貴陽樓市崩盤虛實(shí)考：本地人像買白菜一樣買房
圖為瞭望東方周刊第470期封面圖。
樓市“崩盤”虛實(shí)考
編者按
2012年的中國樓市，已屆年關(guān)。
這一次，它裹挾著“崩盤”、“救市”、“價格跳水”的喧囂，再度淬煉市場神經(jīng)。
“壞消息”已然接連釋放。無錫樓盤降價過萬提早引發(fā)樓市震動，隨后溫州地價降18.03%、房價降40%的消息相繼跟進(jìn)。
成都三季度商業(yè)地產(chǎn)集中入市，推動甲級寫字樓空置率至40.9%，創(chuàng)下歷史最高水平。
在陜西，面對低迷的樓市，一紙 “限利”新政匆匆出臺，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率被要求控制在10%左右，引來業(yè)界嘩然。
貴陽因“購房送戶籍”新政，被輿論推至“崩盤論”的風(fēng)口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話題。
正當(dāng)貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界致力于反駁“崩盤論”之際，“全國超20城市上調(diào)公積金貸款限額”的消息即刻傳來，11月，“溫州崩盤”爭議再起。
值此，《瞭望東方周刊》深入貴陽、溫州等地樓市，考證樓市“崩盤”虛實(shí)，追蹤地方政府“救市”源脈，挖掘樓市背后盤根錯節(jié)的資金勾連。
我們試圖呈現(xiàn)樓市的真實(shí)面目，并期許中國樓市在極端的“崩盤論”消極影響中獲得積極反思。
貴陽樓市“崩盤”真相
“中國第一神盤”的價格被人稱為在做“自由落體運(yùn)動”。《瞭望東方周刊》注意到，當(dāng)花果園在2010年首度開盤推出11000套房源時，貴陽本地媒體披露其“價格多在8000元/平方米左右，最高單價達(dá)17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米
《瞭望東方周刊》記者康正 | 貴陽報(bào)道
中國房價最低的省會城市---貴陽，在10月中旬到11月中旬的一個月間，突然身陷樓市“崩盤”的洶洶物議當(dāng)中。
但是，像焦元強(qiáng)這樣土生土長的貴陽本地人，大都不愿相信，他們的城市真的會像外面人說的那樣，將成“第二個鄂爾多斯”。
“崩盤？我兩個同事剛?cè)セü麍@那邊一人買一套呢，場面啊，簡直跟買白菜一樣。”10月24日，焦元強(qiáng)告訴《瞭望東方周刊》。
56歲的焦元強(qiáng)，是貴陽市民政局下屬按摩醫(yī)院的一名按摩醫(yī)生，從上世紀(jì)80年代工作至今，眼睜睜看著按摩收費(fèi)漲價將近100倍，而他仍舊租賃居住在公家的特價房中。問題在于，即便自身處境如此，他也不會相信，貴陽的房價會跌，更別說樓市會崩盤。
他所說花果園樓盤的購房盛況，沒有夸張的成分。就在“崩盤論”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的10月下旬，這個曾被營銷界推為“中國第一神盤”的樓盤，售樓部仍在持續(xù)呈現(xiàn)熙熙攘攘的交易場景，這一場景被包括本刊在內(nèi)的國內(nèi)一撥又一撥記者親歷見證。
與此同時，貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在對“全市房開商預(yù)(銷)售備案”進(jìn)行監(jiān)測。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月24日至10月7日兩周，貴陽新建房銷售網(wǎng)簽量為3334套，面積32.4萬平方米；10月8日收假后的兩周，單周成交量收穩(wěn)在2000套之上；10月下旬的兩周，單周成交量3000套以上。
10月的銷售狀況基本維持了貴陽自今年下半年以來“持續(xù)突破單周兩千套”的銷售態(tài)勢。11月中旬，貴陽舉辦“房交會”，11月19日，房交會組委會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，展會3天共成交1108套房屋，成交金額近6.7億元。
上述一系列數(shù)據(jù)，在很大程度上對沖了“崩盤論”的影響力。
“崩盤論”出籠記
10月9日，雙節(jié)收假后第二天，《國際金融報(bào)》頭版頭條刊發(fā)《貴陽樓市拉響過剩警報(bào)》文章。
文章披露了兩個事實(shí)。一是統(tǒng)計(jì)貴陽部分在建樓盤的規(guī)劃居住人口，總數(shù)已達(dá)200萬，而貴陽全市常住人口也不過400多萬人，因此“供應(yīng)與需求存在巨大偏差”。
二是貴陽市政府在9月出臺《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，措施涉及購房“送戶口、減契稅、送車牌”諸多舉措。
就媒體披露的數(shù)據(jù)，財(cái)經(jīng)評論人士吳其倫進(jìn)行公開評說，認(rèn)為“貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求”，“這是典型的政府救市”，“政府成為地產(chǎn)商的超級銷售人員”，并拋出了“預(yù)計(jì)貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場”的觀點(diǎn)。
此觀點(diǎn)一出，輿論為之嘩然，隨后，“貴陽將成第二個鄂爾多斯”的樓市“崩盤論”，便在公共媒介急速繁殖、擴(kuò)散。
10月24日，“崩盤論”余溫尚存，吳其倫告訴《瞭望東方周刊》，貴陽樓市崩盤的觀點(diǎn)是他第一時間提出來的，現(xiàn)在，他已經(jīng)在寫第二篇文章，準(zhǔn)備對當(dāng)?shù)氐姆瘩g進(jìn)行再反駁。
吳其倫再次從貴陽的房價收入比、政策托市、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)支撐等方面闡述了他的“崩盤”見解。
不過，針對本刊記者進(jìn)一步詢問，吳其倫坦言，他對于樓市崩盤的判斷，并非基于任何經(jīng)濟(jì)模型或者數(shù)學(xué)模型，“我主要分析政策形勢，因?yàn)橹袊渴惺钦呤小薄?/p>
本刊記者轉(zhuǎn)述了貴陽地產(chǎn)業(yè)界對于吳其倫專業(yè)背景的公開質(zhì)疑。對此，吳其倫反駁說：“他知道我身份嗎？我一年做幾個房地產(chǎn)案子他知道嗎？”
吳其倫為此專門介紹自己的地產(chǎn)履歷，“我最早做房產(chǎn)中介，然后在浙江XX集團(tuán)做商業(yè)地產(chǎn)。還做房地產(chǎn)的全案策劃，之后又研究房地產(chǎn)這么多年，判斷國家政策的準(zhǔn)確率非常高。”
事實(shí)上，不管吳其倫此番見解存在多大的不確定性，但他的“崩盤論”一出，在貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界還是呈現(xiàn)了震動態(tài)勢。
吳其倫拋出“崩盤論”是在10月上旬最后一天，貴陽方面對此展開的反駁，幾乎持續(xù)到了11月。
反駁聲勢不小。先是貴陽地方媒體一駁再駁，繼而有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)教授發(fā)表文章。而后，又有地產(chǎn)公司總裁級人物撰寫長達(dá)數(shù)千字批駁文章。
“筆戰(zhàn)”之后，由地產(chǎn)公司提供支持的各種行業(yè)、媒體論壇亦漸次登臺，貴陽地產(chǎn)業(yè)界“精英”齊聚一堂紛紛發(fā)聲，或訴苦、或指責(zé)。
貴陽方面甚至一度有消息說，多家地產(chǎn)商或聯(lián)合起訴“崩盤論”制造者。
吳其倫對起訴不以為意，他告訴本刊記者：“我這就是一個善意的提醒，我根據(jù)你的市場狀況做出一個你要崩盤的判斷，不可以嗎？起訴我才不怕呢。”
“中國第一神盤”房價腰斬
此次反駁“崩盤論”的先鋒，是貴陽花果園樓盤的實(shí)際地產(chǎn)商貴州宏立城集團(tuán)(下稱“宏立城”)。集團(tuán)副總裁陳曉輝、策劃部經(jīng)理蔡勁，均親自寫文章批駁“崩盤論”。
其中，陳曉輝還專門界定了“崩盤”的標(biāo)準(zhǔn)：一是房價出現(xiàn)大幅度下跌，跌幅超過30%甚至50%以上；二是成交量出現(xiàn)停滯，大幅萎縮。
宏立城現(xiàn)在至少位列貴州本土地產(chǎn)商前三甲，而這一身價幾乎完全從花果園項(xiàng)目中掘取。在此以前的十?dāng)?shù)年中，宏立城地產(chǎn)業(yè)務(wù)履歷僅顯示為在貴陽開發(fā)過一個樓盤。
2010年，宏立城從政府手里取得總建筑面積達(dá)560萬平方米的花果園彭家灣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目投資規(guī)模300億元。
2011年，宏立城再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目毗連彭家灣片區(qū)，系彭家灣項(xiàng)目的延續(xù)性項(xiàng)目，投資規(guī)模600億元。
至此，宏立城的花果園項(xiàng)目成為一個總投資達(dá)900億元的巨無霸，拿這一投資規(guī)模與當(dāng)時30億元級的企業(yè)總資產(chǎn)相比，投資桿杠不言而喻。
貴陽另一家本土實(shí)力地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人則對《瞭望東方周刊》說：“宏立城剛開始甚至都沒有30個億的資產(chǎn)，他是拿幾個億來撬動這個項(xiàng)目。”
宏立城尚不是上市公司，其財(cái)務(wù)狀況、資金鏈條、融資渠道均不為外界掌握。
花果園銷售形勢看上去頗為樂觀。自2010年11月27日開盤以來，截至2012年10月，它已連續(xù)23個月蟬聯(lián)貴陽樓市銷售冠軍，累計(jì)收益近300億元資金。
其中的2011年度，花果園樓盤甚至沖頂至中國單盤銷售冠軍，并因此被房產(chǎn)營銷界稱為“中國第一神盤”。
但“中國第一神盤”的價格被人稱為在做“自由落體運(yùn)動”。《瞭望東方周刊》注意到，當(dāng)花果園在2010年首度開盤推出11000套房源時，貴陽本地媒體披露其“價格多在8000元/平方米左右，最高單價達(dá)17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米。
對此，宏立城方面向《瞭望東方周刊》解釋，這不是降價措施，“一期(均價)7000多元的(樓盤)，位于花果園濕地公園旁邊，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回遷房剩余房源，然后3800元開盤的是五里沖，各個產(chǎn)品位置不一樣，開發(fā)周期也不一樣。”
地價基本一樣，何以房價如此懸殊？對本刊記者的疑問，宏立城雖承認(rèn)“地價是差不多的”，但堅(jiān)決否認(rèn)降價。
前述貴陽地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人則透露，宏立城開盤均價為6500元，之后降為5500元時，客戶鬧過一次事。
不過，對于購房者而言，地產(chǎn)商真金白銀降價顯然比任何真話都更誘人。此間記者在花果園售樓部聽見兩位購房客議及花果園中間曾是南明區(qū)殯儀館，這時其中一位給另一位打氣：“房價都降到3000多了，你還信迷信？”
高容積率真相
貴陽住建部門公開的樓市月度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，花果園一個項(xiàng)目的銷量常常占到全市一半左右的份額，有時達(dá)七成以上。2011年度，花果園銷量則占到全市成交量20%以上的份額。因此，花果園房價的風(fēng)吹草動，對貴陽樓市可謂舉足輕重。
“花果園確實(shí)在客觀上平抑了房價。有人說，如果沒有花果園的開發(fā)建設(shè)，這兩年貴陽核心一環(huán)內(nèi)房價肯定集體過萬。”宏立城雖不承認(rèn)降價的說法，卻不拒“平抑房價”的名份。
貴陽地產(chǎn)商目前正和宏立城一起，在“崩盤論”面前抱團(tuán)取暖，而對花果園的低價銷售策略，同行們多不買賬。受雇于貴陽一家本土地產(chǎn)商的顧問人員，日前向《瞭望東方周刊》揭了花果園低價背后的秘密。
“一梯戶數(shù)太多，是不是采光通風(fēng)都不行？但花果園就可以搞這個事情，它是45層、4梯10戶。”
“中國所有的CBD，包括北京金融街、國貿(mào)中心，它的平均容積率都只有3到4之間，花果園這樣一個5000多畝的項(xiàng)目，容積率居然可以做到6點(diǎn)多。”
這位顧問質(zhì)疑說，“憑什么貴陽城鄉(xiāng)結(jié)合部的一個大盤，容積率卻比北京、上海、香港的CBD還要高。”
前述貴陽地產(chǎn)商則透露：“業(yè)內(nèi)也有人說花果園給貴陽新建了一個帶電梯的棚戶區(qū)。他確實(shí)把原來的棚戶區(qū)改造升級了，但頂多是一個升級版的QQ。”
“崩盤論”制造者吳其倫也注意到了花果園容積率方面的問題，并引以為他的重要論據(jù)。
他跟本刊打了一個比方：“花果園一盤(規(guī)劃)容納人口60萬，在西南地區(qū)，60萬相當(dāng)于一個縣的城鄉(xiāng)人口總數(shù)，現(xiàn)在把一個縣的人搞在5000畝這樣一個大盤里。可以嗎？不可以呀。”
吳其倫的江浙口音使他一連串的質(zhì)疑顯得感性而執(zhí)著，“60萬人到你這里來干嘛，到哪里就業(yè)到哪里發(fā)展？你有沒有大型的制造業(yè)、紡織業(yè)？勞動密集型產(chǎn)業(yè)全都沒有，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，來了以后就是一座空城呀。”
吳其倫還說，投資客也不能進(jìn)這樣的樓盤，否則錢一進(jìn)去就被套牢，“投資要看利潤空間，講求投資回報(bào)，投資人去一看，這么大的盤，這么大的量，我買了以后賣給誰呀。”
花果園地處貴陽一環(huán)外西南角，盡管貴陽市中心一般都指一環(huán)以內(nèi)，商業(yè)中心也只包括噴水池、大十字兩處地段，但宏立城方面并不覺得自己是郊區(qū)大盤，“我們從來也不認(rèn)為它是郊區(qū)，也不是大盤，我們就是市區(qū)，就是市中心。”
眼下，花果園項(xiàng)目工地上的樓群遮天蔽日。站在售樓部人工湖畔朝四下看，那些已經(jīng)封頂、將要封頂?shù)母邩钳B錯穿插，往往上十棟就連成一座“山”。從“山”的正面看過去，視線幾乎無法直線通透“山體”，這也就意味著，小區(qū)光線和通風(fēng)只能局促于樓群中間“彎道行駛”。
宏立城方面向本刊確認(rèn)了花果園項(xiàng)目容積率超過6，但又表示，“拿貴陽市區(qū)的容積率看，我們真不高。”宏立城為此道出了貴陽樓市的容積率秘密，“在貴陽市區(qū)，現(xiàn)在容積率8以下的很少找得到，有些規(guī)劃中的容積率都在13、15，連20的都有。”
宏立城同時確認(rèn)花果園項(xiàng)目主力樓盤為4梯9戶，4梯10戶則為回遷房。對于同行指責(zé)該梯戶比不應(yīng)通過審批，宏立城方面闡釋了自己的邏輯，“一些全國性的地產(chǎn)商朋友說，貴陽的審批手續(xù)應(yīng)該是最嚴(yán)格的，那么，在這樣嚴(yán)苛的審批下，我們都過了，這不是給我們特殊政策，這說明我們的采光、通風(fēng)、朝向等舒適度都是有保障的。”
貴陽內(nèi)部版“崩盤論”
張揚(yáng)是中天城投集團(tuán)股份有限公司的顧問，中天城投是貴州本土唯一一家房地產(chǎn)上市公司。作為既與貴陽樓市密切聯(lián)系又具備全國視野的行業(yè)人士，張揚(yáng)試圖從正反兩個角度來評估“崩盤論”。
“我要不是考慮學(xué)術(shù)爭鳴，都想與發(fā)表‘崩盤論’的人賭一把，貴陽樓市崩盤了我就給他一百萬。”張揚(yáng)告訴《瞭望東方周刊》，“貴陽房地產(chǎn)整體沒有泡沫，但是貴陽房地產(chǎn)行業(yè)也有個別人瞎搞 ，比如把幾平方公里的土地交給做工業(yè)、做電纜的人來開發(fā)。”
張揚(yáng)對外行進(jìn)入貴陽地產(chǎn)行業(yè)表示擔(dān)憂，“中央都讓央企退出地產(chǎn)行當(dāng)了，做工業(yè)的還要擠進(jìn)來。再這樣下去，我都想建議中天城投把戰(zhàn)略方向做調(diào)整，不要在貴陽生根了。”
宏立城對貴陽地產(chǎn)行業(yè)秩序同樣感到不滿，其向本刊透露，有外省地產(chǎn)商在貴陽市場上不做房、只做地，“他在貴陽買了300萬平方米的盤，從2005年開始運(yùn)作，2006年開始賣，到現(xiàn)在才賣了幾十萬平方米，他就等地價升。”
宏立城還表示，“崩盤論”對花果園毫無影響，并且看好后市，認(rèn)為花果園主體樓盤銷售到一定階段后，在市區(qū)暫無巨量大盤的情況下，貴陽樓市價格一定會起來，屆時宏立城亦將漲價。宏立城還告誡同行，多練內(nèi)功，把利潤看淡一點(diǎn)。
同行卻不看好花果園的未來，前述貴陽地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人對記者說：“花果園往后越來越難賣，因?yàn)樗姆孔又饾u都出來了，購房客將可以看到它的實(shí)景。”
該人士還透露，在此以前花果園的狀況一直讓貴陽的同行和媒體擔(dān)心，“大家坐在一起聊天，說到花果園，提得最多的就是它什么時候崩。不是會不會崩，崩盤是一定的，只是崩在什么時間不確定。”
種種跡象顯示，早在“崩盤論”之前，貴陽地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部正在進(jìn)行錯綜復(fù)雜的角力。只是當(dāng)這場角力還遠(yuǎn)未發(fā)現(xiàn)新的市場秩序時，就有“壞孩子”喊叫“崩盤了”。隨這一聲喊，人們只看見貴陽地產(chǎn)商如何攜手御外，奔赴貴陽的一批批媒體也只看見一堆令人欣慰的成交數(shù)據(jù)。
頗有意味的是，正當(dāng)貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界奮起反擊“崩盤論”之際，吳其倫的立論開始發(fā)生變化。
他告訴本刊：“我為什么提出要崩盤這樣一個預(yù)警，因?yàn)檎f實(shí)話，很多地產(chǎn)商的資金狀況我非常清楚，特別是貴陽的大型地產(chǎn)商。地產(chǎn)商在融資渠道收窄的情況下，大都會借高利貸。鄂爾多斯為什么會崩盤？就是地產(chǎn)商大量借高利貸不愿意降價。”
貴陽樓市的未來圖景
中天城投旗下未來方舟項(xiàng)目，是貴陽樓市上一個足以與花果園分庭抗禮的超級大盤。項(xiàng)目占地超花果園3倍，由于最初將客戶群定位于中高端，故以2左右的低容積率，規(guī)劃居住人口17萬。
中天城投副總經(jīng)理朱晉儀，同時也是未來方舟項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人，10月28日，她告訴《瞭望東方周刊》，未來方舟在今年開盤時即已遭遇過貴陽樓市寒流。
“我們今年3月9日開盤，當(dāng)時市場非常不好，量價齊跌，消費(fèi)者觀望非常嚴(yán)重，整個市場上都感覺到了谷底。”
中天城投是在2011年底確定未來方舟的營銷思路的，當(dāng)時對市場還十分看好，但翌年3月開盤時，市場環(huán)境迫使中天城投不得不調(diào)低價位。
“我們從4000元不到的價格開盤，幾乎是零利潤，當(dāng)時我們的開盤廣告就是‘調(diào)控貴陽樓市’，這一版廣告打了之后，其他地產(chǎn)商就參照我們的價格了。”
朱晉儀認(rèn)為，貴陽樓市仍靠剛需支撐，未來方舟、花果園是在市場不好的情況下，以價換量剌激了剛需，甚至提前調(diào)動了1到2年的剛性需求。
“目前貴陽樓市中，貴陽客戶占到65%，30%來自省內(nèi)其他地、州、市，剩下5%來自省外。”
朱晉儀判斷，未來兩到三年，貴陽樓市中來自省外的客戶會增長到8%或10%，因此貴陽樓市還是以剛需客戶為主。她同時表示，明年將是未來方舟的發(fā)力期。
未來方舟、花果園被認(rèn)為貴陽樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”。由于兩盤成交量加在一起，在市場中處于絕對主導(dǎo)地位，因此“花舟二人轉(zhuǎn)”毫無疑問成為貴陽樓市的晴雨表。眼下，貴陽樓市經(jīng)過10月“崩盤論”洗禮，又迎來11月中旬的“房交會”，成交數(shù)據(jù)依然堅(jiān)挺。
不過，“房交會”上亦曝出消息，貴陽部分樓盤開始推行更低折扣。“房交會”之前，貴陽地產(chǎn)商的銷售團(tuán)隊(duì)曾相繼開拔到重慶、成都等周邊城市，拓展外省客戶。此間，重慶媒體稱重慶一富商10月底在未來方舟砸下1億元“一口氣買下了一整棟物業(yè)”。《瞭望東方周刊》事后從權(quán)威渠道獲悉，該筆交易并未實(shí)施。
此外，中天城投在未來方舟項(xiàng)目上制定的2012年度銷售計(jì)劃超百億，本刊經(jīng)與中天城投核心管理人士確認(rèn)，目前任務(wù)進(jìn)度可謂“差得遠(yuǎn)”，預(yù)計(jì)該銷售目標(biāo)基本無法完成。
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