溫家寶主持本屆政府最后一次國務院常務會

　　國五條出臺 樓市調控升級房產稅擴圍 限購措施從嚴

　　晚報記者 俞佳 張駿斕 報道

　　由于遭到網絡傳聞“預告”，昨日國務院的一場常務會議吸引了無數關注的目光。傍晚時分，新年首波樓市調控政策“國五條”如期而至。此次會議明確了再次制定及公布年度住房價格控制目標、嚴格執行商品住房限購措施、擴大個人住房房產稅改革試點范圍等五項措施。

　　完善限購令 擴容房產稅

　　此次新政被稱為 “國五條”，涉及五項措施，內容多為現有政策的重申或升級。據悉，本輪房地產調控，是自2010年1月的 “國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的 “新國八條”后第五次升級。

　　最新發布的“國五條”中，再次重申完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管。會議要求進一步完善住房供應體系，健全房地產市場運行和監管機制，加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。并首度明確了擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　相較于被稱作史上最嚴厲調控政策的“國八條”，此次政策被稱為“過于溫和”。華東師范大學房地產研究中心主任華偉就認為，國五條出臺是出于過渡期的穩定需要，選擇在這個時候出臺，主要是當前全國樓市不明朗，政府需要宏觀調控來穩定預期。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]坦言，這次“國五條”有三大亮點。停止一年后，再度提出年度新建住房價格控制目標，說明政府的調控決心。政策要求 “已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。 ”這預示著限購政策將會小范圍擴容，有些城市，尤其是中西部的省會城市，原來限購執行得比較寬松，如果按 “統一要求”，接下來會有城市會調整方案，進一步收緊。

　　在“國五條”中首次明確提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍。 ”這在楊紅旭看來是最大亮點。擴圍城市，其估計以一線城市和少數高房價的二線城市為主，外加湖南、湖北這種之前有準備的中西部地區或城市。上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍也指出，各地的房產稅政策應該不會照搬滬渝版本，必將與各地的原有調控政策結合，預計房產稅試點的面不會鋪得太大。“增量或特定房源的可能性大點，也會與普通住宅標準等向結合。 ”

　　有“想象空間”待細則出臺

　　在楊紅旭看來，制定房價控制目標在2011年1月的“新國八條”中就已提出，但在2012年沒有要求，此次只是重新啟動，商品房明碼標價等規定也沒有新意。 “接下來，按流程，國務院辦公廳或幾部委將更細化的通知。 ”楊紅旭判斷，“嚴格實施差別化住房信貸政策，這兩天一直傳言的二套房貸收緊不是沒有可能。 ”

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓也認為，接下來國務院應該會召開會議，聯合住建部、發改委、國土部、稅務總局、央行、財政部等幾個部門下發文件，出臺更加詳細的通知。如兩會前沒有通知，兩會中或后必有具體新政出臺。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海表示，五條措施是對既往樓市調控政策的重申，也是對現下有瘋狂跡象樓市的一針 “鎮靜劑”，兩會即將召開，五項措施對于房價上漲沖動的抑制不言而喻。 “‘加快中小套型普通商品住房項目的供地建設和上市’在2012年國土部年末報告中已經提到，此次更是從細節上再次強調未來調控的重點。”宋海表示。對于限購令，宋海認為上海已足夠嚴苛，后續應該不會有大的變動，非要完善的話，外來人口的社保年限或許有可能做些文章。

　　易居中國高級分析師薛建雄認為此次政策僅僅是“打補丁”，他預測兩會后或出臺真正的調控政策，“就算出臺，也不大可能會是重磅政策。”

　　影響

　　滬版房產稅再調整未到時間新盤入市定價更加謹慎

　　作為首批試點房產稅城市，滬版房產稅試點兩年取得了一定效果。

　　20日，上海市財稅部門公布的去年房產稅的相關數據顯示，去年上海市稅務部門已對20.8萬套住房完成房產稅征免認定，應稅住房約3.7萬套，據此計算，約占已認定住房總數的17.8%。財政部公布的《關于上海市2012年預算執行情況和2013年預算草案的報告》也顯示，2012年上海房產稅24.6億元，完成預算的109.3%。超過預算主要是部分企業拓展發展空間，生產經營性用房有所增加，以及該市加強房產稅征管，帶動房產稅增長高于年初預期。

　　根據征收辦法，滬版房產稅征收對象為增量，并有兩個關鍵數據：人均超過60平方米及本市上年度新建商品住房平均銷售價格，在業內人士看來，這個面積及價格仍有調整的空間。姚玲珍坦言，可以根據個人擁有不同房產，制作差別化的征收稅率。另一方面就是擴大征收范圍，由增量房擴大到存量房。但其指出，目前上海再調整未到時候，而隨著試點的擴圍，房產稅的征收大體方向應該如此，而其對于樓市的影響也會越發凸顯。

　　事實上，由于去年開始的市場回暖和今年的“開門紅”，房企對市場的預期普遍樂觀，不少房企都上調了2013年的銷售目標，此番“國五條”給原本的 “好運2013”帶來不確定性。

　　2月5日，萬科公布公告，1月公司實現銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.32%，環比亦有所上漲。保利地產[微博]2月7日公告稱，1月公司實現簽約面積85.40萬平方米，同比增長583.37%，實現簽約金額102.80億元，同比增長580.22%。恒大地產1月實現合約銷售總金額約為72.5億元，同比升2.26倍，銷售面積約為116.8萬平方米，同比升2.13倍。世茂房地產1月銷售額為41.21億元，較去年同期升3.5倍，銷售面積33.63萬平方米，同比大增5.7倍。富力地產1月銷售額約為26.3億元，銷售面積達約23.49萬平方米，較去年同期分別上升115%和168%。

　　中銀國際證券表示，其關注的房地產上市公司中已有14家公司公布1月銷售情況，同比均出現增長。并且，招商、保利、萬科、金地及中航地產分別公告拿地，其中萬科耗資67.6億拿地8幅，建面335萬平方米。

　　在南京21世紀投資集團營銷總監潘陽看來，“國五條”出臺的一個原因是給開發商“信號”，開發商要“合理定價”、“保證給市場供應相應的房源”，杜絕捂盤、提價。

　　“上海樓市再度調整的空間不大，開發商的3月的定價也會穩點。 ”上海盤古房地產有限公司總經理宋海如是說。他表示，五條措施是對既往樓市調控政策的重申，也是對現下有瘋狂跡象樓市的一針鎮靜劑。對于開發商來講，對于即將入市的新盤會以更加謹慎的態度制定定價策略。

　　銀億領墅營銷總監王士章也認同此觀點，他表示，如果說房價繼續上漲，今年兩會后很有可能會有實質調控政策出臺。如果房價在下半年比較平穩，不出現較大上浮，政策可能還是趨向于表面化。

　　另據上海搜房數據監控中心截至2月20日統計，2013年3月上海市場將有32個住宅(含別墅)項目開盤，數量上相比2月預開15盤，環比翻番。上海搜房數據監控中心分析師夏俊卿表示，這其中不少住宅是2月未能實際開盤，延期至3月開盤，可見開發商對于市場存有樂觀心態。

　　部分地產股異軍突起 上午漲幅超1%

　　今天，受房產調控消息影響，在滬深兩市上市的 153家房地產股中，除浦東金橋等6家外，全部低開低走。至截稿時，萬科、招商地產[微博]等異軍突起，漲幅均超過1%。而水泥板塊因受房地產上下游產業影響，全線下跌。建材指數跌幅超過2%。

　　地產股走勢對于政策歷來敏感，隨著新政的傳聞和落地，地產股板塊經歷了“過山車”。 2月19日，一則關于“二套房貸首付將提至7成、利率上調至1.3倍”的微博小道消息重創地產股。當天，房地產、水泥建材等相關板塊個股應聲大跌。

　　但昨日午后，房地產板塊又整體大漲。萬科A上漲2.14%，報11.44元，保利上漲1.39%，報12.39元，招商地產上漲3.33%，報26.27元，金地集團上漲2.74%，報7.12元。華麗家族收獲漲停，領漲板塊，ST宏盛漲幅超過了5%，榮盛發展、金科股份、蘇寧環球、上海新梅等個股漲幅也超過了3%。

　　楊紅旭分析稱，地產股有時“怪脾氣”：利空出盡是利好，政策快出時會跌，政策真出時反而會漲。

　　另外值得注意的是，就在昨天下午，評級機構標準普爾宣布將中國住宅房地產開發行業的評級展望由負面調整至穩定。標普認為，至少在未來6至12個月內該行業的融資和運營環境將維持穩定，2013年中國房地產開發商迎來正面評級行動的可能性上升，這部分歸功于良好的銷售前景。

　　對于“國五條”的出臺，申銀萬國[微博]證券地產分析師表示，政策符合預期，短期將有效避免市場過熱，與2011年“國八條”相比，此輪調控偏溫和，整體看市場調整也將較為溫和。

　　調查

　　四成購房者或延遲置業計劃

　　“國五條”的出臺使得滬上購房者再度收緊置業腳步。據搜房網昨日晚間提供的最新網調顯示，有超四成購房者或將延遲置業計劃。

　　調查顯示，受此次政策出臺影響，843名受調人中40.63%表示或將延遲置業計劃，31.25%受調者表示由于此次政策力度不大，或將繼續趕搶樓市優惠，僅有28%的受調者表示對于置業計劃沒有影響。關于調控出臺后的房價影響，有62%受調者表示后續房價或將繼續走高，18.75%受調者表示上漲勢頭將會得到遏制，走勢平穩，只有15.63%的受調者表示受政策影響，房價或出現大跌。