本報(bào)記者 王俊秀

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)偏高的主要原因在于有效供給不足，這是一個(gè)關(guān)鍵，其他政策無(wú)論怎么設(shè)計(jì)，土地供應(yīng)上不去，房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)。現(xiàn)在一方面希望控制房?jī)r(jià)，一方面又限制土地供給，這無(wú)異于一只腳踩剎車(chē)，一只腳踩油門(mén)，不可能起作用。”在2月24日的恩必特經(jīng)濟(jì)論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市規(guī)劃中心主任牛鳳瑞這樣說(shuō)。

　　為什么面粉比面包貴

　　供求關(guān)系是決定物價(jià)的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)也不例外。現(xiàn)實(shí)情況決定了當(dāng)下住房需求越來(lái)越旺盛：

　　一是城市化速度加快，不斷增加的城市人群客觀上拉動(dòng)了住房需求；另外，當(dāng)前投資方向主要是資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦股市低迷，不動(dòng)產(chǎn)投資自然就會(huì)吸引大量資金流入。房?jī)r(jià)越來(lái)越高的現(xiàn)實(shí)，以及“不買(mǎi)將來(lái)還要漲”的恐慌心理，使一些人開(kāi)始由持幣待購(gòu)轉(zhuǎn)為入市搶購(gòu)。這進(jìn)一步加劇了供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲。

　　與需求的剛性相對(duì)應(yīng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在土地有效供應(yīng)不足、開(kāi)發(fā)滯后的情況。牛鳳瑞認(rèn)為，如果沒(méi)有強(qiáng)大的需求支撐，炒作是不會(huì)有土壤的。所以，要降低房?jī)r(jià)，根本在于加大有效供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)力推進(jìn)沖擊型的有效供給。要“疏”，而不是用控制需求的方式來(lái)“堵”。在一些城市，開(kāi)發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂（盤(pán)）到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預(yù)期，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的確不同程度地存在囤積居奇、虛擬交易等人為拉抬房?jī)r(jià)的情況，非正常因素對(duì)房?jī)r(jià)飛漲起到了推波助瀾的作用，但牛鳳瑞等專(zhuān)家認(rèn)為，這只是“標(biāo)”，不是樓市問(wèn)題的“本”。當(dāng)前樓市問(wèn)題的主要矛盾是有效供給不足。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序是必要的，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，樓市調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向解決供求關(guān)系。

　　事實(shí)上，一些地方政府人為控制可供競(jìng)拍土地的供給量，猶如掌管著水龍頭，盡管水管里并不缺水，水壓亦正常，可當(dāng)政府將水龍頭人為地開(kāi)得很小時(shí)，面粉比面包貴的結(jié)局就在所難免。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在超級(jí)壟斷，市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重扭曲，要破除這種怪異的現(xiàn)象，政府必須改變當(dāng)前的土地政策。

　　放開(kāi)土地政策會(huì)減少耕地嗎

　　建設(shè)部研究中心主任陳淮表示，不同意牛鳳瑞所說(shuō)的放開(kāi)土地供給。他認(rèn)為，現(xiàn)在耕地面積每年都在以驚人的速度減少，如果不嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將會(huì)影響我國(guó)未來(lái)的糧食供給。

　　牛鳳瑞認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是片面的。我們通常講控制土地使用，其核心是控制耕地移作他用，因?yàn)楦�地是我們解決13億人口糧食來(lái)源的基礎(chǔ)，這個(gè)控制是不可動(dòng)搖的，也是國(guó)家土地政策的核心。過(guò)去10年中國(guó)耕地減少1．2億畝，但因?yàn)槌鞘谢瘻p少的僅占4％，80％是因?yàn)橥烁�還林，6．7％是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部調(diào)整，還有現(xiàn)代化建設(shè)。