上海開征房產稅后已成交75套大戶型 未見繳稅
撰文/羊城晚報記者 孫毅蕾
今年1月27日晚，上海、重慶宣布，從28日起對個人住房征收房產稅。至此，紛擾多時的“房產稅試點”靴子落地。至2月17日，兩地房產稅已經執行近3個星期。
被視為房地產調控“終極武器”的房產稅正式實施后，效果如何？被征房產稅的業主如何看待這一新事物？當地老百姓又如何理解它？羊城晚報記者分赴兩地展開調查。
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，開征房產稅的適用稅率暫定為0.6%和0.4%；上海市戶籍家庭享有人均60平方米的免征額度；上海房產稅的征收只“面向未來”。
上海房產稅“既往不咎”的原則，招來了一片罵聲。但是手里沒房、或需要改善住房的普通老百姓很快發現，房產稅不僅征不到“囤”了許多房子的投機客身上，對普通人的住房需求也幾乎沒有影響。上海的房產稅，給人的感覺似乎更像一個象征性的符號……
1
一個上海家庭的故事
不同戶籍共房產，免征額怎么算
上海市民李清(化名)怎么也不明白，自己看了半年房子后，換個大一點的房子的愿望，卻因上海開征房產稅的新政，成了引發家庭矛盾的導火索。
湊首付時，等來房產稅
這是一個典型的上海人家庭。李清結婚生子后，與父母一起住在一套90平方米的兩室兩廳房子里，房產證上寫著李清和丈夫的名字。但作為知青子女，這個家庭的戶口有點特殊。李清和兒子是上海戶口，父母戶口目前還在新疆(因為種種原因放棄了回遷)。外企工作的丈夫，多年來在上海工作生活并繳納社保，但不是上海戶口。
隨著兒子慢慢長大，李清感到換一套大一點房子的需求越來越迫切。所以去年夏天開始，她和老公開始著手看房，目標很明確：在自家附近買一套80平方米左右的小戶型給父母住。
看了半年房子，在房價一路飆高的過程中受盡煎熬后，李清夫婦過年前終于鎖定了一套74平方米的“老公房”，總價214萬元。
但計劃趕不上變化。在等年終獎湊首付的時候，1月26日，國務院“新國八條”出爐；1月27日晚，上海推出“房產稅”新政。
計算免征額，一筆糊涂賬
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱“房產稅暫行辦法”)，上海市戶籍家庭享有人均60平方米的房產稅減免政策。合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。計算公式是：應納房產稅稅額=新購住房應征稅面積×新購住房單價×70%×稅率。
李清糊涂了。她家5個常住人口，只有2個上海戶口，顯然，免征稅的面積只有120平方米。現有房產90平方，咨詢了好幾個房地產中介，都說她新買房子30平方米以上就要征稅了。
“我到哪里去找30平方米以下的房子？而且我不明白，現在這套90平方米的房子，是我們夫妻倆共有的，我只能算是享有一半面積吧。是不是可以按照已經占用45平方米算？那我新購房產，還可以享受75平方米的免稅面積。”李清說，由于房產稅征收的相關細則上，沒有說明上海戶口與非上海戶口共有房產的情況下，如何計算應征面積，所以她的這個疑問一直沒有得到解答。
被忽視的居住證，原來管用
在上海的《房產稅暫行辦法》中，李清找到了針對非上海戶籍的幾句話。對持有上海市居住證滿三年并在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅；持有上海市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定征收房產稅，待持有上海市居住證滿三年且在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
“我老公沒有居住證，因為一直以為這個沒什么用。”李清說，他老公過了年上班第一件事情，就是著手辦理自己的居住證。“如果三年后退稅回來，那還可以接受。”
限新令，比房產稅更“苛刻”
一波未平一波又起，仔細咨詢過中介后，李清發現了一個她忽視了的攔路虎———“新國八條”。“這個比房產稅更麻煩，幾乎徹底粉碎了我們改善居住的想法。”
“新國八條”中，很重要的一部分內容就是限購。根據規定，原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
“我老公已經算有一套房，又沒有上海戶口，不能再在上海買房子。我父母都已經退休，雖然是在上海長大也想在上海幫我們照顧孩子并養老，但戶口遷不回來，就不能在這里買房子。”產權證上如果不寫丈夫名字，李清就得一個人貸款，公積金貸款無法用足，商業貸款利率會憑空多出一大截。
這還不是陳清最值得顧慮的，她更顧慮的是：房產證如果只寫自己一個人的名字，丈夫和公婆會對她有想法，因為她已明顯感覺到丈夫對買房的積極性大打折扣。“用我們兩個人的錢，買個寫老婆一個人名字的房子，交給岳父母住，也許他身邊有人勸他不要這么做。”
“我不明白，為什么房產稅、限新，都克扣在我們這種有鋼性需求的老百姓身上。”李清說。
2
上海房產交易現狀
成交75套大宅或有要納稅者
無論如何，上海市地方稅務局至今還沒有收到第一筆房產稅。
已鎖定納稅者名單
1月31日公布的房產稅征收管理細則規定，從2011年1月28日起，凡在上海新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關申報辦理房產稅征免認定手續。
根據佑威房地產研究中心對1月28日后成交數據的調查，之后17天成交的面積在200平方米以上的大戶型達到75套。按照人均60平方米免征稅的額度，這75套中很可能已有家庭符合繳納房產稅的標準。
上海市稅務局辦公室負責媒體聯絡的相關人士表示，上海已經鎖定了一部分符合繳納房產稅的購房者名單。但上海并沒有像重慶那樣有首筆房產稅的概念，只要在今年12月31日前繳納房產稅，都是可以的。
中國房產信息集團分析師薛建雄認為，目前上海房產稅的開征條件還很寬松，會被征到稅的家庭極少。同時，和其它新房的稅種一樣有一定的緩沖時間，并不是馬上就交，房產稅的開征不會對市場造成太大影響。
征稅細則不夠細
上海市房地產交易中心的有關工作人員告訴記者，最近前來咨詢自己擁有的房子屬于第幾套，是否會被劃入征稅范圍的人很多。很明顯，很多問題交易中心暫時都無法回答，對房屋的估值、稅率計算辦法等等問題都存在變數。
最基本的稅率計算上，就缺乏權威的、可操作的說法。按照試點方案，“房產稅適用稅率暫定為0.6%，但應稅住房單價低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%”。而上海市統計局2月19日公布的2010年上海平均房價卻有兩個數字：第一個是新建商品住宅均價為每平米14213元，第二個扣除經適房等保障性住房后，市場化新建商品住宅的均價為每平米20995元，兩者相差6782元。許多市民前往房地產交易中心咨詢，房產稅適用稅率的界定究竟應該參照哪一個“平均房價”。目前，財稅部門還沒有一個統一的說法。
在細則存在許多模棱兩可表述的情況下，購房者更多選擇了觀望。
3
眾說房產新政
房產稅收入用途只是個口號？
限購令是保“保障房”上市
薛建雄認為，上海在出臺房產稅之前，“國八條”已經對限購這一塊的規定比較嚴格。其中包括第三套不能購，這一個門檻攔了以后，能符合征稅的人已經很少了，限購積壓了一批需求。
李清說，如果還堅持改善居住條件，擺在她面前的路只有一條：把手里的房子賣了，換一套大一點的三房。但這樣一來，由于限新政策，他們家不能再在上海購房，她擔心這個政策持續的時間夠長，“長到我們一家五口人不得不一直住在一套房子里。”
不過在中原集團研究董事程澐看來，李清的這種擔心出現的可能性不大。“限購是階段性的政策，只是為了給保障性住房一個時間。” 2月21日，虹口區開始受理經濟適用房購房申請，這意味著上海的經適房開始全面鋪開。2月14日，上海市市長韓正在一季度政府工作會議上強調，上海將加強住房保障工作，加快“四位一體”住房保障體系建設，確保完成今年保障性住房開工1500萬平方米，供應1150萬平方米、約17萬套的目標。此外，將放寬經濟適用房(共有產權房)的準入標準，在中心城區全面推開；公共租賃房也將進入實質性運作，將盡快啟動供應試點。程澐指出，等保障性住房大量供應市場后，限購政策或會調整。
房產稅象征意義更大
“感覺上，房產稅在上海和重慶這樣推出來，有點倉促。但目前推出來，放在‘國八條’后面，我理解的是，國八條對短期樓市影響更大。房產稅的象征意義更大，這肯定是一個方向，長久來說。先在成熟地區執行，然后在全國一點一點推開。”程澐指出，房產稅在我國法理上還沒有真正得到認可。“現在的依據是1986年版本的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，其中只是說對‘經營性房屋進行征稅’，所以現在對普通住宅征稅，缺乏法理上的解釋。試點的話可以，不用通過人大，但在全國推開，需要人大對房產稅的真正認可。”
薛建雄也認為，從長期來看，加在房產持有環節的稅收會越來越多，這將會使得房產投資的收益能力相對減弱，那么房產的投資熱情和房價的上漲能力也都會有所減弱。
質疑房產稅收入用途
上海市財政局、市地稅局、市房管局有關負責人在答記者問時表示，房產稅改革試點征收的收入將按照公共財政的要求，用于保障性住房建設等方面的支出，以切實解決低收入家庭住房困難等民生問題。
國土資源部土地管理中心建設用地整理處楊遴杰博士，在博客中公開質疑房產稅的收入用途可能只是個口號。他指出，國辦發〔2006〕100號也規定土地出讓收入要用于城鎮廉租住房保障支出，三部委2010年下發的《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》要求各地都安排不低于10%的土地出讓凈收益作為廉租住房保障資金。但2010年11月審計署的23個城市廉租住房保障情況審計調查報告卻顯示，有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設使用。
楊遴杰說，在保障性住房的保障范圍、資金規模、籌措渠道、監督管理等方面還是一堆爛賬的時候，在現有資金渠道還沒有切實發揮作用的情況下，就急于開征新稅，讓人不得不懷疑，是否這個理由僅僅是暫時用來緩解社會懷疑的。
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未來房價前瞻
開發商壓力加大，房價出現松動
春節以來，上海的房屋買賣交易寥寥，截至2月21日，上海已經連續兩個周末出現一手商品住宅市場“零開盤”。但是業內人士都清楚，由于施工周期的關系，春節前后是傳統的交易淡季，新政對樓市的真正影響，要等4月份新房大量入市后顯現。
程澐介紹，從2010年上海房地產開工施工的情況來看，預計今年上海樓市的供應量與去年差不多相當。國八條如果嚴格執行，需求就會被攔腰斬斷。如此一來，發展商就會面臨較大的壓力，現金流會出問題。“去年銀行放貸已經收緊，但開發商還不覺得。今年加上需求下降，開發商壓力會更大。”
老百姓期待著開發商頂不住資金鏈的壓力，房價出現松動，于是市場觀望的氣氛更加濃厚。但程澐認為，也許會出現一段時間的滯漲，卻未必有實質性的下調。因為除了需求之外，房價還面臨其他壓力。“建材、鋼鐵等原材料成本提高了，房產商面臨的稅費提高了，更關鍵的是，地價門檻并沒有出現明顯往下的趨勢。”她指出，加上通脹、加息帶來的財務成本，房價往下走也面臨一定阻力。
值得注意的是，上海的房屋租賃價格開始連續攀升。據21世紀不動產的統計，一房租金去年12月時為1500-1700元/月之間，到了1月份后因政策預期出現小幅上漲，加價幅度多在100-200元/月左右。1月底新政出臺后，2月份房東對租金上漲的預期更為強烈，出現了200-300元/月的再次加價。
記者手記
任何一個新政在出臺后，都會遇到各種稀奇古怪的應對方法。在采訪購房者的過程中，記者發現，上海的房產稅新政在抑制人們的購房需求的同時，也在刺激人們“鉆空子”的智慧。如果有關新政細則不調整，也許不久的將來，上海就會顯現一些房產稅的“副作用”。
副作用一：鼓勵“超生”？
按照每個上海戶口可以有60平方米的房產稅免征額度的規定，有人提出了應對新政的“超生法”。
這筆賬很好算：按房價每平方米4萬元計算(可以買到內環線左右的房子)，多生一個孩子，可以多買60平方米房子，成本大約240萬元。如果這部分房產需要納稅，根據公式，應征稅額應該是240×70%×0.6%(基準稅率)=10080元。每年要交1萬元出頭的房產稅。
根據上海市目前的超生罰款規定和全市城市居民家庭年人均收入水平，超生孩子的最低罰款在25萬元左右。也就是說，超生一個孩子，多買60平方米，25年就把罰款賺回來了。
副作用二：鼓勵“釘子戶”？
按照上海房產稅“既往不咎”的原則，1月28日前購買的房子，再多都不用征房產稅，而新購房必須嚴格按照規定征稅。
眾所周知，一般房屋拆遷補償后，老房子換新房子，小房子換大房子。本來不需交房產稅的房子，經過如此倒騰，很多就成了超過人均60平方米的應稅房。這勢必將催生更多的“釘子戶”，好幾個面臨拆遷的住戶向記者表達了這種擔憂。“好好的房子要被拆了，還要交房產稅，誰干啊！”“哪怕最后說拆遷房不用交房產稅，但拆遷補償本來就是一個復雜的方案，往往會包含補償的安置住房、現金補償、半價購買相關住房等綜合內容。如果到時候，半價購買的房子也要交房產稅，誰會接受這種方案？”
