降息,既降低了消費者的購房成本,也降低了備受資金緊張之困的開發商的財務成本。

　　事實上,近期以來一系列的利好政策大都對房地產業直接或間接形成利好。今年9月至今,央行先后5次下調貸款基準利率,同時,央行下調了商業性個人住房貸款利率的下限和首付比例。央行的降低利率和下調首付比例的政策對按揭購房者的好處是非常明顯的。此外,財政部和國稅總局也下發通知下調契稅、暫免征印花稅和個人售房土地增值稅。最近,國務院又出臺了適度放松二套房以及對二手房營業稅的減免等政策。這一系列刺激居民購房的政策也起到了一定的效果,部分城市11月份以來的商品住宅成交量回升顯著。如上海、南京、深圳、武漢等城市。

　　不過,值得留意的是,今年三季度末,房地產開發貸款余額為1.97萬億元,同比增長12%,增速比去年同期低14.9個百分點,創近四年來新低。貸款增幅的大幅放緩意味著銀行對開發商貸款的繼續保持緊縮。

　　11月份由于降息以及對自住型住房需求的優惠,使得各地的成交量在本月均出現不同程度的上漲。但是,平安證券看來,當前房地產市場中的最主要問題還是房價過高導致的成交量萎縮,雖然政策將會逐步放松,但房價是政策最看重的因素,客觀上會影響政策出臺的時間和放松力度。該機構認為,2009年市場應該重點關注繼續降息和保障性住房建設兩個方面,這都將會造成市場的軟著陸,而且只有名義房價的調整才能使成交量保持企穩。

　　對于明年樓市的展望,中銀國際表示,預計2009年普通住宅剛性需求復蘇,但總需求回升不明顯,2010年總需求反彈,到2011年可恢復合理供求比。

　　銀行:非對稱降息帶來利好

　　除了存款下調存款準備金率直接有利于銀行增加信貸額度、擴大盈利,本次“非對稱”的降息也體現對銀行整個行業的呵護。

　　根據央行的安排,各期限檔次的存款利率都下調了0.27個百分點；而在貸款利率方面,除了“一年期”和“一至三年期”下調0.27個百分點,其他期限檔次都僅下調0.18個百分點,也就是說,貸款利率降低得比存款的少。

　　這對緩解銀行業利差減少的壓力有莫大的幫助。在經濟下滑周期中,銀行偏好低風險、低收益資產的謹慎行為,將抑制信貸大規模擴張、降低資產收益率。分析人士認為,今年以來的多次降息將導致法定存貸款基準利率收窄、促使存款定期化長期化,進一步加劇凈息差收窄幅度。畢竟,目前大多數銀行的主要收入還是來自于利息差。從申銀萬國看來,銀行不良貸款將出現雙上升,尤其在2009年中期后凸顯,2010年達到峰值。

　　同時,按揭貸款是銀行風險較低、收益率較高的優質資產,大幅降低按揭的收益率水平對銀行的利差負面影響較大。按照10月22日房貸新政相關規定以及對“二套房貸政策”的松動,根據中信證券的測算結果,如果全部按揭貸款按七折利率發放,銀行2009年利潤將減少4%左右。

　　不過,銀行業面臨的經營環境是“有保有壓”。盡管面臨著利差縮小、盈利減少等壓力,也有預期營業稅下調、4萬億元刺激經濟計劃中的銀行配套貸款等“保護”措施,包括本次不對稱降息,從另一角度來看,也是對銀行的一個保障。

　　目前,銀行身負著高達5%的營業稅。據悉,銀行業有望減免這方面的稅費。另外,在本輪刺激經濟計劃中,銀行再次扮演為政府投資提供配套貸款的角色。截至12月10日,各家銀行已公布的2009年及之后的計劃信貸總規模已接近1.37萬億元。國泰君安預計,2009年銀行貸款增速很可能將超出原來的預期,不過銀行的議價能力也有進一步下降的可能,因此仍維持對銀行2009年凈利潤增速5.58%的預測。

　　本報記者駱海濤

　　●猜想

　　明年或有逾百基點降息空間

　　小幅連續下調會延續到明年年中

　　央行此次出手之前,已向市場釋放過明確信號。本月16日,中國央行行長周小川便在香港表示,是否降息要考慮CPI下降速度而定,直到明年中都有降息的可能。分析人士認為,中國仍有很大的降息空間。

　　“未來政策的主調將會是小幅的、連續的,將會在市場信心嚴重不足的時候不斷的釋放政策,以提振市場信心,刺激市場活力。”時偉翔表示。

　　銀河證券首席經濟學家左小蕾告訴記者,考慮到通脹壓力的減小,降息的過程會延續到明年年中。而年中以后,降息對銀行的影響就不大了,所以預計降息過程將集中在明年上半年。

　　對于明年的降息幅度,哈繼銘的預測是,把本次降息包括在內,預計到明年年中總共會降108個基點,未來將分三次再降81個點。

　　哈繼銘認為,明年會降息,但幅度不會很大。這考慮到明年通縮的預期會增大,在美國降息沒有可能的情況下,中國匯率和利率保持聯動,如果大幅降息,將推高貶值的預期,外匯儲備就會下降,這樣要保持貨幣增速17%就會有困難。考慮到保持匯率的穩定,大幅降息已不再可能。

　　一項調查顯示,超過五成的機構投資者認為明年降息幅度將達到或超過一百個基點。周春生認為,從現在的情況來看,宏觀已經還沒有顯示出好轉的跡象,央行在明年1月份還有可能再一次降息,但這要對經濟形勢作進一步的觀察。如果經濟形勢不見好轉還會選擇降息。

　　盡管認為降息還有一定空間,但李稻葵還是不贊成一味降息。他表示,在降低27個基點之后,現在的利率水平已經很低,“下一步更重要的是將存款準備金率放寬,擴大投資規模,同樣還得擴大基礎貨幣的發行。畢竟中國對利息率的敏感不如歐美國家敏感,所以還得通盤考慮。”

　　王志浩也認為,實際利率很低,對銀行放貸構成鼓勵。他稱,關于刺激經濟計劃的關注焦點現在都在財政措施方面。貨幣政策是有用的,但并非主要措施。“存款準備金降下來,貸款規模才能更大,所以下一步刺激政策出來,值得期待。”李稻葵說。

　　“政策組合拳才是拉動經濟的有效方式。”左小蕾表示,中央為拉動經濟布局要發5000億債券,這勢必需要更寬松的流動性支持。此外,另一個重要考慮是,信貸市場成本的下降,有助于在國家投資之外拉動民間投資。呂天玲

　　●算賬

　　五度降息令明年購房很劃算貸50萬月供省565元

　　臨近年關,央行再次降息。相比忍受著“高房價、高利息”而痛苦度過2007年的“房奴”們,在2009年買房的老百姓“天地很廣闊”。而且,從明年開始,購房者都會明顯感覺到房貸壓力輕了很多,因為按照銀行房貸合同規定,貸款期間遇到利率調整,次年1月1日正式執行。

　　今年9月15日至今,5年期以上的貸款利率已經下降了1.89個百分點。以市民辦理了50萬元的個人住房貸款為例,20年等額本息還款,如果按照9月15日調整前的7.83%基準利率計算,每月還款4129.46元,還款總額達991069.37元,接近100萬元。經過這3個多月來的5次降息,按照本次調整后的5.94%基準利率計算,每月還款3564.87元,還款總額減少至855568.74元,約85.6萬元。這樣一來,明年初買房的人,就比今年初買房的月供輕松很多,每月少還564.59元；20年下來,相比9月15日前還款總額,以新的利率算還款總額減少了約13.6萬元!

　　值得關注的是,將來當“房貸新政”得到落實后,廣大房奴會獲得更多的“解放”。近日央行表示,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。

　　從目前農業銀行所推出的首個房貸新政細則來看,對“老房貸”利率調整采取兩種方式:一是自動調整,即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率,貸款執行利率自2009年1月1日起統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍；二是手工調整。

　　同樣以辦理50萬元的個人住房貸款為例,20年等額本息還款,按照農行公布的首個細則,房貸的優惠從0.85倍自動調整為0.7倍。因此,按照在9月15日前的0.85倍優惠,即6.6555%的年利率計算,每月還款3773.78元,還款總額達905707.23元,大約90萬元。經過降息和“房貸新政”,按照最新利率的0.7倍優惠,即4.158%年利率計算,每月還款3071.69元,還款總額減少到737205.82元,不到74萬元。這樣看來,明年貸款比今年貸同樣金額的款項每月少還702.09元；20年下來,還款總額減少了接近17萬元!

　　駱海濤