本報記者連線上海重慶

　　試點兩年，房產稅影響很有限

　　●征稅方案：針對高端住宅，越貴稅越高

　　本報實習生 曾楊希 本報記者 趙紅燕/文

　　2011年，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產稅。

　　時間已經過去兩年，房產稅在當地表現如何？是否起到了調控的作用？在下一批試點房產稅的城市中，這兩種模式又是否值得推廣？記者分別連線兩地專家，解讀當地房產稅的實施狀況。

　　上海房產稅：

　　面對增量房，抑制投資投機

　　●征稅方案：

　　每戶有人均60平方米免征額

　　征稅公式：應納稅額=應稅面積×新購房單價×70%×稅率

　　具體方案：上海的征稅方案，主要是針對本地家庭新購的第二套及以上住房，還有外地戶籍新購住房，并且給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。每年征收，計稅價格為當前房屋交易價格的70%，通用稅率為適用0.6%；價格低于上年度商品新建商品住房平均價格2倍的，減為0.4%。

　　案例：上海當地居民一家三口已有一套80平方米住房，在房產稅實施之后又購買了一套120平方米，均價3萬元/平方米(假設此單價適用通用稅率)的住宅，則這戶居民應該為第二套住房的應繳稅面積為：80+120-(3×60)=20平方米，因此，他的應納稅額為：20m2×3萬×70%×0.6%=2520元。

　　該居民每年要在12月31日之前交稅，可以選擇通過稅務專窗、有關銀行和付費通網站繳納房產稅。

　　●效果：

　　房產稅僅占財政收入0.64%，影響甚微

　　在上海市稅務局公布的全市應繳納房產稅的住房統計數據中，截至2012年底，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中2011年認定2萬余套，2012年約3萬套。這5萬套住房中90%適用0.4%的稅率。另外，來自上海市財政局的數據顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅22.1億元——房產稅收入在上海總體財政收入中僅占0.64%。

　　試點兩年，房產稅在上海推行得還算平穩，卻似乎并沒有達到明顯的效果。

　　2013年1月21日，上海財政局公布，2012年上海新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%。

　　成果有限，最大的原因是因為上海房產稅面對的對象是增量房。上海財經大學經濟管理學院教授胡怡建認為：“只面對增量房，涵蓋對象范圍太小了，作用也大不起來。現實情況是，房產稅的增長幅度遠遠趕不上房價的上漲幅度。”

　　“在上海，針對當前房價上漲的情況，房產稅對購房投資性行為還是有一定制約作用的。”胡怡建說：“但房產稅的作用更多地體現在對購房的心理影響上，有時大眾對房產稅的調控作用期待過高，和實際會有差距。”

　　除了心理影響，身居上海的房地產業界知名專家陳晟認為：“上海房產稅的調控作用還體現在對普通商品房、居民的居住需求和居住條件的調節作用。”

　　上海模式在運行過程中也暴露出不少問題，胡怡建說：“從公平的角度看，針對同樣的樓盤，新購的房子需要繳稅，原先持有的卻不用繳稅；而只針對存量房帶來的負面影響，就是很早之前就持有多套房屋的戶主不用交稅——這不利于這些戶主向市場吐出所持的多余房產。”陳晟說：“征稅部門的壓力、評估技術的限制、征稅的成本問題也是‘上海模式’在推行過程中遇到的問題。”

　　上海模式也有自己的優點。“針對存量和新購房屋，范圍較小，阻力也小，因此推行起來會比較容易。”胡怡建說，這是上海模式具備可推行性的地方。陳晟也說：“城市這么大，范圍小一點，步驟慢一點，雖然市場痛感不夠，但是這也有利于平穩發展。”

　　重慶房產稅：

　　針對高端房產，開發商減少豪宅開發

　　征稅公式：應納稅額=應稅面積×新購房單價×稅率

　　具體方案：征收范圍包括個人擁有的獨棟商品住宅(別墅)；新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套普通住房。具體來說，在上兩年新建商品住房平均價格2倍以上的開始起征，2倍至3倍以下的認定征稅房屋，征收稅率為0.5%；3~4倍1%；4倍以上1.2%；另一種情況，在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人，新購的第二套房(含第二套)以上的住房，稅率為0.5%。

　　案例：重慶當地居民一家三口已有一套80平方米非高檔住宅，在房產稅實施之后再購買一套120平方米、均價3萬元/平方米的住宅。假如新買的房子價格超過重慶上一年新建商品房均價的三倍，那么該戶居民新購的整套房屋都在納稅范圍中，他們每年應繳的房產稅額為：3萬×120平米×1%=3.6萬元。

　　當地稅務機關會建立這戶家庭購房檔案，在這種稅制下，每年8月底之前他們接到當地稅務機關的繳稅通知單，在每年10月期間，他們需要到第二套房子所在地的稅務機關申報并繳納個人住房房產稅。

　　●效果：起征點與價格有關，與套數面積無關

　　重慶房產稅在在當地流行著一種說法：低端有保障，中端有市場，高端有約束。

　　2013年1月，重慶市國土資源和房屋管理局公布，今年1月1日起，重慶高檔住房應稅價格開始執行新標準，應稅價格起點從2012年的12152元/平方米提高到12779元/平方米，重慶主城9區2011年與2012年新建商品住房建筑面積均價的2倍，剛好為12779元/平方米。因此，重慶房產稅的應稅價格是前兩年新建住房均價的2倍起征。

　　重慶房產稅的超強針對性，讓重慶房產稅的作用并沒有想象中來得猛烈。據搜房網監控中心統計的數據，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%。

　　沒有起到抑制房價作用的原因，一是應稅價格起征點，二是征稅范圍的限定。重慶新中地產總經理何偉堅說：“重慶大多數房子都是每平方米8~9千元，起稅價格是12779元/平方米，直接把大部分房子排除在外了。” 重慶市房地產產業協會研究部主任孫宏志告訴記者：“重慶試點的房產稅，專門針對高端樓盤。”

　　那稅收收入方面的影響呢？2011年，上海市財政局公布的房產稅收入為22.1億元，同一時期重慶市財政局公布，當年的房產稅收僅約1億元。“房產稅針對目標強的結果，是稅基比較窄，這必然會影響到稅收收入。”孫宏志說：“重慶的房產稅，更應該定義為針對高端房產的消費稅，應該只算為房產稅的一部分。”

　　重慶房產稅的作用還是有的，比如對開發商的影響方面，據《重慶日報》房產記者霍茂林說：“我平時在工作的過程中感受到，實施房產稅后，很多重慶開發商在建房子時會考慮調整產品結構。豪宅少了，剛需的量也起來了，定價也會盡最大努力避開房產稅的征稅起點，這是它起到的作用。”

　　“現在，重慶每年新增成交面積兩千萬平米左右，市場供應量充足，”重慶新中地產總經理何偉堅的觀點是：“重慶大部分房產的價格在每平方米八千到九千，價格不到征稅點，上不去，沒必要利用房產稅來遏制房價。”