滬上房地產專家第一時間解讀——

　　晚報記者 楊冬 報道

　　在央行公布今天起大幅降息的消息后，記者今天上午連線滬上房地產專家，分析央行大幅度降息對樓市的影響。

　　房產界業內人士普遍認為，此次大幅降息對于購房者心理層面的影響較大，在心理預期上將會轉好。而實際效果在于開發商的開發成本降低、購房者的購房成本亦降低，間接促進部分剛需，促使積極入市，但目前市場冰凍太厲害，融化堅冰非一朝一夕。

　　樓市轉暖最短3個月

　　復旦大學房地產研究中心主任華偉指出，此次降息就前幾次而言，力度是比較大的，但從跟國際接軌來看，利息下調力度并不大，還是存在空間。

　　華偉認為，此番大幅降息，政府積極表明了態度，對房地產市場是一大利好消息。利率下調之后，銀行肯定會考慮發展優質客戶，那么房地產就是這樣的優質客戶。中央明確表示，房地產是國民經濟重要支柱產業，是經濟發展的引擎。

　　“需要指出的是，當前信心比黃金重要。 ”華偉稱，此次降息對心理層面的影響較大，進一步表明了政府穩定市場的決心和力度。但是，當前的房地產市場冰凍太厲害，融化堅冰非一朝一夕。國際金融環境動蕩，出口形勢也不樂觀，經濟可能還會慣性下滑。從信心好轉到市場轉暖，在其看來至少需要3個月到半年的時間，大概在春節前后有望穩住底。

　　問題不在利率在價格

　　“本次降息主要針對的還是宏觀經濟面，但如此大力度的降息對于房產來講是個明顯利好�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，作為資金密集度極高的房地產行業，大力度降息說明中央政府救經濟救樓市的決心，也表明其在股市、樓市的關注度上非常高。但是，降息對于房地產交易產生的拉動效應在短期內沒有辦法顯現。

　　楊紅旭認為，無論是加息還是降息，效果顯現都需要一個過程，這個周期基本上在兩年左右。這樣的利好主要表現在兩方面——

　　一方面是心理預期的利好，使企業和購房者，尤其是購房者清楚認識到國家救經濟的決心，經濟早日穩定，樓市也必然提前趨穩，有助于推動消費者入市；另一方面是實質利好，利率大幅下調，直接降低了個貸成本和開發貸成本，必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望，同時也使開發商運營費用下降，避免更多項目停工和爛尾樓的出現。

　　“目前房地產的問題不在利率，而是在價格。盡管降息力度很大，但對購房刺激不大�！敝�名地產評論員蔡為民則認為，當前的樓市本次降息主要仍是針對宏觀經濟面，降息對于中小企業的作用將非常大，尤其是對向銀行大量借款的企業而言，其市場盤活作用非常大。

　　然而，對于房地產市場來講，由于當前的房價依然偏高，降息能夠給已購房者帶來實惠，但對于潛在購房者的刺激并不會很明顯。

　　貸款客戶獲得實惠

　　作為房產中介，上海中原交易監管部總監祝滿清認為，如此之猛烈的降息，將對樓市產生重大影響，具體而言，以下幾個方面影響值得關注：

　　首先，大幅降息徹底解決了銀行按七折利率貸款會出現虧本的不正�，F象。按最新利率，五年期貸款利率打七折后為4.284%，而五年期存款利率為3.87%，貸款利率超過存款利率0.414%個百分點。這有利于銀行大力推廣下浮利率，有利于貸款客戶更多獲得實惠。

　　其次，一次相當于四次降息，幅度達15%，若能夠再下浮15%-30%，超低利率水平，可降低客戶購房成本，將大大提振購房者的購房熱情。

　　最后值得關注的依然是 “二套房貸”政策是否能夠就此松綁，這對于購房人的影響相當大，利率上下差距高達40%；在無法松綁的情況下，各家銀行首套房認定的松緊尺度就顯得十分重要了。

　　信義房屋分析師則認為，雖然央行不斷提升貨幣供應量，但房地產市場仍處于買賣雙方的博弈環境之中，短時間內可能還無法達到市場快速繁榮的狀況。

　　就房地產商來看，銀行對房產商的貸款仍面臨著風險，政策上也未出現對房地產行業的實質性松動，因此，即使本次降息仍無法緩解房地產市場的資金壓力。而隨著近日出臺的國家加大保障性住房政策的深入推進，房地產市場的發展秩序將面臨調整。