嚴躍進：因降準政策出臺而恐慌性購房 根本不值得

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進點評3月1日央行降準

　　此次央行降準，基本上符合2016年貨幣政策略偏寬松的政策導向。3月1日的降準反映了中央將持續(xù)圍繞降低資金成本、鼓勵信貸發(fā)放等內(nèi)容展開經(jīng)濟提振。從市場預期來看，今年或還有三次降準的空間，同時會有一次降息的空間。

　　降準為商業(yè)銀行推進寬松的信貸政策提供了有力的支持。在2015年持續(xù)降息的政策下，部分商業(yè)銀行會發(fā)現(xiàn)貸款方面存在透支的風險。比如從房地產(chǎn)市場的角度看，在房價持續(xù)上漲的背景下，房貸申請規(guī)模會增大，這會使得商業(yè)銀行貸款方面顯得力不從心。而通過降準，進而使得商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模上升，進而有能力繼續(xù)推進寬松的房貸政策。這也較好地對沖了持續(xù)降息所帶來的部分市場風險。

　　此前央行行長周小川在上海G20央行行長會議期間認為中國目前的加杠桿策略是正確的，這使得市場的預期相對穩(wěn)定，即認為后續(xù)將推行一個更為寬松的信貸政策。所以為了激活商業(yè)銀行的貸款政策，通過持續(xù)的降準，既能夠引導市場預期的穩(wěn)定，同時能夠利用貨幣乘數(shù)效應，進而使得市場上的流動性增加。這對于包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類企業(yè)獲取低成本信貸有積極利好。同時商業(yè)銀行在放貸方面也會有更大的積極性。尤其是從后續(xù)房貸的政策看，不排除會鼓勵各大商業(yè)銀行更加各自情況制定各具特色的房貸政策，那么這個時候讓商業(yè)銀行滿足有錢可貸的條件就非常有必要。從這個角度看，此次降準進一步創(chuàng)造了2016年寬松信貸、低廉資金成本的金融環(huán)境。

　　目前降準的大背景下，應該說在喜悅的同時，也要防范各類市場風險。比如說，近期上海、深圳等城市房價持續(xù)上漲，市場較為亢奮。而降準無疑具備了一種“火上澆油”的效應，會進一步使得市場預期看漲，加劇部分房企樓盤項目的價格調(diào)整或上升。因此從這個角度看，近期對于一線城市來說，需要提防各類政策效應下的盲目漲價行為，對于部分隨意漲價的做法需要進行打擊，進而維護購房者的購房利益。

　　如果從目前的節(jié)奏安排來看，今年不排除會出現(xiàn)一個季度進行一次降準的頻率。這對于房企來說也是有積極效應。2016年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的第一年，在2015年政策調(diào)整的基礎上，2016將繼續(xù)通過降低企業(yè)投資成本來鼓勵企業(yè)投資。尤其是在2015年積極去產(chǎn)能、積極去庫存的導向下，2016年降低資金成本鼓勵企業(yè)投資顯得非常有必要。從目前企業(yè)的投資意愿看，已經(jīng)有了一些積極反應。比如鋼鐵、水泥等行業(yè)已經(jīng)有了較好的行業(yè)抬頭趨勢，而房地產(chǎn)行業(yè)則在部分城市出現(xiàn)了補庫存的需求。這個時候通過降低存款準備金率，使得此類企業(yè)后續(xù)在獲取商業(yè)銀行貸款方面會有更低的門檻，同時能夠獲取更多的資金，這對于此類房企加快投資節(jié)奏、積極從投資角度來拉動宏觀經(jīng)濟都有較好的作用。

　　基本上可以認為，目前的降準對于二線城市會有更大的利好。比如說包括合肥、南京等城市，都是此前房價上漲較快、購房政策相對寬松的城市，此次降準后使得后續(xù)此類地區(qū)的商業(yè)銀行也更為振奮。因為從各個產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個的盈利狀況等較好，也基本上符合商業(yè)銀行后續(xù)貸款擴張的主流方向。當然，在本輪降準周期中，可能此類城市的房價會有一個更快的上漲，這也是目前包括合肥、南京等熱點城市需要提防的風險。

　　當然，在2015年持續(xù)降準降息政策后，此次降準的效應可能會和2015年有所不同。2015年持續(xù)的降準，尤其是上半年，使得部分資金進入了股市，進而催生了股市的泡沫。而在2016年各類投資者會顯得更為謹慎和理性。從這個角度看，降準對于股市的刺激效應，或者說邊際效應是在遞減的。反而是樓市可能會面臨一個更大的利好，進而推高樓市成交量、價格和投資等指標或數(shù)據(jù)。

　　目前降準對于一二三四線城市的刺激效應會有差異。一線城市由于購房政策比較緊，而且近期也會有一個相對嚴苛的購房政策出臺，可能刺激意義已經(jīng)不大。但不排除部分非理性的購房者因為此類政策而盲目入市，進而被套。二線城市能夠獲得最大的利好。這是因為二線城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準政策而積極推盤和積極做營銷，這個時候購房者可能也會因為一線城市房價暴漲的因素，而積極購房。三四線城市總體上庫存規(guī)模較大，但對于購房者來說，后續(xù)獲取寬松的房貸可能會有更好的便利性，進而使得購房者的購房成本降低，進而加快購房效率。

　　此次降準政策一定程度上使得此前的20%商貸首付政策、契稅下調(diào)政策等變得更加鞏固。從實際情況看，部分城市尤其是非省會城市正在積極落實兩成商貸政策，但是很顯然，持續(xù)寬松的商貸政策會使得商業(yè)銀行貸款過于寬松，進而可能會形成新的貸款風險。而通過降準，將使得此類商業(yè)銀行貸款方面更加具備主動性。甚至從目前的趨勢看，不排除部分省會城市陸續(xù)通過落實20%的房貸政策來進一步改善購房環(huán)境，尤其是一些高庫存的城市，可能會借這樣一個政策，從過去25%的商貸政策下調(diào)到20%的比例，進而和非省會城市靠攏和看齊。

　　同時，這樣一個政策，也使得此前契稅政策調(diào)整變得更有說服力。因為契稅政策調(diào)整一定程度上使得各地稅務部分的源于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入在減少，而此次通過降準將進一步增加市場的供應規(guī)模和成交規(guī)模，使得后續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他稅收收入會增加，進而使得契稅等政策調(diào)整變得更有底氣和說服力。

　　因為降準政策出臺而恐慌性購房，根本不值得。要知道，按照市場預期，后續(xù)還有三次降準和一次降息的機會。如果簡單理解此類降準等政策，就會發(fā)現(xiàn)購房的主見會喪失，完全被政策所綁架。對于購房者來說，既要看到政策帶來的利好，同時也不能盲目扎堆入市。理性評估購房能力，準確把握市場趨勢，恰到好處地做出置業(yè)策略，恰是目前房地產(chǎn)市場相對狂躁背景下需要注意的一點內(nèi)容。