“滬七條”的到來似乎早在預料之中，它更多是對上海房價迅速上漲做出的必要反應，為后期長效調控機制鋪路。

　　東地產   謝敏敏   報道

　　繼“深八條”與“京七條”之后，11月8號，上海的“滬七條”正式出爐。

　　“滬七條”涉及房價的調控目標責任制、增加住房用地供應、住房保障體系、二套房首貸七成以及稅收、限購、監管等七個方面。

　　消息一出，滬上地產圈熱議聲一片。業內普遍認為，“滬七條”的作用在短期內穩定房地產市場，為后續的十八屆三中全會可能出臺的房產政策做鋪墊，是一個短期的房產政策，并不會持續很久。

　　復旦大學房地產研究中心地產運營研究所長蔡為民在接受《東地產財經周刊》采訪時直言：“此舉是在十八屆三中全會召開前做個姿態，不會超過明年第一季的。這是調控房價變動的一個砝碼，短期的效果就是讓房地產市場平穩度過十八屆三中全會。”

　　二套房首付提高至七成

　　“滬七條”主要條款有：一是二套房貸首付由六成提至七成，利率不變(與深和京一樣)。二是外地人購房門檻提高，調整非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費的年限，從能提供自購房之日起算的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”。三是單價與漲幅超標則有可能收緊預售許可證停售。四是加大中小套型土地供應，還要求今年住房用地供應量在不低于過去5年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。

　　世邦魏理仕上海研究部董事謝晨表示，上海出臺新政在意料之中：“今年年初的‘新國五條’虛驚一場后，樓市出現了一段政策空窗期。之后全國主要城市房價基本呈普漲態勢，一線城市尤其是北上的房價漲幅最近一直領漲全國。在此背景下，不久前北京和深圳分別出臺了加強樓市調控的地方政策，因此上海今天出臺類似政策并不出乎預料。”

　　謝晨認為，幾大一線城市選擇在十八大開幕前期出臺這樣的政策也是進一步表明房地產調控的決心。

　　“無論是二套房首付提至七成還是非戶籍居民購房繳稅或社保年限延長至兩年，均沒有超出其他城市已執行政策的上限。”

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表達了同樣的觀點。“主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯，調控政策目的在于短期內遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標。是為短期內遏制房價過快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會之后房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊。”

　　對市場影響有限

　　這一所謂的“救火”行為到底會達到怎樣的效果？業內對此并不看好。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍告訴《東地產》，二套房首付的比例由6成提高到7成，1成的差別并不足以影響多少改善購房的決策。而限購納稅時段上延長1年，只會讓很少一部分買家入市時間延遲。“宅地供應量增大3成，首先只能對1年以后的新房供應量產生影響，其次，在土地進入房地產企業手中之后，何時真正上市還存在變數。”

　　他直言，“滬七條”系限購限貸政策的延伸，在其原始政策效力已被樓市吃透的情況下，進行力度上的小幅加碼，對上海樓市影響不會太大。

　　德佑地產的分析報告則認為，限購政策再升級將對上海樓市走向產生一定影響：“首先，從德佑的成交客戶來看，有四成左右的購房者都為外地人，一旦限購從1年變成2年的話，那部分社保在1年-2年之間的人將會影響最大，短期內將會影響其房地產的交易過戶，將會直接影響到成交量，在政策執行之后，上海全市住宅成交量必然會有所回落，不過從2011年限購政策出臺之后經驗來看，政策只是形成短期的影響，一年之后上海樓市就開始出現了回升，此次新政策對于未來的影響將會小于2011年的市場，因為至少限購已經執行了三年，在上海的外地人也有繳納社保的自覺性。”

　　“目前貸款買房的購房者而言，70%以上都是作為首套房在做貸款，即使首付比例的提升也無法抑制買房的需求，并且我們看到，而北京和深圳已經在開始執行首付比例的提升，上海的購房者已經有預期了，并且年關將近，銀行貸款速度本來就比較慢，政策影響不大。”報告補充道。

　　德佑地產研究總監陸騎麟認為，“滬七條”將會在短期內使得上海樓市成交出現一定幅度的降溫，不過由于當前樓市仍舊處于供不應求的狀態。

　　漢宇地產市場研究部分析師朱春峰提醒，“滬七條”內容之中并沒有涉及開始執行的日期。這樣一來，在房屋買賣實際操作過程中就會增加合同違約的風險。同時，如果政策執行空置期過長，就猶如“新國五條”效應，可能引發市場的新一輪恐慌。