李樂

　　在2月70大中城市房價指數監測體系中領漲房價的表現，令北京市政府在出臺地方版國五條細則的同時，不得不醞釀對房價控制使用行政手段。在這樣的背景下，類似于深圳式的北京樓市“限漲令”已經呼之欲出。

　　北京市政府有望通過在預售許可審批、現房銷售備案等環節，對住宅項目的銷售價格實施行政干預。多家在京大型房地產開發企業負責人均表示，原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可的重要條件，與此同時，北京市住建委擬對現房定價實施干預。

　　與此同時，北京市政府已經制定了北京市落實國五條細則，二套房貸首付提至7成、強化京籍未婚人士限購、增加“限地價、競房價低”土地出讓比例、嚴格執行20%個稅等內容均在其列。北京樓市在嚴加調控之后的表現，或將成為全國樓市未來走勢的風向標。

　　新盤“冷處理”

　　通過控制成交量，來影響市場的預期，從而使統計數據顯現出的房地產熱度得到一定控制，是政府經常使用的一種調節手段。

　　“從全國兩會召開的時候開始到現在，預售許可審批一直通過非常困難，能拿到預售許可的項目也很少。”3月28日，一位不愿具名的全國性房地產開發企業負責人向《中國經營報》記者表示，至于原因，北京市住建委并未明確做出說明。

　　實際上，從2013年3月3日全國兩會召開至3月18日，北京市住建委基本暫停了房地產預售許可的行政審批。包括萬科、保利、中化方興、融創等多家大型房地產開發企業在內的諸多住宅項目，均在上報有關申請材料后，未能在上述時間區間內獲得預售許可證。

　　多家大型房地產開發企業銷售負責人向記者證實，從3月20日開始，預售許可證的審批工作才“有限恢復”，少量已申報預售許可材料的住宅項目，獲得了住建委的預售許可申請。但是，截至記者發稿，北京市住建委尚未大量批準住宅樓盤的預售許可申請。

　　根據2007年修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房銷售可以采取預售制，須由行政主管部門核發預售許可證才能正式進行銷售。北京市住房和城鄉建設委員會是北京行政轄區范圍內住宅預售申請的受理和審批機關。

　　亞豪機構的統計數據顯示，2013年一季度總計發放預售許可證35張，其中1月15張，2月7張，截至3月27日，發放13張。

　　“通過控制成交量，來影響市場的預期，從而使統計數據顯現出的房地產熱度得到一定控制，是政府經常使用的一種調節手段，從2012年三季度開始，北京房地產市場持續回暖，不排除北京市住建委通過這一手段調節市場熱度的可能。”第三方市場監測機構京華一山分析師廖仲偉告訴記者。

　　行政“限漲令”

　　除控制預售許可證審批節奏之外，北京市住建委在預售許可審批過程中，有望對樓盤申報定價進行干預。

　　3月18日，國家發展改革委、國家統計局聯合發布2013年2月70大中城市房地產價格指數監測結果。監測顯示，2月僅有一城市房價環比呈現下跌，其余城市房地產價格指數全部上漲，在漲幅榜上，北京、廣州高居首位，漲幅為3.1%

　　這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。據了解，在該數據發布后，北京市政府多次召開不同級別、不同方式的會議，研究出臺國五條北京執行細則和穩定北京房地產市場的問題。在這樣的壓力下，北京市住建委已經開始考慮在短期內，對房地產市場價格實施“有限度的干預”。

　　除控制預售許可證審批節奏之外，北京市住建委在預售許可審批過程中，有望對樓盤申報定價進行干預。多位房地產開發企業負責人告訴記者，這些干預手段包括以下幾項：第一次申領預售許可證的住宅項目，其價格不得超過區域內在售項目的平均價格；對于非新盤項目后期預售許可證申領的申報價格，則要求不得超過一期開盤時的平均價格。

　　在此之前，北京市住建委在不同時期、不同程度地對新房預售價格進行過干預，但采用的方式是新開盤項目的預售價格不得超過區域在售均價的20%。兩相對比，口徑趨嚴的信號傳遞十分明顯。

　　除此之外，住建委還可能在預售許可審批的過程中，按照時間區間進行價格干預，即采用當月銷售均價原則上不高于上一月銷售均價的“模板”對房地產開發企業的申報預售價格進行干預。

　　這僅是進行價格干預方面。記者了解到，由于按照現有管理制度，現房銷售不需對價格進行備案，導致現房銷售價格趨高，從而拉升了北京整體房價水平，因此，在必要時，北京市住建委可能要求現房進行價格備案，并在備案過程中，對其定價實施干預。

　　短長影響

　　從短期上看，對預售審批的申報價格實施干預，在短期內受到影響較大，但是從長期看，還是要通過增加市場流通、增加持有成本等方面建立長效機制才能在長期上改變房地產市場快速上漲的格局。

　　“如果超出這個范圍，就很難拿到預售許可證。”廣東一家全國性房地產開發企業負責人向記者表示，他所供職企業新開樓盤曾因此被要求重新申報預售價格。記者了解到，上述政策并不會以正式文件的方式印發，屬于住建委在特定時期內進行審批的“指導”和“工作口徑”。

　　對此，北京市住建委表示，沒有信息可供通報，但北京市會繼續嚴格落實房地產調控政策，確保房地產市場平穩發展。

　　在此之前，深圳市曾于國務院在國五條下發之后，以類似的方式出臺過“限漲令”。對此，深圳市規劃國土委員會否認了“限漲令”的說法，并且表示，此舉只是對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。

　　與此同時，北京市政府已經制定了北京市落實國辦發17號文件的執行細則，其中包括強化北京戶籍未婚居民的限購政策、二套住房首付比例調高至7成、加大“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例、嚴格執行個人售房收入征收20%個稅等政策，相比于上述價格干預政策，這些政策對于市場買方的影響更大。

　　記者了解到，目前國家稅務總局、住房和城鄉建設部正在聯合制定有關個人售房收入征收20%個稅的指導辦法。屆時，地方稅務征管部門將據此執行20%售房個人所得稅的政策。

　　“從短期上看，對預售審批的申報價格實施干預，在短期內受到影響較大，但是從長期看，還是要通過增加市場流通、增加持有成本等方面建立長效機制才能在長期上改變房地產市場快速上漲的格局。”中國房地產學會副會長陳國強說。

　　3月27日，李克強主持國務院常務辦公會，研究本年度國務院重點工作。在這次會議上，李克強強調：要做好房地產市場調控工作，建立房地產調控的長效機制。