盧先兵

　　一邊是深圳開發商收獲得盤滿缽滿的開心笑容，一邊是投資者面對畸高房價的愁苦面孔。2009年，深圳房地產市場說不清，理還亂。

　　深圳市國土部門下屬的深圳市房地產研究中心最新公布了分析報告，1～11月，全市新建商品住宅銷售面積618.93萬平方米，同比增加99.35%。同樣翻番的是房價。年初新建住房均價為每平方米11000元左右，10月、11月兩月已上升到21661元和19413元，上升速度已經讓買房者眼暈。

　　伴隨著房價的飆升，曲高必然和寡。今年前7個月，商品住宅成交面積較去年增長較大，但8月份以后，新建商品房銷售水平明顯下降。

　　在房價暴漲的多因素中，銀行信貸被認為是“元兇”之一。深圳房地產研究中心副主任王峰直指，部分商業銀行放貸較為寬松，在促進了自住與改善型住房消費的同時，也導致投資需求重新抬頭，推動了房價上漲。

　　深圳地區銀行同業數據顯示，截至2009年11月末，深圳中長期個貸(主要是房貸)余額3700億元，前11月新增1124億元，增幅驚人，達43%。

　　分拆看各銀行業績，除民生、平安兩家銀行負增長外，其他銀行呈現集體擴張局面。但上下半年的增長路徑各有不同。

　　國有行領跑

　　在深圳某大型按揭中介公司負責人吳林(化名)看來，在今年深圳各銀行的個貸賽跑中，國有行一開始就跑在了前面。

　　截至2009年11月末，工行個貸余額605億元，比年初新增174億元。其中，1-6月份新增75億元，7-11月新增99億元。

　　“工行的個貸政策比較穩定，貼近市場，沒有出現大起大落的波動。”與工行合作較多的吳林對記者稱。

　　與工行一樣政策平穩的還有中行。截至11月末，中行個貸余額622億元，比年初新增185億元。其中，1-6月份新增95億元，7-11月新增90億元。

　　建行是另一條增長線路。前11個月，建行個貸余額604億元，比年初新增153億元。不過，建行只是在上半年沖量很猛，新增量達108億元，居深圳第一位。到了下半年，建行迫于額度壓力，收縮了個貸業務，7-11月僅新增45億元。

　　“建行上半年審批貸款比較快，下半年就有意延長了審批時間，在條件審核上也摳得嚴了。”吳林說，正是受到這樣的諸多限制，他將不少客戶都轉介到其他銀行了。

　　排在國有行之末的農行，2009年深圳地區前11個月的個貸余額為310億元，在排名榜中居于第五位。不過，農行前11月增量為161億元，在增量排名上居第三位，高于建行。

　　股份行分化

　　在網點和資產規模優勢之下，國有行將絕大多數股份行壓制。只在部分國有行喘息之余，股份行才能多分食一些市場份額。

　　但總部在深圳的招行是一個例外。數據顯示，截至2009年11月末，招行個貸余額451億元，居深圳同業第四位，比年初新增101億元。

　　不過，招行的個貸戰略在今年下半年已經凸顯出一些變異。1-6月份，招行新增個貸85億元，7-11月這5個月收縮到16億元。業內揣測，這可能與招行提出“二次轉型”戰略有關。

　　招行深圳分行個貸部人士對記者稱，招行不單純追求擴量，而房貸作為綜合業務來經營，提高房貸客戶的綜合貢獻度。據招行的測算，貸款量在100萬-800萬的房貸客戶，其貸款派生率在50%左右。

　　興業銀行在今年的表現亦可圈可點。其內部人士透露，興業從今年6月份開始發力個貸，此后穩步增長，截至11月末，個貸余額157億元，其中11月當月新增個貸11億元，高于招行的新增量10億元。“明年估計房貸新增量會減少，目前初步定出的計劃是增長到230億-240億元。”

　　股份行之中，民生銀行、平安銀行負增長顯得意外打眼。

　　11月份，民生銀行個貸新增量是“-2億元”，截至11月該行個貸余額是65億元。有業內人士透露，民生銀行在去年底今年初還是興業銀行的競爭對手，個貸余額曾超過100億元，現在遠遠落到了后面。

　　平安銀行今年交出的個貸成績單也不佳。截至2009年11月末，該行個貸余額為163億元，相比年初下降了8億元。

　　平安銀行總行個貸部許增武對記者坦陳，在多次降息情況下，銀行的利差已經很少了，盈利性不強，相比之下，平安更愿意去從事一些高收益業務。據透露，今年平安銀行加大了短期(1年內)貸款業務的拓展，業內估計其短貸業務增長今年高達40億元左右。

　　擴張難持續

　　2009年深圳銀行業個貸呈現的非典型集體擴張，在2010年很可能不可持續。

　　12月7日，深圳市規劃國土委員會在網站上公示了《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》(征求意見稿)。其中提出，完善房地產宏觀調控政策，抑制投資和投機性購房，擬制定差異化的住房金融與稅收政策。

　　深圳一銀行個貸人士對記者稱，據其了解，監管部門正在調研今年銀行的個貸情況，估計不久可能就會出房貸方面的新政策，比如首付成數、二套房界定乃至利率的調整等。

　　另一重要方面，二手房交易和二手個貸在銀行個貸中占據相當大的份額。2009年1-11月，深圳市二手住房成交面積為1024.11萬平方米，同比增加230.71%；二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65∶1，二手房交易規模明顯高于新房銷售規模。由此，二手房貸的爭奪及戰略謀劃，對各銀行的意義重大。

　　然而，由于今年10月1日起《深圳市國內銀行業二手房按揭貸款業務自律公約》的正式實施，各行希望明年繼續通過“房貸返點費”的潛規則爭奪業務的路徑將面臨考驗。銀行人士透露，23日下午，深圳國內銀行同業公會召集了深圳各中資銀行機構開會，重申向房產中介拒付房貸返點費事宜，并透露這將成為明年銀監部門的重點檢查內容。

　　在多方調控制約下，銀行業人士已普遍對明年個貸市場持保守態度。“樓市如果好，我們就多做個貸，如果不好，我們就轉向多做消費貸和經營貸，尋求新的利潤增長點。”一股份行深圳分行個貸人士說。

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