□本報記者 費楊生

　　旺季不旺，“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)銷售旺季再度延續(xù)了去年同期的尷尬。在一系列調控政策的出臺以及再調控預期等多種因素作用下，樓市旺火再度降溫，市場各方對樓市后期走勢的分歧顯著加大。

　　一線城市樓市平淡

　　盡管部分城市在“黃金周”假期后略顯市場回暖跡象，但總體而言，今年的“金九銀十”未能恢復昔日火爆搶房的風光，繼續(xù)表現(xiàn)為與去年相似的“成色不足”尷尬。

　　

北京樓市的“金九”已經(jīng)冷清收場，而近兩周市場的回暖似乎透露出“銀十”有望向好的跡象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月8日至今，期房住宅簽約量每天都在300套以上，10月12日更是達到1101套，創(chuàng)下了今年以來單日成交之最。

　　搜房網(wǎng)的一位市場分析人士說，在此之前，9月市場是冷清的，十一黃金周市場是慘淡的。數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，京城期房住宅和現(xiàn)房住宅共成交2093套，日均299套，這比今年9月的日均簽約量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。9月，北京期房住宅簽約11730套，日均391套，這比8月的10488套和338套均有小幅增長；但現(xiàn)房交易量較8月大幅下降，9月現(xiàn)房住宅共簽約2361套，比8月少了1280套，降幅達35.16%。綜合看，9月商品住宅日均簽約量達470套，比8月微增14套，比去年9月的日均495套降了25套，而去年9月的成交量已比2005年9月低了不少。

　　與北京樓市初現(xiàn)回暖跡象不同的是，深圳樓市還在冷清中徘徊。9月的深圳新房成交30.24萬平方米，較8月的地量反彈了26%，10月上旬的成交量則繼續(xù)萎縮，10月1-9日新房成交僅1.82萬平方米。部分業(yè)內人士分析，在新盤不斷推出的情況下，部分購房者已在高房價面前止步，10月的市場形勢并不樂觀。

　　上海樓市的熱度在黃金周期間驟然降溫，盡管目前已基本恢復到節(jié)前水平，但“旺季不旺”的結局恐難改變。搜房網(wǎng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間的商品住宅成交量為2242套、成交面積為227027平方米；遠低于假前一周的5578套、626349平方米。而節(jié)后一周（10月8日-14日）的數(shù)據(jù)是5983套、684785平方米。

　　全方位調控正在強化

　　業(yè)內專家指出，近期樓市的陣陣“寒意”主要源于“房貸新政”等一系列調控政策的出臺，這些政策在市場預期中落地，卻沒有終止預期，反而又點燃了再調控的強烈預期。

　　不少業(yè)內人士分析，央行和銀監(jiān)會9月27日發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是導致各地樓市在黃金周期間表現(xiàn)慘淡的主要原因。此房貸新政的核心是嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和調整住房消費貸款管理。

　　復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說：“打擊投機者，讓樓市投機甚至是投資風退潮，改變樓市的心理預期，可以說是此次房貸新政的指向所在。”而從目前樓市來看，部分投資者的預期已經(jīng)改變。部分中介機構的數(shù)據(jù)顯示，10月8日-14日，北京二手房的投資購房比例從先前的16%-18%下降至13%。

　　值得注意的是，房貸新政對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更嚴格的管理，進一步緊縮“銀根”。有關部門再次重申，對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行不得向有囤地、囤房行為的開發(fā)商發(fā)放貸款；不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　與此相關的則是國土資源部嚴格土地使用證發(fā)放的規(guī)定。國土部在10月9日公布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》中明確規(guī)定，通過招拍掛方式取得國有建設用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權證。該規(guī)定將于今年11月1日實施。

　　上海五合智庫投資顧問有限公司的一位專家介紹，開發(fā)商通常是分期支付甚至拖欠土地出讓價款，以少量資金獲得出讓地塊中的小幅地塊使用權證，以此向銀行抵押貸款并進行項目的“閃電”開發(fā)、銷售，回籠資金后再去交納下一地塊的土地出讓價款，如此循環(huán)，從而以有限資金撬動多個項目，并造成囤地和天價地塊現(xiàn)象大肆出現(xiàn)。他說，禁止分期拿證將提高開發(fā)商資金門檻，并一定程度上遏制囤地和天價地塊現(xiàn)象。但這一規(guī)定的落實可能存在一定的難度，相當程度上取決于地方政府的態(tài)度。

　　“銀根”、“地根” 的兩大緊縮讓不少業(yè)內專家相信，進一步的調控政策還將出臺，而目前市場對調控預期政策關注度最高的當屬物業(yè)稅。經(jīng)濟學家徐滇慶說，在房價持續(xù)上升的過程中，政府必須通過稅制改革壓抑過度投機活動，要增加炒房者的投機成本，只有通過房地產(chǎn)稅來限制有錢人買多套住宅。有消息稱，國家稅務總局等有關部委正積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，在模擬試點基礎上，擬明年選部分試點城市進行實轉。

　　另一項政策預期是，對保障性住房體系建設加強信貸支持。加強對保障性住房的支持力度是本輪調控的重中之重，相關信貸政策未在此次房貸新政中同時亮相使得市場充滿預期。此外，央行加息的預期一直強烈存在，貨幣緊縮政策無疑將波及資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　市場預測分歧加大

　　由于前期調控政策的影響以及近期對強化調控的預期，有關房價上漲趨勢是否將就此扭轉的市場分析與判斷明顯分歧加大。

　　綜合來看，目前在開發(fā)商和購房人中存在兩種不同的判斷。前者認為，“金九銀十”的冷清并不是政策調控立竿見影的效果體現(xiàn)，而是市場供應的項目太少和購房時間段的延長。而在宏觀經(jīng)濟長期向好、城市化進程加快的大背景下，樓市“長牛”趨勢仍將持續(xù)，未來幾年的市場前景依然樂觀。

　　與此相對立的觀點則是，調控已改變或還將改變部分投資者的心理預期，投機性和投資性需求被進一步遏制以及市場有效供給的增大，將有效緩和供不應求的矛盾，進而抑制房價過快上漲。而隨著人口結構的變化、房地產(chǎn)調控體系的日益健全，樓市在未來幾年或將面臨一次調整。目前，有關政策效果的顯現(xiàn)還需要一段時間。

　　據(jù)記者了解，正是由于對市場未來走勢有分歧，因而未能形成“共振”現(xiàn)象。有的開發(fā)商快速放盤，有的則繼續(xù)捂盤；有的購房人仍積極買房，有的則繼續(xù)觀望。誠然，市場究竟往何處走也只能讓時間來檢驗。

 

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