■中國房地產報記者 李紅梅 王飛

　　李文姹 北京報道

　　雨未至，風已滿樓。

　　6月11日，沈陽市官方對“全面”取消房地產限購進行辟謠，但據中國房地產報記者了解，辟謠之外，一些實質性的救市動作已經在暗地里推行。

　　與此同時，天津也已在暗地里推進樓市政策調整，調整力度比沈陽更大，基本上敞開了購買第三套房的大門。

　　此前，雖有近20個城市在試探和辟謠，但均無實質“救市”政策。本次沈陽、天津的調整將成為各個城市“分類調控”的“序曲”。

　　天津放開三套房

　　中國房地產報記者從知情人士處獲悉，在6月初的天津市房管局內部會議上，公布了新的調控政策，內容共九條。核心包括：

　　開放購買第三套房。政策的第一、二、三、七、八條規(guī)定，本市戶籍人員可在中心城區(qū)購買144平方米、價格在平均指導價以上的商品房；放開環(huán)外、濱海新區(qū)第三套房的購買，并且支持購買第三套房使用公積金貸款。

　　政策的第四、五條規(guī)定，對整建制遷入天津的單位職工，可享受天津市民購房政策；對于整建制遷出市中心的單位職工，在遷入區(qū)無住房的可以組織團購。

　　此外，政策的第六條則規(guī)定房改房不計入套房數。第九條則透露房管局簽約系統(tǒng)已經對此作出調整，已經可以網上查詢并簽約，這意味著天津的調控政策已然落地實行。

　　相形之下，沈陽的調控政策更側重于限購區(qū)域和豪宅標準。

　　“具體內容除了沈陽市政府的相關人員，外人也就只知道個一星半點。”沈陽本地某業(yè)內人士透露，這次正式放開的前幾天，沈陽市政府召集房管局、住建局、經濟辦等相關部門開了一次會議。之后，沈陽市政府辦公廳發(fā)布了一份名為《關于促進沈陽市房地產市場健康發(fā)展的意見》的內部公文。“我知道的主要有兩個方面。”

　　第一方面是普通住宅的價格界定標準再度上調。一級區(qū)域和二級區(qū)域的普通住宅認定價格標準分別上調到11000元/平方米左右和9000元/平方米左右，整體上調幅度約15%。“如果是一級區(qū)域的精裝房，每平方米的紅線還要高1000元，也就是12000元/平方米以上的房子，在沈陽的一級區(qū)域才算豪宅。”

　　“普通住宅只繳1.5%的契稅，而非普通住宅的契稅是4%，放寬了普通住宅的認定標準，買一套房可以省幾萬塊。沈陽市政府促進購房人盡快出手的用意再明顯不過了。”這位人士說。

　　第二方面是打破了限購區(qū)域。沈陽在2011年3月8日開始在二環(huán)內實行居民家庭限購住房的政策。此次政策調整為：本市戶籍家庭，若擁有一套或以上住房的，二環(huán)內仍可以購買；非本市戶籍人口，提供在本市3個月納稅證明或社會保險繳納證明的，可以在二環(huán)內購買首套住房；在二環(huán)外購房，本市戶籍和非本市戶籍人員，均不限制購買。

　　“就算限購沒有完全放開，起碼也是撕開了口子。”前述人士表示，這已經是實質性的松綁了。

　　創(chuàng)新調控前哨

　　從沈陽和天津的調控政策細節(jié)可以看出，二者指向性明顯，符合了精準調控的思路。例如沈陽開放二環(huán)限購和天津針對濱海的局部松綁。

　　天津和沈陽政策的出臺，背后是今年上半年冷清的房地產市場和日益增加的高庫存。

　　據中國指數研究院[微博]天津分院提供的數據顯示，由于前期積累較多，天津2014年庫存壓力仍然較大。從區(qū)域來看，以漢沽為首的濱海新區(qū)庫存壓力明顯，截至5月底可售套數為66764套，出清周期高達45個月，形勢依然嚴峻。遠郊區(qū)縣由于近幾個月的政策取消傳言到落實期間的末班車效應，因此出清周期有所回落，但是截至5月底可售套數也已高達50538套，藍印政策取消后，市場消化壓力巨大。

　　沈陽也是如此。一位不愿具名的房企人士在接受中國房地產報記者采訪時說，目前沈陽樓市存量大是不爭的事實，他們今年1~5月的銷售目標完成很不理想。地方政府放開限購主要是迫于經濟下行的壓力。

　　實際上，上海易居房地產研究院6月10日發(fā)布的《5月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至5月底，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，一線城市上升最為明顯。此外，35個城市新建商品住宅存銷比為16.5個月，存銷比指標在繼續(xù)惡化。

　　正是高庫存的壓力，使得此前若干個城市都對“分類調控”躍躍欲試，而這一輪地方政策的出臺由于中央“創(chuàng)新調控”的指導意見，有望加速行進。

　　6月10日，中共中央政治局常委、國務院總理李克強在兩院院士大會上作經濟形勢報告時明確：繼續(xù)堅持宏觀調控政策的基本取向，要創(chuàng)新宏觀調控方式、精準發(fā)力、定向調控。

　　據接近政府決策層的人士告訴中國房地產報記者，“在信貸差別化、資金流動性，引導剛需入市、下行城市適度放開限購等方面，近期會有較多的定向措施出臺。”

　　限購放松象征意義明顯

　　在深圳市房地產研究協(xié)會高級研究員李宇嘉看來，限購是在房價快速上漲、投資需求泛濫、供不應求的矛盾非常突出的情況下采取的應急措施。

　　“很多地方原來都沒怎么嚴格執(zhí)行，放不放開都差不多。”一位地產央企負責人認為，現(xiàn)在整體經濟形勢嚴峻，限購放開影響有限。

　　沈陽一家房產評估機構人士也認為，即便全面放開限購，對于樓市的推動作用也不大。

　　因此，與其說是政府“救市”，不如說是政府在“托底”，表明對房地產的扶持態(tài)度，給買房者以信心。

　　李克強總理在近日分析當前經濟形勢時表示，經濟運行總體平穩(wěn)、主要指標處在合理區(qū)間，但經濟下行壓力仍然較大。他認為，除了繼續(xù)堅持宏觀調控政策的基本取向，還要不斷創(chuàng)新宏觀調控思路和方式，豐富政策工具，優(yōu)化政策組合，在堅持區(qū)間調控中更加注重定向調控，瞄準運行中的突出問題確定調控“靶點”，在精準、及時、適度上下功夫，做好預調微調，保持經濟運行在合理區(qū)間。

　　住建部總經濟師馮俊在6月4的國新辦新聞發(fā)布會上強調：整個調控當中始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求，這是政策的基調。

　　馮俊承認，現(xiàn)在的房地產市場確實出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。關于這個問題，他認為今年政府工作報告已提出了“分類調控”的基本原則。

　　“限購和限價是區(qū)域特點，這種限購不會是長期的。”國務院國資委[微博]專家組成員張春曉在接受中國房地產報記者采訪時分析，國家定調是“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”，減少對市場的行政干預，“不刺激、不打壓”；允許各地政府根據自己的實際有針對性進行調整。

　　全國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，現(xiàn)在政府考慮的不是樓市的漲跌，而是樓市要穩(wěn)定，不要出現(xiàn)大幅度下降。從沈陽和天津的調控政策細節(jié)可以看出，二者指向性明顯，符合了精準調控的思路。例如沈陽開放二環(huán)限購和天津針對濱海的局部松綁。

　　天津和沈陽政策的出臺，背后是今年上半年冷清的房地產市場和日益增加的高庫存。