威海銀灘海景房泡沫調查：房價五年滯漲
房價五年滯漲，加上巨量的二手房拋盤，以及一些樓盤爛尾，正讓泡沫加速發酵
高談
[ “現在銀灘二手房的價格在單價3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元買的，現在3000元虧本出手。” ]
威海銀灘，一個美麗的“謊言”吹起的旅游地產泡沫，正暴露在陽光下。
空城銀灘
銀灘位于山東威海下屬的乳山市，海岸線東西長21.3公里，南北寬3公里，氣候適宜，年平均氣溫12.3℃，空氣質量良好，沙灘細軟，是中國AAAA 級旅游度假區。據官方提供的數據，銀灘每年的旅游人數為412.5萬人次。這也是當地政府大手筆開發海景房的原因之一。
但看似熱鬧的銀灘，實際上卻是一座人煙稀少的空城。
“銀灘是一座‘鬼城’，冬天甚至整個海灘上一盞燈也不亮，即便是在旅游最旺的七八月份，大量房屋還是空置的。”威海市一家房產中介老板龍大興(化名)告訴第一財經日報《財商》。
5月上旬，膠東半島漸漸進入旅游人氣旺季。寬闊的海邊聳立著密密麻麻的住宅，但本報記者發現，不少一線海景房整棟樓甚至無一戶入住。當地最具代表性的銀灘大酒店的酒店主樓甚至暫停營業，只留了少量房間供客人入住。
在銀灘從事了五年海景房銷售的Mike告訴記者：“哪怕是在人最多的七八月，銀灘海景房的入住率也不超過10%。”
較低的入住率直接導致了銀灘海景房的出租價格也不高。一般而言，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。這在各地的海景房出租價格中也處于較低水平，據途家網CEO羅軍統計，三亞的海景房的年租金收入在10萬左右，海口的海景房年租金回報在2萬到~3萬。
無人氣的背后，是2000年以來龐大的海景房建設。目前銀灘已經密密麻麻修建了200多個商品房住宅小區。由于當地房管局并不公布相關信息，很難查證銀灘海景房的確切開發量。
這些房子中的絕大部分都賣給了外地人，其中以北京、上海、東北等地人較多。
不過，到銀灘的交通并不便利。以上海為例，只能乘坐飛機或者火車到威海，再從威海乘坐大巴到銀灘，約100公里，需要花費1.5個小時。
沿著銀灘沿海岸線的公路，一路上極少有車通過。由于人煙稀少，路上幾乎沒有出租車，若需要出行，只能乘坐當地的摩托車。
在海岸線沿線零星地分布著一些小型飯店，不過5月由于銀灘人流很小，大多數小飯店并未開始營業。
銀灘甚至沒有固定的菜市場，每月分期在周邊幾個地段設有集市。例如農歷初一、初六在常家莊和小陶家，初三、初九在宮家集，初五、初十在焉家。
“銀灘的房子很難升值，因為沒有發展趨勢，沒有配套設施無法生活。”龍大興告訴記者。
在冬天，銀灘更是人跡罕至，由于住戶很少，冬天大多數銀灘小區甚至沒有供暖。“住的人少，電廠供熱會賠錢，所以不供。”龍大興告訴記者。
目前銀灘200多個樓盤中，供暖的只有兩個，分別是離海較遠的松花江路上的山水人家和維利亞，靠西的碧海名居此前供暖，但現在已停止。
對于老人而言，住在銀灘最大的困擾可能是沒有配套的醫院。一旦患病，老人們需要到銀灘最西的醫院。
目前銀灘最鄰近海岸線的地域已經幾乎全部開發成海景房，但是歷經多年開發之后，銷售還在繼續。
房價滯漲+巨量二手房拋盤
“銀灘有兩個客戶群：養老休閑和純投資人群。不過由于醫保沒有全國聯網，真正意義上的養老地產很難實現；而投資人群又會加大當地的房價波動。” 上海乘星行行銷服務機構總經理李驍告訴記者。
表面上看，近年來銀灘房價漲幅明顯。劉女士2000年左右的購買單價是1900元/平方米。曹先生在2009年底購買的一處房屋單價為4900元/平方米。而2013年5月銷售的樓盤價格在7000~8000元/平方米。
同時，銀灘的地價從前些年的一畝地5萬元上漲到目前80萬~100萬。
但實際上，不少購房者正在虧本拋房。
“現在銀灘二手房的價格在單價3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元買的，現在3000元虧本出手。” Mike告訴記者，一手房的價格并不能看出銀灘房屋的真實供求關系，而二手房交易價格更加客觀。
本報記者走訪多家中介發現，銀灘二手房均價在3000元左右，甚至一些一線海景房二手房售價也在3000元到4000元/平方米。
甚至有一些極端的情況，Mike告訴記者：“我遇到的最便宜的情況是80平方米的房子，由于主人急著用錢，總價12萬就出手了。”
目前，銀灘囤積了大量待出售的二手房，并且價格低廉。
“現在銀灘有200家中介，平均每家中介手里有200把鑰匙，你算算銀灘的二手房有多大的量。由于拋盤大，二手房都賣不上價。”Mike告訴記者。
“其實用同樣的錢，可以在威海市內較為中心的地帶購買海景房，并且房屋建造品質大大優于銀灘。”龍大興告訴記者。
目前，銀灘一線海景房價格在7000~8000元/平方米，代表當地高端地產的香港平遠城的價格在13000元/平方米(一線花園洋房)。而威海市內由于三面環海，在三大浴場附近有大量的海景房，以孫家疃附近為例，一線海景房價格在7000~8000元/平方米。華潤地產開發的華潤灣九里和寶利地產開發的凱旋公館是當地高端房產的代表，價格在1萬元/平方米以上。剛修建不久的國際海景公寓目前價格在2萬元/平方米。
房價滯漲，大量的待售二手房，對于投資而言顯然不是一個好的信號。
爛尾樓盤：過期4年仍不見交付
除了投資回報上可能沒有想象的那么高，一些樓盤還存在爛尾的風險。
五月初的銀灘還有些微冷，一片雜草叢生的荒地邊上屹立著藍色玻璃結構的臺灣城售樓處，門口依稀可見從施工場地吹過來的黃土。
在售樓處內，記者看到了海基會會長江丙坤在此處考察的照片。這曾經是銀灘最大手筆開發的樓盤，由一家臺灣開發商開發。建設初期，開發商花費3億~4億元修建了銀灘一處大型人造景觀——潮汐湖。這也是當地政府重要的工程景觀。
售樓處一名留守的銷售人員告訴記者，臺灣城已經超過半年沒有發工資了。
楊先生夫婦專程從上海趕到銀灘，準備看他們過了交房期4年未交房的海景房。此前的4年，每年開發商都會寄送給楊氏夫婦一封信，信的內容是房屋交付要延期。
楊先生夫婦購買的住宅在臺灣城的18號樓，根據合同是精裝修。記者來到18號樓，房子是蓋起來了，但是里面沒有裝修，周圍一人多高的荒草叢生。
此前接待楊先生夫婦的銷售人員早已不在臺灣城售樓處，而此人電話也早已停止使用。
售樓處的銷售人員告訴記者，現在只需要幾千萬就能把剩余工程全部完工。“但是，老板在北京南三環還有一個項目也發生了爛尾，現在要等北京項目解決后才能顧及到銀灘項目。”
記者到乳山房管局銀灘辦事處查證，工作人員告訴記者，此樓盤的總產證尚未辦理。
Mike告訴記者，銀灘出現的爛尾樓盤不止臺灣城一個，長城文化苑、金鼎大廈、萬豪庭海苑、銀灘之心、龍韻花園也都出現過爛尾樓盤。
(實習記者 王麗納 袁秋晗對本文亦有貢獻)
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