自建房位置優越，價格極低

　　北京“福利房”回潮

　　本報記者 董映頡 北京報道

　　一直沒有被“大規模鼓勵”建設的企事業自建房，或因北京土地供應不足而被賦予盤活存量土地的新功用。

　　“在用地矛盾和產業結構調整等因素的影響下，北京的土地供應未來將以盤活存量用地為主。下半年，國土局將通過鼓勵國企利用自有用地建設自住房等形式，增加存量土地的利用率。”北京市國土局的一位負責人對《華夏時報》記者表示。

　　按照北京市國土局的計劃，2015年度北京市國有建設用地供應計劃總量4600公頃，其中新增建設用地控制在2100公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2500公頃。

　　不過，鼓勵國家企事業單位自建住房能否盤活存量土地目前尚未可知，但就目前來看，單位自建房主要以解決自有職工住房問題為主，尤其是部分自建房位置優越，價格卻不及市場價的一半，成為企事業單位吸引人才的“福利”。

　　“這種類似于福利房的自建房相當于一種特權。”業內一位資深分析人士指出，目前的問題是，隨著政府土地供應量不斷縮減，地價、房價均已被不斷抬高，而企事業單位自建房并不能解決市場問題，大幅低于市場的價格和不夠透明的分配方式也可能導致企業自建房最終成為部分人的套利手段，反而加劇區域房價上漲。

　　自建房蔚然成風

　　最近，位于海淀區北四環外的學清苑小區熙熙攘攘，搬家公司的貨車絡繹不絕。不過，這個新建成的社區并非商品住宅項目，而是清華大學的教工宿舍。

　　“小區大部分都是兩居和三居的高層板樓，因為位置在五環內，價格卻不足周圍房價的一半，而且距離清華大學又近，因此分房的時候競爭特別激烈。”一位剛剛搬入學清苑小區的業主告訴記者。

　　幾乎與此同時，位于北三環附近、同屬海淀的一央企單位部分職工則剛剛結束分房，7月份就有望拿到新房鑰匙。

　　“每次單位分房都是僧多粥少，主要是價格太便宜了，三環內的新房每平米不到1萬元，一套100平米的住房才不過幾十萬。”這家央企一位內部職工告訴記者。

　　不過，國家企事業單位分配自建房，這早已不是秘密，只不過之前還有些遮遮掩掩，如今卻越建越多。

　　“作為國資委[微博]下屬的老牌央企，我們單位之前在市內有不少劃撥土地，后來企業生產線全部外遷，市里所剩土地除了建辦公樓，其余就都用來蓋住宅了。”上述央企內部職工告訴記者，目前企業社區內已有住宅樓近40棟，但院內仍有大量閑置土地，預計未來還會配建自建房。

　　實際上，早期央企國企及高校、科研院所等事業單位的土地為無償、無限期地行政劃撥使用，因此這些單位都擁有數量相當的優質土地。如今，隨著土地資源的稀缺和房價飛速上漲，在這些企事業單位的“閑置”土地上，基本都建起了較為高端的住宅。

　　“本院在2014年分配的自建房，戶型從兩居到五居都有，最大面積200多平米。這周邊的房價當時都在7、8萬元/平米，但自建房只有1萬元/平米左右。”北京某研究院的一位退休職工對記者反映。

　　模糊地帶

　　實際上，目前國家相關部門并沒有對企事業單位自有用地使用情況進行具體規定。

　　現有惟一相關文件是2007年8月國務院出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱《意見》)。《意見》中表示，在符合城市規劃的前提下，經城市人民政府批準，單位可以利用自有土地進行集資合作建房，但僅限于距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業。

　　“但事實上這一規定中限定的條件很難界定，在北京無力購買住房的人太多了。”上述央企內部人士告訴記者，企事業單位只需將原有土地更改規劃就可以用來自建住宅，但央企自建房建成后要將20%房源上繳給國管局統一調配。

　　在2011年北京市兩會期間，北京市也曾鼓勵高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設公租房等保障房，但具體細則并未出臺。

　　此后2013年，北京市發文鼓勵建設自住房時也曾明確，鼓勵企事業單位和相關機構將自有用地用于自住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住房建設項目。

　　一家央企的黨委副書記告訴記者，從實際操作來看，由于后續執行細則未能明確，也為避免分配不公和濫用公共資源，這一政策也一直沒有大規模鋪開，“如何更好地利用單位自建房，還需要主管部門進行明確規定加以規范。”

　　“除了單位自有用地，一些強勢企事業單位、納稅大戶還多番向所屬行政區相關部門要求土地、房源分配上的傾斜政策，如果沒有優惠政策則將遷出所在區域。為此政府仍會給這些單位劃撥土地。”上述北京某研究院退休職工表示。

　　此外，這類住房由于沒有明確的使用規定，部分單位住房有個人產權，這也使得在自建房源的二次分配上存在大量的獲利空間。

　　“我們單位自建房都是有產權的，由于是經適房性質，5年之后才可以入市交易，按照單位規定，自建房出售應優先賣給本單位職工，但這并非強制規定。”另一家大型央企內部員工透露。

　　土地供應警戒線

　　將企事業單位自建房推向前臺的主要原因，是北京土地市場的供應日益短缺。

　　在經歷了兩個多月的土地供應“空窗期”后，從6月底土地開閘至今的短短十幾天時間里，北京土地市場已經成交了8宗地塊，土地出讓金達110.7億元。

　　“2015年，北京土地市場出現多次長時間零掛牌的情況，導致了土地市場表面冷清，實際需求旺盛，使得近期每出一地塊，就遭房企熱搶。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　據北京市國土局通報數據顯示，今年上半年，北京土地市場共成交經營性用地32宗，建筑規模約497萬平米，其中住宅用地約272萬平米，商服地塊約225萬平米，成交額約634億元。

　　而在去年上半年，北京土地市場共成交經營性用地89宗，土地出讓金1115.2億元。與去年相比，今年上半年北京市的土地出讓金同比下降近四成。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，今年上半年北京土地出讓的住宅用地是最近三年同期最少的一次，因此，成交樓面價也出現了明顯的上漲，同比漲幅約為26%。

　　“土地供應的減少，已經逐漸導致了商品房市場持續高端化。以北京為例，今年上半年的商品房供應創下了歷史最低紀錄，僅有1.46萬套。”張大偉認為。

　　此前有媒體報道，北京市新增建設用地總量指標已逐步逼近“警戒線”，2010年到2020年僅有約1.24萬公頃的占用空間，除去2010年-2013年3年時間中已經實現的約6000公頃新增建設用地，2014-2020年的6年時間里，北京可用新增建設用地總量只有6000公頃，平均每年只有之前平均水平的一半。