2005年~2008年是銀灘房地產(chǎn)銷售最為火爆的年份，不少人從全國各地趕來，在銀灘房屋銷售中淘金。

　　當(dāng)時(shí)一個(gè)普通銷售人員短短1年的時(shí)間就能賺100萬元，很多人通過銷售銀灘海景房獲得了第一桶金。

　　銀灘的絕大多數(shù)購房者來自北京、上海、東北等地。購房者距離很遠(yuǎn)，成就了房產(chǎn)中介的商機(jī)。他們到大城市發(fā)傳單來吸引人。

　　但人們并不會(huì)樂意跑這么遠(yuǎn)去看房，所以中介就為潛在客戶提供了大巴，每周從大城市發(fā)車到銀灘，不僅可以帶著客戶看房，還會(huì)帶著吃喝旅游。坐大巴有的會(huì)收取300元左右的車費(fèi)，節(jié)假日甚至不收費(fèi)。

　　就是這些被大巴車?yán)瓉淼目蛻簦�成了銀灘海景房購買的主力。當(dāng)?shù)厝烁纱喟堰@些購房者稱為“大巴車?yán)瓉淼摹薄?/p>

　　中介為什么愿意花這么大的力氣？因?yàn)橛芯揞~的利潤。

　　“你看到的銀灘海景房房價(jià)，很大一部分是銷售返點(diǎn)。銀灘最少的返點(diǎn)是15%左右，如果是一級(jí)代理返點(diǎn)還要高。”Mike告訴記者。

　　銀灘一家房地產(chǎn)中介告訴記者，他們的銷售返點(diǎn)占到房價(jià)的25%。也就是說總價(jià)為40萬的房子，中介能從中賺取8萬元。而每周帶客戶過來，假設(shè)一車10個(gè)人，其中2個(gè)人買房，每周的收入就是16萬元。而一個(gè)中介團(tuán)隊(duì)只有3~4人，扣除油費(fèi)、食宿費(fèi)用，就是利潤。

　　“銀灘的銷售費(fèi)用已經(jīng)大大高于全國水平，這也可以看出，銀灘房子并不好賣。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍告訴記者。

　　李驍告訴記者，以上海為例，上海的住宅銷售費(fèi)用一般占總價(jià)的2%，寫字樓3%，商業(yè)地產(chǎn)5%~6%。而上海由于房屋銷售量大，其銷售費(fèi)用在全國算是低的，其他城市住宅銷售費(fèi)用占總價(jià)的7%~8%。

　　銀灘的一些中介原本就是購房者。這些購房者得知返點(diǎn)如此之高后，干脆就當(dāng)起了專業(yè)或者是半專業(yè)的中介。“銀灘的房產(chǎn)銷售模式極其類似傳銷。”Mike告訴記者。

　　例如，A在銀灘買房，中介告訴A，只要A能夠介紹客戶來銀灘買房，中介可以將傭金的七成返還給A。于是，A把朋友B介紹給中介看房。一旦B決定購買，開發(fā)商就會(huì)往中介的賬戶中打入傭金，中介再拿出許諾的部分傭金給A。B甚至都不會(huì)知道朋友A從中收了錢。

　　“當(dāng)然，不排除有的人是的確覺得銀灘環(huán)境不錯(cuò)，心甘情愿帶了朋友過來買房。”Mike告訴記者。

　　“大巴車?yán)瓉淼摹背蔀殂y灘一個(gè)特有的現(xiàn)象。平日里，銀灘像一個(gè)空城，甚至?xí)�讓人恐懼。而一旦到周末，售樓處就呈現(xiàn)出另一番景象。

　　售樓處一律循環(huán)播放著類似夜店的快節(jié)奏音樂。一旦有人成交，一時(shí)間所有銷售人員都站起來鼓掌，一旁站著的小伙子用力敲打著大紅鼓，麥克風(fēng)傳來聲音：“恭喜從上海來的馮先生獲得了18幢325房。”

　　包租模式謊言：羊毛出在羊身上

　　“銀灘入住率能達(dá)到5%就不錯(cuò)了，而且已經(jīng)持續(xù)十年，包租明顯就是個(gè)謊話。”Mike告訴記者。

　　包租是開發(fā)商承諾購房者在房屋購買后定期返還租金。銀灘的包租，除了提供包租服務(wù)以外，還承諾超高的租金回報(bào)。

　　以銀灘的一處樓盤金鼎大廈為例，購房者在跟開發(fā)商簽完《商品房買賣合同》后，還會(huì)與一家酒店管理公司簽訂《酒店(公寓)房間全權(quán)委托經(jīng)營協(xié)議書》。合同約定，“甲方同意將合法產(chǎn)權(quán)酒店房間交由乙方承租，委托乙方全權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一配套”。

　　該樓盤在2009年底銷售之時(shí)，開發(fā)商承諾包租10年，前兩年每年返現(xiàn)房款總額的5%，后8年每年返現(xiàn)3%。而前兩年的共10%可以抵扣房款。以40萬房款計(jì)算，該樓盤首付為20%，扣除租金抵扣的10%，購房者只需要付出4萬元首付。

　　正是由于首付較低，后續(xù)還有開發(fā)商保證的現(xiàn)金流，不少購房者十分動(dòng)心。

　　但本報(bào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以銀灘60平方米左右的兩室戶為例，售價(jià)大約在40萬，租金價(jià)格為4000元/年，每年租金回報(bào)率約為1%，而開發(fā)商的租金返還卻能夠達(dá)到5%。開發(fā)商為何能夠給出遠(yuǎn)超出正常租金回報(bào)率的包租承諾？

　　而且銀灘房屋的入住率十分低，更讓這些超高的回報(bào)變得十分可疑。

　　Mike告訴記者：“實(shí)際上，大部分房屋根本租不出去，哪怕是在最旺季，銀灘的入住率也不超過10%。”

　　銀灘的旅游旺季在5月~10月，尤其是在暑假期間是銀灘人氣最旺的時(shí)候。本報(bào)記者5月中旬抽樣統(tǒng)計(jì)了銀灘一線海景房入住率，不超過1%，很多小區(qū)一線海景房夜晚無一處亮燈。

　　這也造成了包租成為銀灘海景房的空口許諾。

　　“銀灘所有的包租項(xiàng)目都是在包租一兩年后停掉。銀灘的海景房包租最早是承諾終生包租，之后發(fā)現(xiàn)不行變成10年包租，之后變成5年，之后變成2年。”

　　王先生在威海市內(nèi)經(jīng)營一家房產(chǎn)中介公司，他告訴記者：“這只是房產(chǎn)銷售的慣用手法，一個(gè)房屋能賣3000元/平方米，售價(jià)抬高到5000元，再把剩下的2000元用返租的方式給你。”

　　《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　同時(shí)，《商品房銷售管理辦法》在第四十二條中明確一旦開發(fā)商采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，將由房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)商處以警告，責(zé)令限期改正并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款等行政處罰措施。

　　北京銘滔律師事務(wù)所律師孫濤告訴記者：“這種期房包租行為雖然違反了上述規(guī)定，但上述規(guī)定并非法律或行政法規(guī)，因此不能作為認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)。因此，房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)上述規(guī)定對(duì)開發(fā)商進(jìn)行行政處罰，并責(zé)令停止，但已經(jīng)簽訂的協(xié)議仍然有效，對(duì)雙方具有法律拘束力。”

　　銷售游擊戰(zhàn)：打一槍換一個(gè)地方

　　“銷售完一批海景房，大多數(shù)銷售的聯(lián)系方式會(huì)全部換掉。購房人要想再找到他就很難了。”Mike告訴記者。

　　黃先生購買的海景房在隨后發(fā)生了爛尾，他們趕到售樓處，買房時(shí)人山人海的售樓處，現(xiàn)在卻空無一人。售樓處內(nèi)曾經(jīng)熠熠生輝的沙盤已經(jīng)有塵土覆蓋。

　　他們在尋找開發(fā)商無果后，轉(zhuǎn)而尋找售樓中介。不料，中介的電話早已經(jīng)停用，之前溝通的QQ號(hào)也再?zèng)]有上線。

　　在銀灘海景房的售樓模式中，中介負(fù)責(zé)將購房者帶到樓盤，并說服其購買，購買成功后，中介獲得開發(fā)商的提成。但是，購房者直接和開發(fā)商簽訂購房合同，卻并不會(huì)與中介簽訂居間協(xié)議。因此，許多購房者在發(fā)現(xiàn)房屋情況與實(shí)際宣傳不符時(shí)并沒有辦法追究中介責(zé)任。

　　“中介的居間服務(wù)協(xié)議里都會(huì)寫明，中介須如實(shí)匯報(bào)房屋情況。如果中介與開發(fā)商串通一氣提供虛假信息，購房者可以追究中介責(zé)任。”孫濤告訴記者，“但是，實(shí)際案例中，由于中介欺詐取證非常困難，所以很少有中介因虛假宣傳受罰的情況。”

　　孫濤認(rèn)為：“銀灘的售樓模式實(shí)際上是開發(fā)商在鉆法律漏洞。法律約定開發(fā)商如虛假宣傳要承擔(dān)責(zé)任，現(xiàn)在如果中介進(jìn)行銷售宣傳，而購房者并沒有與中介簽訂書面協(xié)議，那么購房者在受到欺詐之后很難維權(quán)。”