趙智強：沒有變質，只是政府給個名分

　　本報記者 胡佳恒 實習記者 左 維

　　自2006年11月15號拿下溫州市龍灣區(qū)蒲州街道“江前三產安置地塊”一年來，趙智強與潘石屹們的論戰(zhàn)不止，“打破房地產壟斷勢在必行”，10月30號趙智強在博客上留下這句話。

　　也就在同一天，他所發(fā)起的溫州個人合作建房項目(以下簡稱合作建房)流落到房地產開發(fā)商手中。

　　來自溫州市經濟技術開發(fā)區(qū)管委會經濟發(fā)展局(以下簡稱經濟發(fā)展局)的消息稱，趙所發(fā)起的合作建房已獲政府部門“項目立項批復”，但項目已不再以“個人合作建房”立項，而是走商品房開發(fā)模式，即開發(fā)后的商品房向社會公售，256名會員也搖身一變?yōu)轫椖客顿Y股東。趙此前為之奔走呼告的合作建房一江東流，這一切恍如隔世。

　　變質？變通？

　　房東變股東的戲劇已經上演，但主角之一的張力帆并不喜歡這個劇本。

　　退休干部張力帆是參與此次溫州合作建房的256名會員之一，他購買的一套80平米

戶型，價格34.5萬。錢款分別于2005年8月，2006年的8、9、12月以及2007年的1月匯入瑞安市正元房地產開發(fā)有限公司的開戶行——蒲州信用社。

　　張力帆說，“今年8月份通知我去簽協(xié)議，讓我們做股東，我們拖到10月份才簽。”協(xié)議簽訂不久，久拖未決的立項即告通過。

　　“沒有變質，只是政府給個名分。”趙這樣解釋。“這不是組織者的初衷，而是當地政府的要求。結果和路徑肯定是違背初衷的。”北京合作建房發(fā)起人之一、孟憲生律師這樣判斷。今年5月，他和趙在北京成立了北京理想合眾房產咨詢有限公司。

　　按照經濟發(fā)展局的說法，因為溫州合作建房的牽頭單位——溫州市市場營銷協(xié)會不具有集資建房資格，存在違法行為，所以政府引導該項目按照商品房模式開發(fā)。有其他城市的合作建房發(fā)起人對溫州政府處理方式表示認可，認為處理得“很圓通”。

　　如256戶沒有拿到這256套房，溫州合作建房將徹底行商品房開發(fā)之實；會員是否能通過比如優(yōu)先認購權獲得這256套房？“從法律上來講不存在優(yōu)先權認購的問題，因為這些房子是公開發(fā)售的”，孟憲生說。

　　況且，這個合作建房項目上，還畫上了一道“二八線”。

　　根據今年3月1號實施的《溫州市區(qū)商品房網上銷售管理辦法》規(guī)定，“開發(fā)商自留房源不得超過開盤樓盤總套數或總建筑面積的20%，且自留房源必須在三個月內簽訂《商品房買賣合同》，逾期未簽訂的，轉為公開銷售。”

　　256戶中誰會是其中的20%？趙智強不知道。張力帆甚至連這個20%的概念都沒有聽說過。

　　“現(xiàn)在我們還沒有討論這個事情，下一步會由我們會員討論，20%的產生可能采取抽簽方式”，趙說。

　　在會員王先生眼里，這樣的“二八線”對于溫州合作建房轉入商品房開發(fā)后，會員拿到房源樹立了障礙。“溫州一些樓盤開始發(fā)售時，其實房子早就認購光了，不存在80%公開銷售一說，即使是房管部門抓到了也是罰款了事，這幾乎是公開的秘密。但現(xiàn)在我們合作建房一開始就告訴大家我們有256戶，實際上就不可能有小動作”，他說。

　　拿不到房的大多數會員，將無可選擇的享受股東權益。不過外界看來三方都得以利益均沾的局面，張力帆并不認同，“拿不到房子，組織者說可以分到錢。那個分紅，房產商有資質基金，他們憑自己的資格換算成的股份，一共占到35%；但我自己投進去的是實實在在的錢。”

　　張力帆說，他們曾經希望從256名代表中選出20名代表，然后從這20人中選出幾個進入領導層，但一直沒有成功。現(xiàn)在，他只能靜待進展。

　　“股權收益還是歸大家的。比如你原來投了50萬，現(xiàn)在你有100萬的收益，用這筆錢再買一套房也是解決了住房問題。從這一點來講，也不是違背初衷的。政府現(xiàn)在沒有相應的法律法規(guī)，我們別無選擇。”顯然，這并不是趙智強最初設想的合作建房模式。

　　紅寶書

　　在趙智強的最初運作中，瑞安正元房地產開發(fā)有限公司扮演著為合作建房項目代建的角色——現(xiàn)在這家公司已正式接手，成為此項目的開發(fā)商。

　　“有些地方的合作建房者想把房地產開發(fā)商踢開，這是不理智的。因為政府規(guī)定必須有三級資質的房地產開發(fā)商才能參加土地拍賣，個人是不允許的。所以要和房地產開發(fā)商合作。”趙說。

　　但各地情況不一，也有合作建房者另辟蹊徑。

　　深圳合作建房發(fā)起人之一林立人2004年從事合作建房活動。2006年12月林所在的合作建房組織成功買下兩棟法院強制執(zhí)行拍賣的郊區(qū)公寓樓，價格是600萬，84套房間平均每套7萬余元。“這個價錢在市內連一個廁所都買不到”，林說，“參與拍賣28次，有時候只差10塊錢。”

　　因為是受集體委托，報價有上限封頂，加之標的是集體討論成果，所以在拍賣時時常被人識破心理承受價，“后來我們實行每個合作建房項目參與者單個報價，相互之間都不知道彼此出價，同時和集體協(xié)商，臨場發(fā)揮時要有5%的上浮空間”。

　　初級的合作建房形態(tài)正在市場磨礪中逐步成熟，目前參與深圳合作建房活動人數達到7900人，廣東發(fā)展銀行已承諾給予其貸款。

　　但更多正處于合作建房活動初級階段的合作建房組織婉拒了采訪。一位合作建房發(fā)起人要求每位會員向一個賬戶打入300元活動經費，糾紛不斷及會員的不信任感，使發(fā)起人最終只能將錢打回。“向會員收300元的活動經費都困難”，武漢合作建房發(fā)起人之一連友青說。

　　“我自己買房的錢都耗進去了。但我們有一個理念，就是為老百姓建買得起的房子。我孩子今年上學，學費都沒繳清，以至于學校下了最后通牒；我們的辦公場所在武漢廣場寫字樓，那還是一個朋友給我們租的”。無論是合作建房組織還是它所在的制度環(huán)境，都需要時間與資本來充實。

　　連友青說當地報紙在10月份刊登了一條“個人合作建房管理條例年底出臺”的消息，“我保存了這份報紙”。-

　　事件回放

　　合作建房在中國肇興于2003年底，北京青年于凌罡首先提出合作建房計劃，在全國掀起合資建房高潮。但因種種原因，合資建房鮮有獲得成功者。

　　目前中國的房地產開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過公開招拍掛取得一定年限的土地使用權、房產建設、銷售以回籠資金取得利潤、繼續(xù)下一個開發(fā)循環(huán)；同時，政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進行城市基礎設施建設，并通過基礎設施的不斷配套與完善來提升區(qū)域內的土地價值，形成下一輪土地出讓與基礎設施建設互動的循環(huán)。

　　由于房屋依附于土地的特殊性，使得房產開發(fā)與地產開發(fā)天生就合為一體，這種傳統(tǒng)觀念的桎梏，限制了人們思維的再創(chuàng)新。

　　2006年11月15日下午3時，由趙智強發(fā)起的“溫州合作建房聯(lián)盟”所委托的開發(fā)商，以1.0458億元的價格，拿到溫州市政府掛牌出讓的30畝地塊，成為全國個人合作建房中首個成功拿到地的“先驅”。按照當時他的計劃，在5個月后，合作建房小區(qū)——“臥龍山莊”就可以開工建設，256名合作建房者會以每平米5300元的低價在溫州市區(qū)繁華地帶實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。-

　　訪談

　　孟憲生：實踐會讓決策者改變認識

　　《財經時報》：是什么因素主導了溫州合作建房的變化？

　　北京合作建房發(fā)起人之一孟憲生(以下簡稱“孟”)：溫州合作建房的變化主要由于相關法律制度沒有出臺，所以政府要求他們按照法律規(guī)定的開發(fā)制度去實現(xiàn)。比如說現(xiàn)在類似于合作社法，合作社條例等法規(guī)的缺失，造成業(yè)主操作的時候，政府無章可循。

　　這種變化不是組織者的初衷，而是當地政府的要求。其結果和路徑肯定是違背初衷的。不是合作建房在改變路徑，而是因為政府的管理形成了這一局面。

　　要解決這一尷尬，一方面要明確公民有權通過自助或互助合作的方式解決住房問題，即承認這樣一種權利，包括十七大也提出“住有所居”的理念；接下來還要進一步完善合作建房的管理規(guī)章。不能因為擔心有人利用合作建房詐騙就不讓行動，關鍵在于引導和規(guī)范。目前依托房地產開發(fā)是一種現(xiàn)成的模式，大家的實踐會讓決策者改變認識。

　　《財經時報》：北京的合作建房情況與溫州是否不同？

　　孟：北京合作建房的的情況是找不著合適的地塊。現(xiàn)在北京一塊地動輒幾億，對于合作建房來說地塊太大，這樣合作建房肯定普及不起來；另一方面，雖然現(xiàn)在有《非企業(yè)組織登記管理條例》，但因為沒人愿意做主管機關，所以也注冊不了合作社。

　　這就是北京合作建房目前的兩大難題。

　　我認為有三種基本模式可供選擇，一是類似于住宅合作社的非盈利組織，由這個組織進行建設、分配。

　　第二是在目前住宅合作社缺乏立法的情況下，我認為可以做不動產信托。委托房地產公司操作，然后用房地產公司建房，將信托關系披露清楚即可。

　　第三就是俱樂部的方式，做住宅不大合適，但做旅游度假村可以借鑒。

　　《財經時報》：合作建房路在何方？

　　孟：個人合作建房在可預計的將來是可以實現(xiàn)的。今年兩會期間，我曾建議將《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》修改為《住宅合作社管理條例》，與近100個人大代表討論后，以提案的方式提交給人大，8月建設部批復提案，批復認為目前的住宅合作社可以作為

經濟適用房的一部分，提案提出的有關制度建設的建議，會在將來制定的制度中予以采納。

　　尊重和保護、規(guī)范合作建房這種行為，我們的工作就好做了。現(xiàn)實中我認為這種壓力并不大，因為合作社不以盈利為目的。如果更多人來推動，也許就會很快；如果沒有人來推動，那就沒有必要。