高額預收賬款保障下企業業績確定性較強

　　□長城證券 劉昆

　　2008年房地產行業整體投資機會將在市場面臨的諸多不確定因素逐步明朗后展開。從目前的市場情況看，這些因素已經開始明朗化，行業的宏觀調控目標已經十分明確，07年業績持續高增長已成事實，08年房價預計將在高位徘徊，成交量將逐步放大，但全年同比下降概率較大，08年業績在07年高額預收賬款保障下確定性較強。

　　07年業績持續爆發式增長

　　2007年，房地產行業收入與利潤大幅增加。截至2008年3月22日，房地產行業有42家上市公司披露了2007年年報，剔除了3家不可比的公司，其余39家公司07年共實現營業收入1071.6億元，同比增長65.81%；實現營業利潤250.87億元，同比增加102.81%；實現凈利潤181.2億元，同比增長97.3%。每股收益為0.52元，同比增長56.9%；凈資產收益率為15.86%，同比增長76.86%。

　　從已公布年報的上市公司來看，受益于房價的快速上漲，營業收入和利潤均大幅上漲，整體增幅超過了A股市場的平均水平。

　　2002-2004年，全行業主營業務利潤率水平穩定在26%左右，2005-2006年，營業利潤率水平上升至30%，07年更大幅上升至39.58%。凈資產收益率和每股收益在業績的支撐下逐年攀升，亦已達到歷史最高水平。預計08年房地產行業的營業利潤率將回落至35%左右的水平。在宏觀調控和銀根緊縮的影響下，房地產行業的集中趨勢已非常明顯。2008年，從緊從嚴的調控政策仍將繼續，預計行業的集中度將進一步提高。

　　上市公司的經營管理能力不斷提升。2002-2004年，房地產上市公司的主營業務成本占收入的比重穩定在73%左右，2005、2006年分別下降至69.5%、68.2%，2007年大幅下降至60.4%。

　　但行業擴張加劇資金緊張狀況。2006年、2007年，全國房地產價格出現普漲現象，加上銀根寬松，房地產公司普遍采取了積極擴張的戰略，不斷加大土地儲備，而到了07年四季度，調控壓力加大，銀根突然緊縮，房地產公司普遍出現資金緊張的狀況。在2006年營業收入增長27.9%、2007年增長65.8%的情況下，39家上市公司每股經營現金從-0.36元減少到-1.18元，現金缺口加劇。除了直接買地進行開發，參股投資的情況也更加頻繁，2006、2007年，每股投資活動現金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。

　　雖然面臨資金壓力，房地產行業預收賬款、存貨增長也保障了未來業績的增長。2007年，39家上市公司的預收賬款達628億元，同比上升86.91%，為2008年的業績打下了堅實的基礎，雖然部分城市在2008年存在房價回調的可能，但只要能夠保持一定的銷售量，房地產公司的預收賬款仍然能保持較快的增長，但預計增速將有所回落。

　　此外，短期償債風險略有降低。07年資產負債率與06年基本持平，約為61.5%，受益于這一輪大牛市，直接融資增加較多，權益有息負債率連續兩年下降。