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太玉園:八千個夢想與迷茫http://www.sina.com.cn 2008年02月15日 14:38 財富時報
一個看到了利益,一個看到了干凈整潔的房子,這樣的好事情不用動員,雙方都愛干。結果村民以正房一平米頂一平、廂房一平米頂半平的條件,領到自己老祖宗八輩子都不敢想的樓房。 舊村改造按計劃一千多村民,有兩千套房子就可住下了。村委會和開發商一口氣分四期、以兩年一期的速度,在7年的時間里建了八千套房子。 剩下的六千多套房子的處理方法很簡單,就是賣。由此,村民李士其也找到了他的就業機會,當起了置業顧問。 “不要命”的買主 開出致命誘惑的價格,就有“不要命”的買主。2001年,王井枝和愛人都大學剛畢業,手里并沒有積蓄,但看到了低得自己都不敢信的價格,決定在這買房。可太玉園要求要一次付清房款的條件,讓小兩口十分撓頭。逼急了的人,什么事都能干出來。小兩口分頭回到自己并不富裕的外地農村老家,硬是把父母親戚朋友壓在枕頭底下的錢給摳了出來,東拼西湊后房款還真的交上了,房子也奇跡般地買下了,“老家來人也有地方住”了。 身為北京市某建筑公司工人的胡勝利并不需要借錢,2003年他利用多年的存款和父母的退休金一下就在太玉園買了兩套房,一套自住、一套投資——胡買房時目的就很明確。 “就最后十套了,要買就趕緊定。”2008年元旦后,已經開賣四期的李士其嘴里雖然說同行競爭激烈,但又透露競爭空間似乎也沒多大。 “怎么4700多了?元旦前還4500呢!一個月就漲200?”“對,就是漲了,不買還漲。”“元旦前你們有個女同事說就剩十套了,現在還剩十套?”“不知道,反正就十套了。哪個女的說的?”“沒記住。”“你怎么不記住啊,真是的。” 李士其很顯然不用售樓小姐那一套,他不用抹了紅嘴唇、穿了職業裝、見誰都微笑。他有足夠的資本——最后10套,以自己粗暴加真誠的風格賣房子,外人覺得不像是賣樓的,卻十分像是穿了便衣的城管。 在復雜的現實背后,王井枝的愿望很簡單,給即將出生的孩子一個永久的家失地與城市化 李士其撅著屁股騎著自行車,路上偶爾和同村人打招呼。太玉園太大了,大到李從銷售處到四期房所在地,騎自行車也得花五分鐘。 李士其同村的50多歲的趙師傅,坐在電動三輪車上縮著脖子等活兒。趙師傅的掙錢方式是靠電動三輪車,每天接送在城里上班的鄰居們來往于城鐵土橋站和太玉園之間,價錢是定死的。很多老主顧見到他連招呼都不打就直接上車,他也不問就會把這位鄰居送到樓下,然后鄰居把早已經準備好的零錢甩給他。 趙師傅的老伴與同村的另一位老太太各自牽著一只小京吧在小區里閑逛。兩人正討論如何給小京吧織毛衣,讓她們的小寶貝更暖和。城里人搬到太玉園后也帶來了他們的生活習慣,讓村民們不斷效仿。曾經割麥子的手,也學著城里人玩起小京吧。 不只是養小狗,村民們也學會了跳交誼舞。特別是夏天的晚上,村民們會在小廣場上集體跳交誼舞。可城里人胡勝利認為村民跳得不怎么著,“有點像扭秧歌”。 搬進了樓房的村民失去的是土地,生活方式也在改變。進入樓房之前,村民每人平均有七八分地,一個農戶家大約有五六口人至少有兩三畝地。近年來由于附近的通州開發區和張家灣鎮開發區興起以及六環路從村后穿過,村民的耕地逐漸減少到幾乎沒有。 雖然沒有地種,但他們每年可以從村里領工資,51歲以下的村民每人每年可獲得1800元糧食補助金,而51歲以上的村民每年有3600元的養老金。 這樣的收入顯然不能滿足村民們的需要,張家灣村的年輕人多數選擇進城打工。上了點年紀的,類似趙師傅這樣的村民,就自謀生路在自家門口開三輪。還有一些分到兩套房子的村民,開始靠出租房屋維持收入。 兼容并包大雜院 太玉園大體由四部分組成,分布在張采路兩側。在路西,南面部分是一期、二期,主要住著村民和早期的購房者;路西北面部分是一期的別墅群和歌特式建筑風格的三期房;路東是清一色板樓組成的四期。 其中,一期、二期組成一個獨立的小區,三期、四期和別墅群都有自己的大門。別墅群和三期雖然已經賣空,但卻很少能見到人,因為這里主要是投資者的地盤。2001年,一棟別墅是70多萬,現在要賣到180多萬,而且還要一次性付清。四期是2007年開發的,正在熱賣,買主主要是投資者以及一些因經濟拮據買不起更貴房子的人。 一、二期是人最多也是最熱鬧的地方,這里處處是村民和城里人混居的典型景象。村民家的大黃狗,正撇著腿對著城里搬來鄰居家新汽車的轱轆撒尿;而一個剛打完網球的時尚年輕人拿著球拍,從容地掠過村民擺在樓門口的“白菜陣”。 很多住在一樓的農戶也不甘寂寞地做起了生意,有賣牛羊肉的、有開小賣鋪的、有開洗衣店的,但最多的是房屋中介。這些中介并不是傳統意義上的房屋中介,它們多由三五個村民合伙而成,賣的主要是太玉園自己的房子。不像正規中介那樣繁瑣地在電腦上查房源,他們就是在門口貼條告訴你哪棟樓啥房子多少錢,看好了就領你見房主,成交后掙取2.5%的傭金。這些中介經營的業務也很多元化,除了賣房子還兼經營復印、公用電話等營生。 太玉園的保安也很大度,從來不盤問進入小區的人,即使是推著三輪收破爛的也不管,因為他很難區分是收廢品的還是村民往自己家里運白菜,所以干脆就睜一只眼閉一只眼以免產生不快。 太玉園是個包容的世界:有富翁、有農民;有工人、有白領;有投機者、有守財奴,他們互不相干、很少交流,卻保持著默許的和諧。“工、農、商、學”,把太玉園裝扮成了一個十分絢麗的大雜院,他們都是這里的主人但又都不是。 開放與封閉對峙 太玉園是開放的也是封閉的。開放是說她吸納了各種人群在此居住或置業,封閉是太玉園所在地張家灣村領導從不接受包括《財富時報》在內的任何媒體采訪,對小區建設從不大肆宣傳。 其實不只張家灣村領導低調,太玉園投資商北京成龍集團一直也很低調。蓋了400個足球場大小的“歐洲城”開發商,資訊發達的今天你很難在互聯網上及有關檔案中查到任何資料。傳說成龍集團可能來自遙遠的福建,其他都不詳。 現在的張家灣村十分像社會主義新農村,村委會十多層高的辦公大樓壯觀氣派,村里領導幾乎人人有車,個別領導已經坐上了奔馳,村民開始遛狗跳舞還拿工資。這都緣于太玉園的開發和建設,但這也是張家灣村最大的隱患。 太玉園是中國典型小產權房小區,也就是說房子是自己蓋的,但下面的土地是沒有經過國家許可的。由于沒有取得土地使用許可,這樣的房子就無法上市交易,如想賣只能私下里進行,但按國家規定這樣的房屋買賣是不受國家任何保護的。 1999年國務院辦公廳下發了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定,農民住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。 2007年隨著中國對土地政策的收緊,對小產權房查處力度更大,北京、濟南等一些地區還強行拆除了一些小產權房。2007年,國土資源部再次重申城鎮居民不得購買小產權房。國家的不鼓勵不保護,也導致了小產權房糾紛案件的增加。2007年,發生在通州宋莊“畫家村”的農民狀告畫家案,就是小產權房糾紛的典型代表。 王井枝們的愿望 雖然國家政策很明確,但太玉園的交易依然在進行。在通州很多正規的房屋中介機構里,你都能看到有太玉園的房子在賣。目前,太玉園私下交易也如火如荼。只要雙方談好價格,到村委會的物業公司繳納一萬元過戶費,村里加蓋公章把房屋主人的名字一換即可。 對太玉園產權保障問題,李士其十分自信,“小產權房都十多年了,全國這么多怎么辦?這幾千戶怎么辦?”根據有關部門不完全統計,中國現在小產權房占整個商品房的20%左右。 胡勝利也表達了同樣的觀點,大致是天塌了大家頂著,也不是你一家。話雖然說得都很硬,但太玉園的計劃也受到了影響。張家灣村原計劃在張采路路東也像路西一樣,蓋一排歐式的商業用房,結果2007年下半年國家嚴查小產權房后,這個計劃暫時擱淺。目前,只是一片荒地十分突兀地躺在一、二期和四期之間,一些賣菜的小販在此扎營。 胡勝利透露,2007年下半年后太玉園房子的銷售也轉入了“半地下狀態,主要是怕上面查”。如今太玉園的銷售處很難找,設立在村里圖書室旁,幾個人在這里打牌、織毛衣,很難與銷售處聯系在一起。 在三期房以后到太玉園以投資為目的的人越來越多,很多人都認為小產權房遲早將繳納部分地皮費后“轉正”,所以認為這是投資的好機會。“這樣的人不少”,李士其說現在買房不住的人越來越多。現在各地大產權房的期限是70年,太玉園自己的“房產證”是無限期使用的。 “我希望有一天國家能出臺政策,把小產權房問題解決了,我們房子就真的有保證了,現在還是有一點擔心!”王井枝希望給她即將出生的孩子一個永久的家。 小產權房 所謂的小產權房、鄉產權房是一些村集體組織或者開發商打在集體土地上建設的房子。目前的小產權房、鄉產權房分兩種情況,一種是在集體建設用地上建成的,而事實上,在集體建設用地上即通常所說的“宅基地”上建成的房子;另一種是在集體企業用地上或者占用耕地違法建設的。所謂的鄉產權房是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做鄉產權房。 風險 這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。 除了不能辦理房產證外,那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業主也不會得到拆遷安置補償。 房屋質量沒人監督,一些開發商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發,除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業也容易出現問題。 由于缺乏產權,未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義,是小產權房目前普遍的運作模式,具有打擦邊球的性質。 相關報道:
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