京二手房成交創近5年新低 業主雙重降價比例上升

　　每經記者 胡健 發自北京

　　北京南二環蒲黃榆附近新的地鐵線路正忙不迭地施工，與該區域冷淡的二手房交易形成鮮明對比。

　　這一區域內聚集了數家北京大型房產中介公司，店面密集度高。但多家中介的置業顧問均告訴 《每日經濟新聞》記者，附近二手房業主很多都調降價格，但詢問的人多購買的少。

　　中介小張說，這里地段好，有兩條地鐵穿過，到市中心也不遠，但購房者猶豫不決的主要原因是，價格雖然有調整但仍偏高，大約在4萬元/平方米，另一方面，他們認為價格可能還會調整，可以再觀望觀望。

　　年內二手房成交同比跌60%

　　這也是北京二手房市場現狀的一個縮影，在需方進入觀望期后，二手房成交量和價格的松動幅度往往大于新房。

　　中原地產研究部統計數據顯示，年內截至5月5日，北京二手房合計簽約套數為31295套，這一成交量比2013年同期的79026套下調達60%，接近2009年以來同期的歷史最低。

　　單月來看，成交量也在下降通道中。據偉業我愛我家市場研究院統計，4月份，北京市二手住宅成交量為7616套，環比減少14.84%，同比增長46.12%。4月份的二手住宅成交量，不及1月份的8772套。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉分析說，受共有產權六城試點、不動產統一登記、房產稅立法、增加剛需供應等多項“長效機制”推進所釋放的政策信號影響，市場各方整體預期發生了變化，觀望氛圍濃厚。

　　胡景暉表示，限購、限貸政策未見明顯放松，樓市投資需求和改善需求購買力受限，剛需也在一定程度上呈現觀望待跌的心理，受北京市自住房穩定供應的影響，部分剛性需求改變了置業計劃。

　　小張告訴 《每日經濟新聞》記者，從往年的經驗來看，銀行信貸緊縮一般都在第四季度出現，今年則提前到4月份，正常年份，春節過后二手房成交應該是活躍期。

　　據悉，5月5日，農業銀行再次對房貸利率進行了調整，該行首套房貸利率統一上浮5%～10%，二套房貸利率統一上浮15%。至此，國有四大行已有中國銀行、農業銀行上浮基準利率。

　　張大偉稱，預計5月北京二手房成交量將繼續在萬套以下，隨著新建住宅供應的增加，以及可能越來越多的自住房上市，二手房價格可能在二季度出現加速下調。

　　二手房成交價現實質性下調

　　根據鏈家地產[微博]市場研究部對北京各區域二手房源議價和掛牌價調價情況的監測，4月份各區域房源掛牌價下調幅度和議價空間達到年內最大值。其中近郊區無論是議價空間還是房源掛牌價下調幅度相較于中心城區和外城四區都要更小一些。

　　同時，業主雙重降價的比例逐月升高。鏈家地產分析師張旭解釋說，雙重降價是指調低了掛牌價且議價后又降價出售的房源。今年以來，業主雙重降價的比例呈上升趨勢，至4月，已成交的二手住宅中，雙重降價比例達到62.1%，與今年1月相比上升12.6個百分點。

　　張旭分析說，雙重降價比例的加大也說明，當前房價在擠出虛高的水分后，確實已出現了一定程度的實質性下調。

　　4月份，經我愛我家成交的月度二手住宅成交均價為31686元/平方米，環比小幅回落2.5%，這一數據與鏈家地產的調查相近。

　　鏈家地產報告顯示，今年4月成交的二手住宅議價空間為3.4%，為2013年以來的最高值，從在售房源掛牌價的情況來看，4月新增房源掛牌價環比下降2.5%，為近9個月以來的最低值。

　　從房源類型和區域看，鏈家地產報告顯示，城區和大戶型高端房源的議價空間更大，140平方米以上大戶型能達到4%，這主要是由于此類房源報價虛高現象較為明顯，在市場遇冷后，其價格下調的空間也更大。

　　“近郊區急售業主與城區相比更少，賣房業主主要為改善換房需求，在當前的市場形勢下并不急于入市，因此議價難度更大。近郊區房源議價困難也成為近期近郊區二手住宅成交占比下降的原因之一。”張旭說。