大智慧阿思達克通訊社11月7日訊，一線城市樓市年內普遍領漲全國，調控壓力和呼聲也最高，三中全會召開前夕，深圳市政府及相關調控重要方面密集表態、推出新舉措。但業內對此的解讀，并不一致，有多數專業機構認為這不完全等同于調控的全面加碼。

　　“相關的調控舉措，恰恰透露出，深圳市正在率先將樓市調控往長效調控機制轉型。”有業內權威研究人士認為。

　　10月11日，深圳市房地產宏觀調控領導小組聯席會議公布了穩定房價的“深八條”，明確指出“加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率”。20天后，中國人民銀行深圳市中心支行于10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續執行最低首付款比例30%的規定。至此，“深圳版”差別化住房信貸政策落地。

　　雖有業內人士將此舉解讀為，更加嚴厲的調控政策即將出臺的信號，市場上也產生了樓市調控可能加碼的預期。但多數研究機構較為一致地認為，此舉有利于給過熱的深圳樓市降溫，也為了完成年初制定的調控目標，一些上漲過快的重點城市可能會面臨進一步收緊；其次過熱城市的收緊政策并不代表是中央“調控加碼”的信號，“促供給和市場化”看到政府的行業調控思路正在轉型。

　　信貸新政未改長期調控思路的轉向

　　克而瑞深圳區研究總監余海洋向大智慧通訊社表示，差別化住房信貸政策與長效調控機制不沖突，相反其實際是建立房地產市場調控長效機制的一部分。

　　余海洋表示，一方面，政府的調控手段會在長效調控機制出臺后逐漸減少和轉型，這是政府此前已釋放出的信號，但需要一個過程，不可能說三中全會后限購就立刻取消；另一方面，調整二套房貸首付款比例屬于經濟調控手段里的貨幣政策，是一種市場化調節，實際上屬于長效調控機制。

　　其由此認為，深圳的樓市調控已經在逐漸往長效調控機制轉型。

　　余海洋表示，深圳在這個時候出臺調整二套房貸首付款比例是符合目前深圳市場基調的。

　　據國家統計局公布的房價指數，深圳房價環比已經連續上漲14個月，同比連續上漲10個月，9月份的漲幅更高達20.1%，遠超過深圳年初制定的房價上漲不超過人均可支配收入漲幅的目標，更超過北上廣另外三個一線城市。

　　中信建投在研報中也指出，深圳出臺政策符合預期，因其漲幅遠超其他三個一線城市。臨近年底，在房價控制目標的壓力下，政府有動力出手抑制房價過快上漲。

　　另據世聯地產[微博](002285.SZ)最新的市場報告，當前深圳商品住宅的庫存面積為298.5萬平米，按照過去6個月銷售的移動平均計算，去化時間低至8個月，供不應求的局面凸顯，未來房價上漲的壓力巨大。

　　申銀萬國[微博]分析師李虹認為，雖然新政府在政策主張上更加強調市場化和供給端，但在實際操作中可能無法避免仍然依靠舊政策以防止價格的持續躥升。而目前市場對于調控弱化的預期已經有所反應，但對熱點城市可能面臨進一步收緊。

　　提高二套房首付對樓市影響不大

　　臨近年底，在房價控制目標的壓力下，深圳出臺調控政策抑制房價過快上漲就成了情理之中的事。提高二套首付至7成，又會給深圳房地產市場帶來什么影響呢？

　　世聯地產市場部認為，將二套房貸首付比例調整至70%，不可避免的會對大家的心理造成一定的影響，但不足以改變房價上漲的預期。通過市場觀察發現，深圳樓盤上周末的上訪量并沒有下降。另據統計，深圳11月份預計有29個項目開盤或加推。世聯地產分析，新政的出臺并未能冷卻購房者的買房的熱情，加上需求仍舊旺盛，未來兩個月深圳成交依然可期。

　　余海洋認為，調整二套房貸首付款比例對購買二套房的消費需求會產生一定的抑制影響，市場觀望人群也因此增加，但對深圳樓市的總體成交影響不會很大。其解釋道，深圳二套房需求約占樓市總需求的20%，其中消費能力較強的投資型購房者受政策影響不大，另外30%到40%的改善型購房者則可能受到政策影響止步觀望，也即是說真正受此次調控政策影響的人群實際僅占樓市總需求的6%到8%。由于受影響的范圍較小，政策對樓市的總體成交影響不會很大。

　　中信建投也在研報中指出，深圳二套房首付比例提高的政策在短期內可能會對需求產生一定抑制作用，但實際效果還需要對市場進行觀察，長期影響可能相當有限。

　　此外，有機構反映深圳的一手市場已有所降溫，原因是十八屆三中全會給市場帶來了不確定性以及市場供應量逐漸增加。

　　中原地產指出，從市場實時成交來看，一手市場已經有所降溫。一方面是因為臨近年底，部分開發商有加速資金回籠的壓力，同時，十八屆三中全會召開在即，房地產市場面臨更大的不確定性，因而開發商加緊推盤步伐，一手住宅供應量穩步增加；另一方面，不少剛需群體止步觀望，因推盤增多，選擇范圍拓寬，加之目前貸款成本攀高，推遲購房。中原地產認為，目前市場熱度遠不及前兩個月，下周深圳推盤量將繼續居高，需求疲軟的態勢短期內仍將延續。