深圳“買小產權房如同買菜”

　　投資者押寶轉正預期

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　小產權房的合法化問題再次浮出水面。

　　一份由國務院發展研究中心公開的、被各界冠名為“383方案”的改革方案在講述農村土地改革時提道，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

　　深圳市規土委一位內部人士告訴《華夏時報》記者，解決小產權房的問題已成中央高層的共識，但十八屆三中全會即便提到小產權房，也只會是籠統的意見，不會有細則。

　　而小產權房轉正的消息一放出，深圳不少投資客已按捺不住，開始四處搜尋性價比高的小產權房。不過深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，小產權房在短期內不可能轉正。“要解決也要先解決村委集資建房的違法問題，然后才是購買環節的問題。”他說。

　　投資熱潮再起

　　10月30日下午2點，深圳某商業銀行的3位客戶經理以拜訪客戶為名溜出了辦公室，直奔光明新區塘家社區融域名城售樓處。在聽說小產權房可能轉正的消息后，他們萌發了投資小產權房的想法。

　　盡管是周三上班時間，但記者隨行到達融域名城時，現場已有十多位看房的人，有的是自住，有的是打算投資，而認為不可能拆除、風險不大是他們的共識。“商品房限制多、門檻高，不適合再投資，小產權房是新的藍海。”現場一位看房者這樣告訴本報記者。

　　據售樓經理陳先生介紹，融域名城是由村委集資建設的統建樓，屬于深圳小產權房的一種，占地面積約1.7萬平米，而總建筑面積達到16萬平米，容積率接近10。已建成的有10棟房，每棟30層，總共1600套房。

　　該村委做過市場調查，認為這種樓房的需求較大。陳經理也告訴本報記者，該統建樓購買者中的八九成是自住，目前二期僅剩100多套尾房，均價6300-6500元/平米，而去年賣一期時，價格還有四千多一平米的房子。業主購買時可以分期3年貸款，在年利率6.765%的基礎上打9.9折，100平米的3間房，首付32萬元，另外可貸款32萬。

　　一份來自深圳市規劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達7900元/平米，均價為4000元/平米。提供銀行按揭貸款或分期付款的樓盤共31個。其中，銀行按揭貸款期限最長的是光明新區某樓盤，首付五成，最長10年分期月供。

　　可提供貸款的小產權房讓投資客更加心動。上述商業銀行客戶經理楊洋在看完周邊交通和產業布局后，便打算貸款購買一套兩室69平米的小產權房。他認為這種投資的風險不大，也方便轉讓。

　　陳經理說，購房合同是由村委出具“共同出資建房合同書”，再由律師見證，除村委確權費50元/平米、500元律師見證費以及200元綠本制作費外，不再收取任何其他稅費，將來轉讓也可以讓村委或者其他中介代賣。

　　已經于2012年購入兩套小產權房的張律師在聽說“383”方案的相關表述后也很興奮。“圈子內都高興壞了。”他說。他所購買的兩套小產權房在深圳龍華梅林關惠鑫公寓，都是28平米的單房，15萬一套，每月收租1200元。

　　而惠鑫公寓管委會王先生告訴記者，因需求太旺，目前這種單房已漲至25萬一套，且沒盤放出來，近期前來買房的人倒是不少。

　　在寶安區專門代理公明街道內小產權房買賣的中介徐先生近日接到本報記者咨詢買房的電話時，已沒耐心做風險分析。“沒有買過小產權房的人覺得是冒險，買過的人再去投資就跟買菜一樣。”他告訴記者，公明片區的農民房(小產權房的其中一種)單價只要兩千多，十幾萬就可以買兩套房，每月租金至少有一千多。他還告訴記者，這種房子的風險幾乎可以忽略不計。“房子即便拆遷，村委至少會把本錢給你。”他說。

　　徐先生說，他手頭購買小產權房的人，投資和自住比例各占一半，投資客買過來，半年再賣掉，可小賺三五萬元，而交易手續費很少。“不夸張地說，近期周末找我看房的人，不比排隊買蘋果手機的少。”他告訴記者。

　　能否轉正？

　　上述深圳市規土委內部人士告訴記者，關于小產權房的問題，必須要先等中央指導性意見出來，各地才好操作，每個地方情況不同，實施情況自然也不同。

　　“深圳小產權房占了一半，政府若強行拆除將引發社會動蕩。”一位小產權房的投資者這樣告訴記者，而這也幾乎成了所有購買小產權房者的共同心態。

　　王鋒告訴記者，深圳此前對部分違法建筑確權發房產證，是針對本地農民，沒有涉及到出售給外來人的統建樓或集資房，這些房子各種手續都沒有，違法性質較嚴重。

　　盡管政府每年在強調對違法建筑的查處，但深圳每年仍有大批的小產權房拔地而起。相關部門公布的數據顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平米，是深圳市總建筑面積的49.27%。

　　據統計，全國范圍目前小產權房總量可能已超過70億平米。市場分析人士認為，如此巨量的供應一旦合法地進入市場，對房價勢必造成猛烈沖擊。

　　“補地價是肯定的，不然對商品房不公平。”上述深圳規土委人士表示，小產權房轉正其實對政府而言也有利，可收地價，交易又可收稅。

　　“若能轉正，這將是比商品房回報率更高的投資。”楊洋認為，即便補地價也是象征性的，肯定比商品房的地價便宜。

　　近幾年來深圳一直在清理違法建筑，一類是農民的私宅，另一類是村集體經濟組織合建的統建樓，均屬于小產權房。1999年3月5日之前建的違法建筑，目前基本上已全部領到綠本房產證，每平米只需補交幾百元的地價，而這一時間節點之后的小產權房目前仍在處置中。

　　“村委違規建房都沒有解決，更別說小業主買房，已是違法再加違法，不可能強迫政府解決你的違法行為。”王鋒認為，土地改革很復雜，配套方案需要時間來反復驗證，這類小產權房有關部門還在調研，短期內不可能發正式房本，就好比房產稅，“十四大”就提出來，直到“十七大”后才試點，現在都“十八大”了也沒推廣。

　　深圳市查違辦新聞發言人柏軍勝曾告訴本報記者，違法建筑必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃，以及安全、消防、環保等要求，才能進入到合法化處理程序。

　　“轉不轉正都無所謂，1年時間我已經收回兩萬多租金，且賣出去隨時有人接盤，非常搶手。”張律師表示，已做好長期投資的打算，如果能轉正當然更好。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心宋丁認為，小產權房涉及群體龐大，不解決問題只會越來越嚴重，政府也沒法利用土地，但解決對房價肯定有影響，政府需要衡量市場影響，不能一刀切，如果建筑質量、消防等合規，符合規劃的可發證，不符合要求的提出整改，分類分批解決。