溫州樓市陷“錢荒”漩渦

　　溫州樓市的窘境的原因是資金枯竭，“所有的鏈條都沒錢，從開發商到炒房客，蔓延到實業，整個行業的資金都枯竭，全部都套在里面。”

　　《瞭望東方周刊》記者黃柯杰 | 浙江溫州報道

　　“現在是讓我選擇現金或房子，不是我不喜歡房子，只是我只能選擇現金。”溫州的林舒華正在將一套300多平方米房子掛牌轉讓，希望能獲得一點資金，來盤活他的工廠流動資金。

　　今年以來，溫州的樓價大面積跳水，在第三季度，商品房價環比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首，這一度引起溫州樓市的恐慌情緒。

　　業內人士表示，在溫州，炒房已經得到遏制，但是因為銀行貸款緊缺導致溫州企業流動資金的缺乏，為應付年底的資金荒和對房價上漲的無望，一些溫州人紛紛拋出手中的大套房，導致溫州樓市購買力出現真空期。

　　“從杭州和寧波等數據來看，房價從今年5月到現在，有一定的升幅，但是溫州是一個個例。”該業內人士表示。

　　一套房子的資金游戲

　　在溫州，房子不僅僅只有居住功能，更是個人融資平臺工具。

　　今年51歲的林舒華從事機床的配件制造行業已經有20多年，2000年左右，林舒華從自己92平方面積的公寓內搬出，搬入400多平方的大面積套房內，從此這套房子成為他夫人炒房的融資平臺。

　　“這套房子買來時是600萬元，隨著房價上漲，現在估價是2400多萬元。我夫人用它最高貸款過1800萬元用來炒房，通過這套房子，炒過好幾套房子，現在手里還有一套400多平方的店面房和一套300多平方的住宅，這兩套房子全款付清，總共價值5000多萬元。”林舒華說。

　　利用房子抵押得到貸款再進行投資模式來炒房，是溫州炒房客的必殺技之一，但是現在更多考慮的是全身而退。

　　與2009年和2010年的樓市頂峰時期相比，溫州新樓盤價格正在回歸理性。以溫州鹿城區的香緹半島為例，2009年該樓盤開盤均價為2.5萬元/平方米，隨著樓市升溫，開發商推出二期、二期的價格漲至3.8萬元/平方米，在2010年時該樓盤達到頂峰售價，達到8萬元/平方米。現在的售價，4萬元不到，是頂峰時期的一半。

　　“在溫州，一旦房價不漲，那就意味著投資價值的喪失，也意味著一些資金要套現，但是今年我的例外，我需要現金。”林舒華告訴本刊記者。

　　事實上，溫州的店面房和住宅的租售比已經嚴重失衡，基本在2%以內。也就是說，一套價值1000萬元的店面房，租金只有2萬元左右。林舒華告訴本刊記者，他的一套300平方的住宅，根本沒人去住過，房子空置時間長達4年。

　　“主要是用來抵押貸款，作為公司的流動資金。”林舒華告訴本刊記者，這套300平方的住宅，當時買入價600萬元，現在是1500萬元左右的估價，能從銀行貸款得到1000萬元左右。這1000萬元一直作為自己公司的流動資金使用。

　　如果房價繼續漲，意味著房子繼續升值，也不影響公司的運營，但如果房價跌，那成本就要吃回去了。林舒華給本刊記者算了一筆賬。現在溫州的銀行貸款利息再加上七七八八的手續費，基本要接近1分，而且貸款越來越難，也就是說，為了獲得1000萬元的流動資金，需要支付接近120萬元的年利息，但是房價漲幅接近為零，如果不賣掉房子的話，對老林來說，就是一年虧損掉120萬元的個人資產。

　　“不是我不喜歡房子，而是我現在更需要現金作為公司的流動資金，如果減少一點銀行貸款，就是在增加盈利。”林舒華告訴本刊記者。

　　開發商資金窘境

　　隨著銀根收緊，溫州以中小房地產開發商為主的市場，面臨著資金緊缺的窘境。

　　“從2011年到今年，整個樓盤銷售的形勢就沒有好過，現在更是到了不得不甩賣的地步。”溫州一在售樓盤的劉經理告訴本刊記者。

　　劉經理曾在杭州等地做樓盤銷售，到2009年才到溫州來管理一個樓盤的銷售，到溫州才發現溫州房地產開發市場與杭州等地迥然不同。

　　“以我所在的樓盤為例，開發商是溫州的制造企業聯合體，就合伙開發一個樓盤，這樣的資金實力，在杭州業內算是小弟弟，但是在溫州風生水起，2009年房子開盤時賣到3萬元左右，在水漲船高的行情下，股東們決定捂盤等高價拋售，公司管理層多次建議套現獲利，股東們就是聽不進去。

　　現在剩余的房子還繼續捂盤，但是價格遠不到2010年的最高價4萬元，而每年需要付出的銀行利息卻雷打不動。

　　劉經理說，10月份股東們開會后決定，以合適的市場價格拋售一些房源，回籠一些資金，降低資金的壓力。

　　“現在賣不動，回籠資金的難度遠遠超出我們的想象，一個月還未出售過一套房。”劉經理說。

　　職業炒房客林建國告訴本刊記者，現在樓市窘境的原因是資金枯竭。“所有的鏈條都沒錢，從開發商到炒房客，蔓延到實業，整個行業的資金都枯竭，全部都套在里面。”

　　林告訴本刊記者，現在他每天都能接到外地樓盤的電話，希望能組織溫州人過去看樓盤，“江蘇鹽城、湖北襄樊、貴陽等地方，都來過電話，希望組織看房團過去，一般都承諾能打8折到9折，這在以前是不大可能的。”

　　林建國說，現在他已經無法組織到溫州炒房客了，連觀房團都看不到，現在這些炒房團都等著賣房子。“都不敢玩房子了。”林建國說，這是溫州炒房客現在普遍的心態。

　　在此心態下，溫州樓市的消化能力陷入弱市格局。據溫州住建委網上銷售系統顯示，溫州全市庫存公開發售房源為28000多套，近幾月來，最好的銷售月份是9月份，售出1716套，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

　　作為樓市的標桿，杭州樓市的情況也不是太妙。據公開數據顯示，現在杭州市區(包括余杭區和蕭山區)商品房庫存量已達到8.26萬套，刷新庫存新紀錄。

　　拋盤殺價了

　　從本輪樓市調控至今，溫州樓市不溫不火，但是一些高價地的樓盤還是如約開盤。

　　作為當年溫州炙手可熱的地塊，溫州市中梁國賓1號三期樓盤暫定名“南濱錦園”的樣板房，于11月17日開放。

　　11月初，售樓處就放出風聲，只要在開盤前登記購房，可以享受20%的超低首付。在買樓靠按揭的溫州，這樣的舉措吸引了不少人的眼球。

　　事實上，兩成首付標準與目前實施的《個人住房貸款管理辦法》等法規相沖突，包括本刊記者在內的多位記者，曾就此問題詢問售樓處如何操作，但是對方均笑而不語，并說，我們能給客戶做到。

　　據售樓人員介紹，除了首付20%，如果提前登記認購成功，開發商還贈送價值30萬元的車位一個。

　　“中梁也是為了跑量，他們的資金沒有銀行貸款，這么做也是沒有辦法，過了11月，溫州資金更緊，回款的難度還會增加，只能收回一點是一點。”在溫州做樓盤銷售的劉經理告訴本刊記者。

　　對于兩成首付，劉經理說，這與當年的“0首付”一樣，只需要在銀行貸款的時候做點手腳，多簽一份陰陽合同，并不是特別麻煩。

　　與中梁國賓的降價相比，萬科龍灣花園的拋盤則顯得大張旗鼓。2010年，萬科低調進駐龍灣，以23億元的價格拍下龍灣地塊，折合樓面價12749元/平方米。與萬科所有的樓盤一樣，龍灣花園也在偏遠地塊，在甌海大道與龍江路交叉口，屬于溫州的三類地段。

　　業內人士估算，加上建安成本、稅收和營銷等費用，該樓盤的售價就應該在18000元左右。但是，萬科以慣用的方式快速回籠資金，以1.3萬元到2萬元左右的價格，強勢拋盤。

　　“萬科拋盤，也說明對溫州的樓市不看好。”溫州企業主張小峰曾多次去看過萬科龍灣花園，對萬科的樓盤總體表示滿意，但是他看到，此次萬科砸出300套的房子，他也不敢接手。

　　錢荒、錢荒

　　今年9月末，全國規模以上工業企業應收賬款增至8.2萬億元，同比增長16.5%。上市公司的數據顯示，截至三季度末，A股可比的2268家公司應收賬款總額也已達1.99萬億元，同比增長19.78%，遠遠超越主營業務收入的增速。

　　“歸根到底還是年底錢荒，在浙江，實業與房地產息息相關，今年實業的嚴峻形勢超過歷年。”浙商資本投資促進會秘書長蔡驊告訴本刊記者。據蔡驊估算，在溫州，有20%的企業處于半停產狀態，50%的企業開工不足。

　　浙江省統計局數據顯示，上半年浙江省規模以上工業企業虧損4673家，同比增長23.5%；企業虧損面和虧損率分別為14.6%和6%，浙江省6.6萬家微小企業更是出現了總產值和利潤下降的情況。

　　而據浙江省經信委統計，上半年全省規模以上企業利息凈支出369.98億元，同比增長34.4%；小企業利息凈支出增長45.5%。有56%的中小企業認為貸款困難程度超過去年。

　　臨近年底，浙江的民間拆借又活躍起來，但是今年連放貸的投資公司都感覺到壓力。“資金鏈很脆弱，民間拆借也是惜貸。”蔡驊告訴本刊記者。

　　對于溫州房地產行業存在的資金荒，蔡驊告訴本刊記者，溫州樓市已經陷入怪圈。溫州開發商多是一些企業入股的房地產公司，將實體企業做房地產融資的平臺。溫州一些商人和炒房客，則習慣用房產作為自己實體企業的流動資金的融資平臺。

　　“無論開發商和購房者，都是將房子作為融資平臺，風險可想而知，因為一旦錢荒和實業受挫，必將牽連樓市。”蔡驊說。

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