“大嘴”董藩任志強(qiáng)昨在南京再拋“雷人”觀點，聽眾認(rèn)為太不靠譜

　　馬祚波 王燁

　　昨天，由江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“復(fù)蘇·跨越2009中國房地產(chǎn)走勢”高峰論壇在南京舉行，曾拋出“離婚買房也是拉動內(nèi)需”、“只為富人蓋房”等“雷人”觀點的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)等嘉賓高調(diào)分析了當(dāng)前樓市的“復(fù)蘇”形勢，“房地產(chǎn)正在拯救中國”，“下半年商品房將嚴(yán)重供不應(yīng)求”，“房價將暴漲”，“中國人太有錢了，房子太便宜了”等一系列觀點同樣驚爆。不過，本土企業(yè)家卻相對謹(jǐn)慎，建議“開發(fā)商賺得差不多了就趕快出手”。

　　■說形勢 　房地產(chǎn)“正在拯救中國”

　　近期，國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場一改去年來量價齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙，久已不見的夜晚開盤、排隊搶購等現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡？

　　提前復(fù)蘇很正常

　　董藩認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)市場并不是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而蕭條的，而是主要受國家宏觀政策調(diào)控的影響。進(jìn)入2009年，在國家和地方多重救市舉措之下，各個城市的房地產(chǎn)市場先后出現(xiàn)回暖跡象。分析我國的大行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，除了房地產(chǎn)和汽車業(yè)之外，其他行業(yè)都或多或少存在生產(chǎn)力過剩的現(xiàn)象，所以在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，房地產(chǎn)和汽車業(yè)受沖擊較小，并提前復(fù)蘇是很正常的。

　　房地產(chǎn)能救中國經(jīng)濟(jì)

　　前段時間，董藩就以“房地產(chǎn)拯救中國”一說吸引了不少眼球，昨天他繼續(xù)堅持這一觀點。“在我國，房地產(chǎn)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會帶動鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，比如發(fā)展商貿(mào)中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體。”董藩說，“房地產(chǎn)是我們提供內(nèi)需的重點。沒有房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)根本就沒法發(fā)展。當(dāng)年亞洲金融危機(jī)的時候是房地產(chǎn)業(yè)救了中國經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在也是一樣。房地產(chǎn)業(yè)不管出現(xiàn)多少磨難，客觀上它還是起到了拯救中國的責(zé)任。”

　　樓市遠(yuǎn)沒有飽和

　　對于南京樓市近期的排隊搶房現(xiàn)象，董藩認(rèn)為“正常”。他表示，房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有飽和，尤其是高端市場。目前市場上90平方米以上的戶型只占住宅產(chǎn)品的30%左右，但其實需求很大。加上前段時間不少購房者存在觀望心理，壓抑之后爆發(fā)是正常的。

　　中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮也認(rèn)為，仁恒江灣城300萬一套的房子仍有眾多追捧者，說明很多人是具有消費實力的。不過，他也承認(rèn)，“總會有一些人買不起房。”這些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要是供求之間的較量，“目前中國的房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的時期，也就是很多不買房的人擠到買房的隊伍中，但是社會的供應(yīng)量沒有明顯增加。”

　　■說房價 開發(fā)商暴利源自土地升值

　　今年6月，全國70個大中城市房價同比首次止跌回升，南京房價環(huán)比則已連漲4個月。如何看待房價這種“漲”勢？市場有沒有出現(xiàn)泡沫？

　　泡沫？我說沒有就沒有

　　對于泡沫，董藩堅定地說，“我說沒有就沒有！”他表示，房價上漲是常態(tài)，不僅現(xiàn)在漲，未來將繼續(xù)上漲。很多人說房價收入比，說一個家庭四年、五年、六年，通過收入買不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來計算房價收入比。此外，董藩還認(rèn)為，未來十年到二十年中國人口將發(fā)生大的整合，這就是影響房地產(chǎn)需求和供應(yīng)的地域結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在戶口管理越來越放松了，從今年開始，所有大學(xué)生在哪里找到工作就可以落戶，甚至找不到工作也可以落戶，這就會出現(xiàn)大城市加速發(fā)展，為房地產(chǎn)帶來機(jī)遇。

　　沒看見房價瘋漲

　　任志強(qiáng)表示，“某些媒體所說的，或者市場所說的房價瘋狂上漲，我們還沒看見。”國家統(tǒng)計的70個大中城市中，新建商品房同比上漲34個，而同比下降的城市有36個，所以同比價格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個，但是上個月的基數(shù)是什么？這是去年12月份和今年1月份降價以后的基數(shù)，是在降價基礎(chǔ)上環(huán)比出現(xiàn)上漲的。

　　土地升值是“暴利”來源

　　近期，地價和房價的關(guān)系成為國土、建設(shè)兩大部門爭論的話題。對此，陳淮認(rèn)為開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的暴利。不過，他認(rèn)為這每平方米3000元利潤，其實只是財務(wù)意義上的利潤。因為除非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)，否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到口袋里。只要他還需要進(jìn)行再生產(chǎn)，要拍回同樣的土地來，重置成本就是五千塊。

　　■說走勢 商品房會“嚴(yán)重供不應(yīng)求”

　　當(dāng)前因房地產(chǎn)銷售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少銀行收緊二套房政策，引起業(yè)界和市民的猜測：是不是國家政策調(diào)控要變風(fēng)向？與會嘉賓樂觀地認(rèn)為，政策不會有變，市場依然走穩(wěn)。董藩解釋說，首先，市場的恢復(fù)是正常的，就像人如果早上沒吃飯、中午沒吃飯，晚上一定是暴吃。2008年很多人在等，一直等到2009年。第二，打壓只能帶來市場進(jìn)一步震蕩，市場的需求是真實的，越打壓反而會帶來投資性需求。第三，打壓房地產(chǎn)誰來拉動經(jīng)濟(jì)增長？房地產(chǎn)垮了，國民經(jīng)濟(jì)一定會垮的，這是毫無疑問的。

　　商品房會“嚴(yán)重供不應(yīng)求”

　　對于下半年的房地產(chǎn)市場走勢，任志強(qiáng)表示很樂觀。“嚴(yán)重供不應(yīng)求”首先是土地的原因，截止到6月份土地供應(yīng)總量大幅下降，到6月份為止，新開工和去年同比下降了10.4%，這意味著供應(yīng)量也在下降，但銷售增長了31.7%。這還說明另一個問題，就是“中國人太有錢了，房子太便宜了。”任志強(qiáng)認(rèn)為，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份銷售已經(jīng)過了一半，于是土地和房屋價格也在高漲。南京從1月份到6月份，實際供應(yīng)用于住宅建設(shè)的土地在下降，而商品房供應(yīng)的總量比銷量低，也就是說已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求。

　　不過，南京棲霞建設(shè)董事長陳興漢認(rèn)為，國家目前的稅收和現(xiàn)在的政策也在控制房價，所以開發(fā)商手上的東西賺得差不多了就趕快出手。

　　全年房價平均將漲5%

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，下半年運行趨勢將出現(xiàn)六個加速，包括投資增長、新開工面積、竣工面積、房價、發(fā)展不平衡等等均將出現(xiàn)加速發(fā)展。特別是房價“將暴漲”，任志強(qiáng)表示，如果說前幾個月是0.2的增長，他覺得后幾個月增幅大約會超過1%，如果這樣的話，全年平均價格增幅會超過5%。增長主要是因為土地和房屋供求關(guān)系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會出現(xiàn)報復(fù)性增長。因為土地大概在明年6月份才能出現(xiàn)供應(yīng)量上漲。對于下半年的房價走勢，董藩的觀點則要溫和了許多，他認(rèn)為，2009年房價總體要比2008年出現(xiàn)上漲，但漲幅不會太大。

　　問什么時候買房最愚蠢

　　論壇中，當(dāng)有媒體問下半年是不是買房好時機(jī)，任志強(qiáng)答道，“問什么時候買房是最愚蠢的問題，我通常回答是不要看房價高低，而要看你的需要和支付能力，有需求但沒有支付能力不能買，否則你會背負(fù)很大的負(fù)擔(dān)，生活質(zhì)量會下降。”任志強(qiáng)認(rèn)為，不要看眼前房價高低，長時間來看，十年二十年房價永遠(yuǎn)是漲的，倒過來看，十年二十年前最貴的房子也比現(xiàn)在的房子便宜。“長期來看，越晚買越貴。只有投資客會根據(jù)利息和盈利來看今年買還是明年買。”

　　■說物業(yè)稅 150年都收不起來

　　在昨天的論壇上，對于近期被媒體熱炒的“物業(yè)稅”話題，董藩明確表示“絕對收不起來”。

　　“要征物業(yè)稅的話，前提必須是房子的所有產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)都是個人的，而我們的土地使用年限只有70年，你怎么收？”董藩說，就算按照現(xiàn)在的想法征收物業(yè)稅，即在開發(fā)商拿地時不收土地出讓金了，分成70年慢慢交，“那么你土地在出讓時賣給誰？反正土地出讓金都不用交，給你還是給我呢？現(xiàn)在的土地都要招拍掛，肯定會有個價格，這不自相矛盾嗎？”就算去收的話，技術(shù)上也做不到，首要問題是價格如何確定？董藩介紹說，目前全國也就3萬名價格評估員，而房產(chǎn)則數(shù)以億計，屆時根本忙不過來。董藩表示，物業(yè)稅還涉及房地產(chǎn)許多稅費的合并與改革，過程要比燃油稅繁瑣得多，而燃油稅從醞釀到出臺用了15年時間，他預(yù)計“物業(yè)稅150年都搞不出來”。

　　觀眾評點

　　有些觀點太不靠譜

　　雖然在昨天的論壇上，幾位嘉賓對房地產(chǎn)業(yè)的走勢給予了高度樂觀和充滿信心的評價，主持人甚至打趣道，聽了董藩的演講，“不少南京人可能半夜搬著小板凳到售樓處等買房子了。”但現(xiàn)場的觀眾卻并不都認(rèn)同專家的觀點，一些觀眾在接受記者采訪時表示，下半年的市場銷售預(yù)期看好，但任志強(qiáng)所言“嚴(yán)重供不應(yīng)求”、“房價全年漲5%”太不靠譜，專家的一些觀點也太“雷人”。

　　一位從事房地產(chǎn)研究的觀眾談到，政府不太可能出臺打壓政策，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的一些管理政策則是有可能適當(dāng)收緊的，政府也不希望房價大起大落。開發(fā)企業(yè)不能一味樂觀。而且，經(jīng)歷了去年以來的樓市震蕩，消費者也會更加理性，房價估計不會上漲過快。

　　一位開發(fā)企業(yè)老總認(rèn)為，房價只漲不跌的時代早已過去，開發(fā)商在信心增強(qiáng)的同時，對市場的憂患意識也增強(qiáng)了。在政府加強(qiáng)調(diào)控，開發(fā)商、消費者都更理性的情況下，穩(wěn)定還是大趨勢。　　本報記者 馬祚波 王燁

　　雷人語錄：

　　樓市泡沫，我說沒有就沒有

　　房價瘋狂上漲，我們還沒看見

　　問何時買房是最愚蠢的問題

　　商品房會嚴(yán)重供不應(yīng)求

　　房價將暴漲

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