給是正相關關系。“近年來，房價狂飆的根本原因是2009年以來持續的寬松貨幣環境，信貸支持對房價影響巨大。歷史上，所有的房產泡沫的破裂均是發生在貨幣緊縮和加息周期之中。因此，其房價拐點取決于貨幣環境的拐點。”

　　根據中國央行公布的數據，2014年4月末，我國廣義貨幣(M2)余額高達116.88萬億元，同比增速從3月末的12.1%回升到13.2%。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房價保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產市場。而在2014年開年，樓市在資金層面遭遇逆襲，銀行資金緊張明顯影響了購房者貸款，進而導致開發商的資金成本也在增加，今年開發商資金鏈仍面臨壓力。

　　記者在融360房貸調查中發現，銀行放貸更傾向于一二線城市，貸款利率較低，放款額度較充裕；對三四線城市控制或減少房貸投放，貸款利率相對提高。銀行的信貸投放選擇直接導致一二線開發商能夠繼續維持與銀行的信貸關系，

　　“這意味著三四線城市可能會由于信貸緊縮而導致房價下跌。”徐瑾向記者預期，“而一二線城市房價將會持續上漲，上漲幅度低于去年。不同區域的樓價將會分化，一些缺乏產業支撐和配套的‘被城鎮化’區域與‘空城’則有崩盤的風險。”

　　那么，要真正緩解房貸難問題，央行要如何采取措施或干預？全面降準是否有其可行性？

　　在徐瑾看來，降準無疑已成為最佳選擇。“2014年房貸利率上浮、放款緩慢，樓市無疑被信貸‘掐喉’，而從救市成功的機會和效率來看，房產救市關鍵是‘信貸’的投放，如果降準效果不明顯，則也存在降息的可能。”

　　如此強烈的“降準”預期并不奇怪。最近兩個月，實體經濟環比增速較1-2月份溫和走強，但仍低于潛在水平，產出缺口自年初以來持續下降。房地產領域自2014年以來需求持續疲軟，同時，政府對金融機構同業業務加強監管，而由于同業業務大部分與房地產和地方政府債務有關，因此，同業業務去杠桿化可能在短期內增加房地產市場風險。這些都被認為是短期中國經濟下行的潛在風險。

　　“由于通縮風險上升，實體經濟增速放緩，因此央行可能會放松貨幣政策。”澳新銀行大中華區首席經濟師劉利剛表示。