劉冬

　　中國的房地產(chǎn)公司市值正在以大躍進(jìn)的速度膨脹。

　　到今年8月份，中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬科的市值已經(jīng)高達(dá)2022億元，超過同期美國Pulte Homes、D.R.Horton、Lennar、Centex等四大房產(chǎn)公司折合人民幣1376億元的總市值之和。一年前，萬科的市值還僅僅為246.93億元，而萬科的精神領(lǐng)袖王石一直是把美國Pulte Homes作為自己學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。

　　當(dāng)然，萬科的經(jīng)營模式與美國公司不可同日而語，美國模式強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同專業(yè)公司來共同完成，而中國房地產(chǎn)企業(yè)則從買地、建造、銷售、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，因而房地產(chǎn)企業(yè)的盈利與房價波動息息相關(guān)。所幸的是，萬科很清醒地看到了一個發(fā)展成熟的市場和高速成長市場間的差別。

　　但無論如何，跟隨萬科腳步的房地產(chǎn)企業(yè)名單在不斷擴大，中海發(fā)展正在向千億元市值公司邁進(jìn)，富力地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、綠城地產(chǎn)等一系列新興房地產(chǎn)企業(yè)也隨著資本市場高速成長市值大增。

　　但急劇膨脹的房地產(chǎn)企業(yè)的市值是否就代表了在行業(yè)中的產(chǎn)業(yè)競爭力？新近由國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》將房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力歸納為以下幾個方面：跨區(qū)發(fā)展競爭力，資源占有與規(guī)模化競爭力、品牌競爭力和融資競爭力。而我們發(fā)現(xiàn)，真正能夠構(gòu)成有全方位競爭力的企業(yè)還是鳳毛麟角。

　　邁克爾波特曾經(jīng)說過，粗糙的產(chǎn)業(yè)分類對商戰(zhàn)實務(wù)沒有意義。因為不同產(chǎn)業(yè)的資源或者競爭優(yōu)勢本來就有很大的差異。所謂的企業(yè)競爭力是指在競爭性市場中一個企業(yè)所具有的能夠持續(xù)比其他企業(yè)更有效地向市場提供產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得盈利和自身發(fā)展的綜合素質(zhì)。

　　受益于不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程，中國經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展以及大眾財富的穩(wěn)步積累，中國住宅市場無疑具有廣闊的發(fā)展空間。工業(yè)化進(jìn)程使人口大量涌入城市，房地產(chǎn)價格高企成為新興市場最重要表征之一。處于高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，基本上還是由于需求膨脹造就了它的高增長，有房不愁賣，依賴于人民幣升值造就企業(yè)資產(chǎn)升值。在企業(yè)的運作上，則表現(xiàn)為在全國各地頻頻出現(xiàn)的不計成本中標(biāo)的“地王”，一味囤地居奇，哄抬房價。這種外生性的發(fā)展模式，并不能維持長久。

　　正所謂大并不代表著競爭力。體量龐大的恐龍統(tǒng)治了地球?qū)⒔�三億年的時間，但時至今日已經(jīng)了無蹤跡。隨著企業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)最終還要回歸到品牌文化的終極競爭力上。

　　在高房價面前，消費者也并不是完全意義上的無能為力。面對產(chǎn)品同質(zhì)化逐漸加劇，消費者的品牌意識也逐步提高，品牌戰(zhàn)略占據(jù)日益重要的位置，甚至成為與資本同樣意義重大的部分，以品牌為核心的企業(yè)戰(zhàn)略開始在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)品牌具有吸納、聚集、整合社會資源的強大能力，并具有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)效益和產(chǎn)品質(zhì)量的強勁優(yōu)勢。可以預(yù)見，今后幾年，土地、資金和客戶資源等將會逐步向有實力且有品牌價值的房地產(chǎn)企業(yè)聚集，品牌房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額將進(jìn)一步提高。強大者如萬科也不過占中國市場的份額的1%，未來

　　只有真正把品牌文化作為參與競爭的重要籌碼，房地產(chǎn)企業(yè)才能以人為本，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新，增加技術(shù)含量，滿足消費者需求。

　　或真如此，中國買房者幸甚！-

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