深圳前海 IC/供圖

　　自2013年7月26日深圳前海首次拍地以來，這一區域的歷次土地拍賣，均成為各大房企爭奪的焦點。不過，由于官方對前海的規劃定位之高非同以往，深圳本土財團在前海區域的土地競標中，似乎遭遇了隱形的“天花板”。而這些年來在市場經濟中打拼起來的本土商幫如潮汕商幫，很快也找到了應對的策略：通過尋求符合招商政策隱性標準的港資及外資合作方，為自身投資行為披上政策性“馬甲”。

　　證券時報記者 靳書陽

　　潮汕商幫新的故事要從今年深圳前海的第一次土地拍賣說起。

　　2014年1月23日，深圳前海迎來2014年首場土地拍賣，由潮商集團控股的深圳市前海國際能源金融中心有限公司（下稱“前海國際能源”）聯合美國地產商兆華斯坦出價134億元，斬獲T201-0080寶地。

　　一位多次參與前海拍地的深圳某房企人士告訴記者，這宗土地出讓，從掛牌伊始至最終落槌，乃至競拍方的股東背景，各個環節都有不為局外人所知的考量。而這些因素，也最終醞釀了長達5個多小時，并被業界稱之為“史上最長”的招標會。

　　綜合評標方式

　　上述當日出讓的T201-0080地塊，位于前海深港現代服務業合作區一單元1街坊，建成后主要用于引進國際金融機構。此次出讓地塊被譽為前海的黃金地塊，該宗地面朝前海灣，背靠濱海大道，位于前海桂灣片區的一線海景區域。業內人士分析，該地塊的商業價值要超過之前分別被卓越及華潤置業拍得的三幅地塊。

　　根據出讓公告，該宗地塊用地面積5.14萬平方米，規劃建筑面積47.7萬平方米，其中辦公面積30.33萬平方米、商業面積5.8萬平方米、商務公寓面積6萬平方米、酒店面積5萬平方米。地塊按照最終成交價134.1億元估算，樓面地價約為28113元/平方米，無論在出讓總價和單價方面，均超過2013年8月華潤置地獲得的前海第三宗地塊。

　　據了解，當日現場共有5家企業及聯合體參與競標，分別是金地集團、中洲地產、美國房企兆華斯坦-前海國際能源聯合體、卓越周大福[微博]聯合體，還有港企香港力寶北方地產控股有限公司。此次招標采用綜合評標法，滿分100分，其中，技術標50分，商務標50分�？硕�瑞深圳區研究總監余海洋在拍賣之前曾作出分析：“這塊地的區位優勢強于前海之前出讓的地塊，又是地鐵物業，成交價可能高達百億以上。但以綜合評標法就意味著可能是政策性的定向出讓，而非價高者得�！�

　　此宗用地的招標出讓文件規定了開標程序及評標方法。開標采用兩階段的開標方式。第一階段開啟技術標。第二階段為商務標得分情況。

　　第一階段開標會結束后，技術標、《招標評標報告》以及其他評標資料一并送交評標委員會評審。招標人拆封所有通過技術標評審的投標人的商務標書；當場宣讀投標人名稱、商務標投標報價以及招標文件規定的其他內容；評標委員會評審確定后，由招標人當場宣布各投標人技術標、商務標得分和評標總分，并公布中標人。

　　前海區域最初的重要定位之一就是強化深港合作，作為前海拍地之后首次出現的單獨競標的港資企業，香港力寶北方地產卻在技術標評分公布之時廢標。接下來的看點，自然落在兆華斯坦和前海國際能源金融中心聯合體以及卓越周大福聯合體的身上。第一輪出爐的是技術標得分，前者技術標得分是22.31分，后者為11.4分，分別名列第一、二位。

　　當天的拍賣會，卓越集團總裁李曉平現場督陣，極為重視。但下午的技術標分數結果公布后，卓越與周大福聯合體的分數即被兆華斯坦一方遠遠拋離。

　　據記者了解，技術標結果剛一出爐，卓越集團與周大福聯合體的一位代表立即表示不滿，并當場對深圳市土地房產交易中心工作人員提出質疑。最終，卓越一方并未得到回應。

　　上述房企人士告訴記者，其實技術標得分結果剛一出爐，在場人員普遍認為這塊地的最終歸屬已無懸念，因為各大房企對地塊價值的研究已經做足功課，投標價格應該不會相差太大。

　　在第二輪的商務標中，潮商集團聯合體出價134.10億元仍居首位，而卓越周大福聯合體出價133億元緊隨其后。最終，兆華斯坦開發公司和深圳市前海國際能源金融中心以最高分72.31分中標。

　　競拍前的暗斗

　　事實上，兩家聯合體的爭斗早在競拍之前就已經開始。

　　競拍前一天的2014年1月22日，有媒體報道，卓越集團將與老牌港企周大福結成戰略合作關系，參與競標2014年前海深港現代服務業合作區首幅出讓的商業地塊。

　　上述房企人士分析，通常來說，某家房地產公司是否參與一塊地的競標，屬高度機密。只有到了拍賣現場，才能大致了解有哪些房企參與。一些知名度較高的房企，甚至會在拍賣之前臨時注冊一個“馬甲”公司，代替母公司在拍賣現場參與競標，以掩人耳目。

　　事實上，這一現象在地王級地塊的拍賣中，頻繁出現。最近的案例發生在2014年10月22日，上市港企龍光地產耗資46.8億元以“馬甲”金駿地產的名義，拍得今年深圳出讓的唯一一塊純住宅用地。

　　“像卓越和周大福，在競拍之前就大張旗鼓地聲張造勢，極為罕見。”該人士進一步分析，前海最初的規劃定位是探索深港澳的合作機制，打造深港澳金融合作創新平臺。一旦哪家房企與知名港企綁定競標，往往勝算很大，根本無需事先放風營造氛圍。他認為，只有一個理由能夠解釋，那就是——“競爭對手在政策層面的優勢很大，在拍賣之前已經搶占了先機。”

　　在當天的拍賣之中，卓越周大福聯合體最為強勁的競爭對手，無疑是兆華斯坦-前海國際能源聯合體。

　　公開資料顯示，兆華斯坦高層到訪深圳之前的2012年5月，前海國際能源總裁鄭成文已開始頻繁赴世界各國招商，并與兆華斯坦接洽談合作，商討開展前海國際能源金融中心規劃設計等前期工作。

　　兆華斯坦官網顯示，該公司是一家提供房地產開發、投資和管理等服務的私人控股公司，總部位于紐約。2001年7月，兆華斯坦地產公司贏得世貿中心南北塔樓(雙子塔)及其附屬建筑的經營權，雙子塔遭遇“9·11”襲擊后，兆華斯坦主持世貿中心的重建工作。兆華斯坦進入中國之后，首個項目是重慶的東方國際金融中心，也是當地的地標級建筑。

　　此后的2012年7月24日及2013年6月4日，兆華斯坦兩任CEO先后到訪深圳，都表達了希望參與前海開發建設的強烈意愿。深圳市市長許勤在會面中表示，兆華斯坦公司參與了紐約世貿中心重建項目，希望也能積極參與前海的開發建設，通過與深圳的合作，帶來更多的經典之作。

　　作為T201-0080地塊競標的另一方，卓越置業在深圳地區乃至全國的實力和口碑積累同樣不可小覷，被稱為“深圳CBD寫字樓之王”。2013年7月26日 ，前海區域首次拍地，卓越置業就以123.7億元的高價，競得前海首次出讓的兩幅地塊。

　　據了解，卓越置業拿下這兩幅地塊，擊退了諸多強勁對手。這些對手包括萬科A、華潤置地、佳兆業、香江控股、金融街、香港新世界、綠地等眾多內地和香港的一線房企。

　　真正對招標的走勢起決定性作用的，或許是其他因素。在T201-0080地塊出讓結束后，美聯物業全國研究中心人士在接受公開采訪時表示，此地塊出讓結果事實上是綜合利益的權衡。目前，前海聚集了港資企業、本土企業以及全國性知名房企，如果有國際背景的企業入駐，顯然對前海整體環境的營造更為有利。

　　低調的潮汕商幫

　　自從拍得前海上述地塊之后，兆華斯坦幾乎匯聚了所有業內和輿論的關注，而其中方合作者前海國際能源并未引起過多的注意。表面上看，前海國際能源在房地產業的資源似乎并不豐富，難以與卓越置業相提并論。

　　深圳工商登記資料顯示，前海國際能源成立于2012年3月29日，注冊資金20億元。其中，潮商集團有限公司占股58%；此外，還有7個股東，除2個自然人股東外，其余5家公司股東的規模也只有區區幾人。潮商集團成立于2007年，注冊資金12億元，在深圳沒有開發過任何物業。

　　不過，查閱前海國際能源董事會成員名單的背景，大致就可以估量出這份名單的分量，董事會成員中的絕大部分人在深圳房地產界舉足輕重。董事吳開松，深圳潮商商會會長、深圳東方明珠集團董事長，榮獲“深圳改革開放三十年百名杰出企業家”稱號；黃育宏，深圳市潮汕商會常務副會長，明珠置業董事長；李奕標，深圳市潮汕青年商會會長，深圳房地產企業海岸集團董事長；張沐豪，深圳市潮汕商會常務副會長，深圳市福田建設股份有限公司董事長。

　　深圳的潮汕籍地產商人，以他們“抱團取暖”的一貫方式，參與了前海的土地招標。綜合上述來看，卓越周大福聯合體與兆華斯坦聯合體的中方股東，實力其實在伯仲之間。

　　此前，根據土地出讓要求，聯合中標人一方為境外企業，應在中標后在前海成立外商投資企業作為項目公司持有本宗地，主中標人應承諾在項目公司中所持股比例不得低于51%。按照上述規定，作為聯合體的主中標人，兆華斯坦在項目公司中持股應不少于51%，控股權由兆華斯坦掌握。2014年8月，兆華斯坦被傳正轉讓該項目股權。不久這一傳聞被前海官方和前海國際能源否認。前海國際能源人事行政部主任劉統業在接受證券時報記者采訪時表示，“目前項目建設正按照計劃穩步實施。”

　　前海發展思路謀變

　　前海最開始被寄予了探索深港金融一體化的使命，但在實際操作中遇阻之后，官方的指導思想事實上已經發生了變化，這種變化也反應到土地出讓的過程中。

　　另外，前海被寄予了承載深圳“二次騰飛”的使命，當資金多寡和一般性的政策性規定不再是土地中標的決定性因素時，招標條件的進一步針對性，某種程度上就會成為實現官方規劃目標的必要手段。

　　深港合作是前海概念初創的重要元素。2013年前海開啟土地出讓以來，前海管理局就期待有港企踴躍拿地，但即使原為港企量身定制的出讓地塊，最終也只被有中資背景的港企奪標。2013年11月27日，前海第二次賣地，推出兩塊商業性辦公用地，面積分別為12746.66平方米和4223.5平方米。這次土地出讓，設置的前置條件是競標方必須在前海注冊，但其母公司（或其實際控制人）須為在香港注冊的企業。這些標準被業內解讀為向港企定向出讓的限制性條件。最終，前海世茂投資（深圳）有限公司和深圳市香江供應鏈管理有限公司競得兩宗土地的使用權。這兩家公司的母公司雖在香港注冊，但卻并非真正意義上的港企。

　　在第二次土地出讓之后，前海管理局專程到香港進行調研，委托一家香港企業就前海土地開發的規模、方式等進行研究，以探索如何使土地出讓更好地與香港企業接軌。

　　2014年3月31日，前海管理局局長張備在當日召開的深圳前海區咨詢委員會第二次會議上致辭時表示，在土地供應方面，未來對港企的土地供應會增加至前海土地供應的1/3。

　　不過，土地出讓之外的其他因素影響了香港企業投資前海的積極性，首當其沖的便是前海優惠政策落地情況，尤其是15%的企業所得稅優惠的問題。另一項制約因素是香港企業對前海發展的預期。港企在投資時更加理性，更希望投資配套比較完善、基礎設施比較成熟的區域。

　　在這種局面下，官方的思路似乎發生了改變。在促進深港合作這一方向遭遇了一定困境之后，前海的規劃定位在某種程度上已定位為吸引世界頂尖的金融機構和企業在前海集聚，而非僅僅局限于深港金融物流一體化的發展方向。

　　根據T201-0080地塊出讓的要求，技術標評分主要考察三個方面：首先考察競標人在國際金融中心城市開發和運營方面的經驗；第二是競標人提出概念性詳細規劃方案的水平；第三是競標人的招商引資能力。卓越周大福聯合體在技術標評比的劣勢，或許與前海發展思路的轉變不無關系。

　　深圳的本土企業，也不甘心在前海發展的這場盛宴中充當旁觀者。

　　據悉，由于深圳特區內已幾無大規模的土地出讓，前海地區的土地拍賣自然會引發深圳本地甚至全國房企的哄搶。然而，由于官方對前海的遠景規劃所限，一些深耕深圳市場多年的本土企業自知并不合官方的“口味”�！巴霖斨鞑皇軞g迎，那就想辦法讓自己有個‘高大上’的外殼。”上述房企人士告訴記者。

　　尋求一個有外資或港資背景，且具有一定知名度的企業作為聯合競標的合作方，成為不少深圳本土企業的應對策略。

　　據了解，除了地產企業，深圳一些處于其他行業、現金流較為充裕的企業協會，也希望用“湊份子”的方式，參與前海的土地拍賣。而這些“土豪”也頗有自知之明，憑借其香港及海外的宗親會、商會等組織牽線搭橋，積極尋求符合政策條件的優質企業合作，希望在未來的土地拍賣中拿到實質意義上的“入場券”。