晨報記者 張昱欣 徐運 唐佳

　　11月8日，《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》(簡稱“滬七條”)的頒布讓樓市再起波瀾。從記者本周走訪的情況來看，目前“滬七條”對樓市的影響在不同區域、不同樓盤不盡相同。一些以本地購房者為主的區域和樓盤，受到“滬七條”的影響相對較小，而在一些外省市購房者較多的區域，“滬七條”的影響則明顯得多。部分二手房中介機構反映，因調控細則出臺時間尚短，市場整體還處于對政策的消化和觀望過程中，目前對市場整體成交量和房價還未構成明顯影響，但有多個區域帶看量出現回落。

　　業界認為，新政實施后，市場整體反映傾向“理性”。短期內，對一些處于正在交易階段的買賣造成一定影響，從長遠影響效果看，政府的調控態度讓不少買家放慢了入市、追漲的步伐。而從市場消化期看，一般情況下大概需要3－6個月。

　　約兩成新上海人被延遲購房

　　這周末，原本已鎖定目標的鐘先生不得不推翻原有的買房計劃，而是約房東談續租方案。上周出臺的“滬七條”明確從嚴執行住房限購政策，調整非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上�！氨緛硪呀涍_標了，現在還得再等幾個月。之前覺得房價漲得太快遲遲沒下手，現在想出手也沒機會了。”鐘先生對此頗感無奈。

　　而對于已支付定金還未辦理網簽的曹先生來說，“滬七條”的出臺和神速執行，給他帶來了意想不到的麻煩。由于社保費年限不符合新政規定，曹先生將不能完成交易�！艾F在中介還在做房東的工作，希望能通過先簽訂額外協議的方式將房子留待我年限屆滿再過戶，但房東不接受，也不肯退還我兩萬元的定金�！�

　　記者從多家二手房中介門店了解到，相似案例并非少數。在本市部分中低端板塊更是反應明顯，局部板塊的上門客較九十月份期間的周末回落約30%。據21世紀不動產上海銳豐淞南店分行經理介紹，上周末樓市遭遇了近幾個月來少有的冷落，多個新政前相約看房的客戶因限購對非戶籍年限的升級被重新圈入限購范圍，從而放棄購房計劃。由于政策是即時執行，部分中介近期在談的交易也紛紛受到影響，交易過程中遭遇和曹先生一樣的“卡殼”難題。如有一非滬籍購房者在10月期間看中了位于寶景苑的一套總價約230萬元的二手房房源，不過因其將于11月末才滿舊規要求(兩年內累計繳納1年以上稅收、社保)，故在與業主溝通后，決定于12月初辦理過戶相關手續，先期支付了定金3萬元。誰知上周新政出臺后，非戶籍購房者繳納年限延長至3年內累計繳納2年以上，該購房者購房需重新再等1年，暫時失去購房資格，直接造成該交易難產。

　　在另一起交易中，一對青年夫婦在家人的資助下購置一套婚房，并且很快看中了一套保利西子灣的精裝兩房。但“滬七條”的出臺讓他們的購房計劃被迫延遲半年，因為夫妻兩人的社保繳納期限均還需半年多才能達到新政購房的條件。

　　漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，根據門店的反饋顯示，被延遲購房計劃的新上海人比例基本徘徊在10%－20%。受影響的案例有60%－70%集中在100萬－250萬元之間的剛需樓盤，一些板塊如寶山共康泗塘、南匯周康、松江新城等剛需區域的比例相對較高。

　　“一次性付款”更具購房優先權

　　除了部分非滬籍購房者受影響外，二套房首付比例由6成提升至7成，加上年底銀行銀根鎖緊、貸款審批和放款時間延長的慣例也引發了一定的共振效應。不少賣家在掛牌時就明確具有一次性付全房款能力的買家具有優先權購買權，不少業主都希望能在年底前收回全部房款。

　　不少中介門店反映，一些掛牌賣家由于擔心不能及時拿到房款，都要求中介尋找能一次性付清全款的買家，如目前有一套位于匯龍新城的掛牌房源，面積為98平方米，掛牌價為510萬元，賣家在掛牌時就明確要求尋找能夠一次性付款的買家。據分析，越接近年底，這類情況會越來越多。

　　德佑地產研究總監陸騎麟認為，臨近年底，銀行的貸款條件開始變得苛刻，比如說要求必須是優質客戶、貸款必須達到100萬元以上等，且放款時間也相對延長，如有不巧，延長至次年的情況是非常多見的。而不少業主都想在年前能拿到房款，因此，能夠一次性付款的買家相對來說更有購房保障，相當于變相享有“優先購買權”。

　　瞅準這一機會，本市部分房產電商開始將觸手伸及創新金融服務領域。如搜房電商平臺推出了“家天下消費貸”產品，根據購房人的消費能力、資金需求定制，最高可申請50萬元的消費貸款。而新浪樂居等房產電商也不約而同地推出了類似產品。業內人士指出，這類產品目前只能是傳統房貸的補充，由于其貸款金額有限且利率較高，僅適合于急需貸款且具有較強還款能力的客戶群體。

　　500萬－800萬元總價區間受影響大

　　朱春峰認為，對于改善置業者而言，首付6成提升至7成的影響并不是很大。而對于有資格買而還未出手的買家，目前市場房價在新政前后并未出現房價大幅上漲或下跌的情況。

　　從房屋總價段情況看，500萬－800萬元總價的房屋相比其他價位段房屋的影響相對較大。但從整體情況看，改善型購房置業的影響并不是很明顯。據中介門店負責人介紹，區域的改善型置業群體主要分兩類，一類是已有住房，再購置一套房屋，就是俗稱的多次置業群體，這類客戶由于資金實力相對較為雄厚，首付是6成還是7成對他們幾乎沒有什么影響。而第二類客戶是首次改善置業，通常是將自己的房屋置換成環境、地段、品質相對更好的房屋，而這類客戶在置換的實際操作中，往往會采取先賣后買的模式，手中也會持有大量現金。如買家李先生為了改善家庭生活條件，賣掉自己居住了6年的老房子——公園新村，房價所得款總額為160萬元。打算在周浦重新置業，看了幾次房后，選中了一套綠地東上海的兩房，該套房源面積為93平方米，總價225萬元。盡管購買時恰逢新政頒布，但對于李先生夫婦而言，并沒有什么壓力，因為自己之前的賣房款足夠支付新房的首期款。

　　新政從出臺到正式執行時間很短，多數客戶都來不及反應。業界認為，“滬七條”可能會導致部分購房者重啟降價預期，從而加重市場的觀望情緒，其對市場的影響可能在未來幾周逐漸強化。相對而言，“滬七條”對于賣家的心理沖擊較小，很少有賣家因為新政而對房價做出調整。不過總體而言，“滬七條”對市場的沖擊遠無法與2011年限購令的頒布相提并論，類似2011年那樣市場迅速跌入冰點的情況很難在今年被復制。

　　朱春峰認為，剛需置業群體如遇到合適的房源，依舊可以持積極入市的態度。而對于改善置業群體而言，可持續觀望。