《新財經》記者 王韶輝

　　常州歷來是蘇錫常富蔗地區，武進區又是蘇南模式的發源地，有著良好的工業基礎。但近年來，這里被媒體曝光稱為“鬼城”，不禁讓人疑惑。

　　對于“鬼城”的帽子，常州本地人覺得有點兒冤。被報道的武進區武宜路一帶高樓林立，主要都是一些在建項目，少數交付的樓盤建成時間也不長，入住率不高屬于正常情況，怎么就成了“鬼城”呢？

　　但不可否認的是，常州目前土地開發如火如荼，從位于新北區的常州北站向武進區行駛的路上，在建樓盤鱗次櫛比，不僅新建公寓項目令人目不暇接，商業綜合體也是三步一樓、五步一崗，很有遍地開花的趨勢。

　　很多地區在城市擴張、新城建設中都經歷過樓盤先建、人口未聚的過程，本不是什么特別現象。但是，常州土地開發的熱潮代表了2010年“國十條”限購令后，房地產商集中轉向二三線城市拿地和商業地產開發的現象，造成了現在新盤集中上市，尤其是商業綜合體無序建設等令人擔憂的現象。

　　過度開發供需失衡

　　“常州這幾年城市建設太快了，10年前這些地方都是荒地，一下子起來這么多房子。前段時間央視報道了常州“鬼城”的事情影響蠻大的，外地投資客都不來買房了。”常州一位出租車司機對《新財經》記者說。

　　外地投資的人少了，常州房價是否出現下降呢？從目前情況看，趨勢還不明顯，按照本地人的說法，“房價本來不高，沒有空間降”。

　　與南京、上海一帶相比，常州的房子確實處于價格洼地，比無錫、揚州、蘇州一帶都低。主要樓盤價格在每平方米六七千元，市中心的房子每平方米1萬元左右，還有些偏遠地段每平方米才4000多元。

　　根據常州市房管局發布的數據，2012年全市商品房成交均價為6969元/平方米。隨著高鐵的開通，城際交通進一步提速，拉近了地區之間的距離。所以，前兩年，很多南京、蘇州、上海等地的人因為難以承受本地高昂的房價，開始在常州買房，投資置業。

　　相比之下，常州本地人對房子的態度卻很淡定。“本地人不缺房子，很多人家一拆遷都有幾套。”國家統計部門數據顯示，2011年，常州城鎮居民家庭人均住房面積是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。常州的新盤主要由外來人口和外地投資客購買。

　　根據常州市統計部門數據，常州外來流動人口167萬人，占全市常住人口的36.4%。外來人口中青壯年居多，從事的工作多為制造業，雖然常州房價與周邊相比較低，但對這些人來說，購買一套動輒幾十萬元的房子仍不容易。

　　常州市的戶籍人口有360.8萬人，與常住人口之比為1∶1.3，10年間常州市戶籍人口共增加了19.3萬人。由于地處“長三角”經濟發達地區，人口聚集效應不明顯，再加上近年來進行產業升級，一些原來人力密集型的基礎制造業(如當地發達的紡織產業)逐漸轉移，雖然常州經濟基礎良好，但是外來人口流入速度并沒有預期那么快。

　　常州土地市場近年來卻十分活躍，房地產開發建設集中大量開工。受到最多關注的武宜路兩側，匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，總建筑面積超過500萬平方米，其中不乏知名開發商建設的“百萬大盤”，如星河國際，建筑面積就達180萬平方？米。

　　2013年3月，一個周六上午，《新財經》記者來到位于武宜路星河國際在建項目“cocopark”購物公園售樓處，這是一個含住宅、別墅、商鋪為一體的城市綜合體。

　　記者在售樓處的時候，只遇到兩個看房家庭，銷售人員講：“現在是周末上午，所以看房的客人很少，下午比較熱鬧，會搞些活動，鼓勵老業主帶朋友來看房。”

　　“cocopark”購物公園均價在8000元/平方米左右，最小戶型89平方米，最低總價的房子在六十幾萬元。春節后，一期工程剛剛交付了幾棟樓，業主大多還在裝修，沒有入住。銷售人員主動談起了武宜路“鬼城”的說法，他認為，對銷售沒有影響，“因為這里是未來武進區的核心地段”。

　　據常州本地人介紹，武進區最先開發的是常武路，因為那里是一片處女地，開發成本較低，現在已成為武進區的繁華地段，有了城市面貌。武宜路是過去通往宜賓的老路，這里的樓盤近兩年才開始建設，大多沒有交付。

　　出了售樓處，記者看到，武宜路上車輛繁忙但行人稀少，一輛豪車駛過，寫著“看房專車，招手即停”的字樣。兩側樓盤施工還在進行，大多數房子要到2014年交付。未來，這里會不會成為“鬼城”，恐怕得到時候才能知道。

　　商業地產風險難測

　　當常州被媒體稱為“鬼城”的時候，陳先生著實嚇了一跳，自己2010年在武進區湖塘鎮花園街購買了一套商住兩用公寓，豈不是面臨價值縮水的風險？這套公寓屬于“新天地不夜城”，是一個集餐飲、娛樂、商住、酒店的綜合項目。2010年購買時正值“國十條”頒布不久，因為常州不屬于限購城市，再加上對本地經濟的信心，陳先生就購買了這套單價在1萬元出頭的酒店式公寓。

　　2011年，房子交付時陳先生來到“新天地不夜城”，這里的商鋪大多空置，規劃中的酒吧一條街還在招商，剛剛開業的快捷酒店打出了60元/天的特價。周邊商業集中，大多經營的是餐飲、電器、超市，很多規劃中的商業業態還沒有開張，周圍車多人少，商業氛圍顯然還沒有形成。但想象著這里將是武進區的商業中心，加上“新天地不夜城”的靚麗規劃，陳先生還是相信這里的投資價值。

　　“鬼城”的說法一出，陳先生又來到武進區花園街附近。相比兩年前陳先生感覺車流量大了一些，但作為商業中心，人流還是顯得稀少。“新天地不夜城”的招商狀況并不樂觀，快捷酒店的價格已經與周邊類似酒店持平，但樓下業態仍以餐飲為主，酒吧開了幾家，離“酒吧一條街”的規劃相去甚遠，而位于地下的商鋪幾乎沒有租客，處于空置狀態。一家較大的名為“七彩城百貨”的商店窗口貼著“停業轉租”的告示。

　　與“新天地不夜城”一個路口相鄰的茂業泰富城廣場，是2010年開業的商業綜合項目，到目前招商未滿，茂業百貨里周末也看不到多少顧客。緊鄰著茂業百貨的是常州泰富灣義務日用品批發市場，周末時間仍是門可羅雀。再往西走四五百米的武宜路口，是正在建設中的四季青服裝城。

　　據本地人反映：“武進區的幾個商城、小商品城總體經營都不太好，人們還是習慣到市區的商業中心去買東西，反正離得也不遠。”

　　在武進區，已有吾悅廣場、又一城、茂業、新天地、新城上街、樂購等商業綜合體，而在吾悅廣場對面，萬達已經準備建設在常州的第二個萬達廣場。在常州，80萬平方米以上的城市綜合體項目就有將近30個，李嘉誠旗下的和記黃埔、萬達等知名房地產企業都在這里投資了城市綜合體項目。

　　常州克而瑞市場總監楊瑜認為：“在住宅調控常態化下，商業領域由于不受調控限制驟然升溫，而城市綜合體類型的大盤，作為商業地產最具代表性的產品，越來越受到房企的青睞。”

　　但是，從目前的情況看，常州城市綜合體項目建設缺乏合理規劃，也沒有根據消費層次做出差異化的競爭路線。雖然本地消費力強，但高檔、奢侈品消費基本都到香港、迪拜等國際市場，沒有留在本地，致使無序的爆發性增長中卻孕育著風險。

　　這種情況并非常州市特例，它顯現的是2010年后，房地產企業集中無序開發二三線城市商業地產的狀況。房子有人住了，不代表大型商業地產就能順利發展，因為很多商業物業都是專業化市場，它的成熟不但要花費時間培育，有能力運作，還得有適當的機遇與條件。打著“義烏”、“四季青”的旗號就能在全國建設幾十個市場，成功的概率讓人懷疑。

　　“新國五條”的出臺，再次調控了住宅市場，對商業地產又是一針強心劑。萬科、龍湖地產、招商地產[微博]等房企相繼宣布在商業地產領域加碼，但商業地產的前景如何，風險有多大，現在還無法預料。