鄂爾多斯康巴什新區(qū)亮燈率不足30% 仍在蓋房子
再探鬼城：鄂爾多斯的非典型樣本
本報記者 陳巖鵬 張智 鄂爾多斯報道
9月4日晚8點半，《華夏時報》記者驅(qū)車駛?cè)攵鯛柖嗨箍蛋褪残聟^(qū)。這里曾被美國《時代》周刊稱作建筑豪華、卻無人居住的“鬼城”。而此時，康巴什所有的照明設備都被打開，整個市區(qū)恍若白晝。
然而，這卻無法掩飾康巴什的空洞。記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，除了康城·康景苑、金信翰林苑這兩個最早入住的小區(qū)外，其他多數(shù)小區(qū)亮燈率不足30%，鼎盛富麗華小區(qū)基本處于全黑狀態(tài)，華瑩新城基本看不見人走動。即使白天的康巴什也只能見到稀少的車輛和行人，與東勝區(qū)的繁華相差甚遠。
但康巴什還在一如既往地蓋房子，大興土木。記者走訪了幾個在售樓盤，售價竟高過萬元，而且無人問津。
同樣的事情也發(fā)生在東勝區(qū)。鄂爾多斯的房價6年大概上漲了6倍，單價和漲幅均超過了一線城市。接受本報記者采訪的不管是市民百姓還是專家學者，都在抱怨房價太高。而在供過于求和房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，更多的人選擇了觀望。以往開盤即銷售一空的現(xiàn)象已成往事。
房地產(chǎn)泡沫風險在聚集。樓市遇冷，開發(fā)商資金吃緊，民間借貸利率大幅攀升，房地產(chǎn)投資又缺乏有效的退出途徑。數(shù)據(jù)顯示，2010年，鄂爾多斯市一手房每年成交幾百萬平方米，而二手房成交面積僅有17萬平方米，市場上的二手房中介非常稀少，鄂爾多斯人對當?shù)胤康禺a(chǎn)的投資幾乎沒有退出的途徑。
越吹越大的泡泡
驅(qū)車行駛在鄂爾多斯市區(qū)，到處都是新建和在建的樓房，經(jīng)常能看到混凝土、起重車奔馳在馬路上。
“鄂爾多斯房地產(chǎn)已經(jīng)狂奔了5年！”隨行的鄂爾多斯住房交易組委會常務秘書長張建平告訴記者。
張建平注意到，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價還僅為每平方米1000元左右，2006年就漲到1800元，2007年更是升至3000元。2008年樓市有個短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復興，現(xiàn)在康巴什新區(qū)房價已經(jīng)達到6000元，東勝區(qū)則直逼七八千元高位。
“鄂爾多斯房地產(chǎn)是從2006年開始爆發(fā)的。”蒙商投資集團總裁撖小剛回憶說，“那時大家瘋了似的去搶房，凌晨一兩點就去排隊等著拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套。”
天津高和股權(quán)投資基金有限公司的調(diào)研顯示，2010年，鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，逼近北京、上海。
記者走訪了鄂爾多斯的多個樓盤，也證實了這一點。位于鄂托克街上的國悅城，是2012年底才能交房的期房，售價已經(jīng)超過了每平方米1萬元，而其附近的老小區(qū)怡景家園，2007年還只有3000元每平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)超過8000多元了，漲幅快到3倍。這還只是普通樓盤，伊泰華府世家、星河灣等幾個高端樓盤均超過2.2萬元每平方米。
泡沫的形成
鄂爾多斯房地產(chǎn)的繁榮，離不開煤炭和民間資本。
“煤炭業(yè)務是鄂爾多斯很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金奶牛。”撖小剛說，在鄂爾多斯，一個再大的企業(yè)，現(xiàn)金流的主要來源之一都是煤炭產(chǎn)業(yè)。
同時經(jīng)營房地產(chǎn)和煤炭兩個業(yè)務板塊的伊泰集團也是如此。該公司財報顯示，2011年中期，其煤炭占整個業(yè)務利潤比例的95%以上，毛利率高達62%，這為其房地產(chǎn)板塊提供了充裕的現(xiàn)金流支撐。
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入。
“煤炭資源價格的上漲幫助鄂爾多斯積累了原始資本，同時也是因為煤炭儲備豐富，形形色色的社會資本又對鄂爾多斯青睞有加，后來煤改和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一部分資本從煤炭領域被擠出又進入了房地產(chǎn)行業(yè)。”8月31日，鄂爾多斯市煤炭局辦公室主任郝建軍接受本報記者采訪時表示。
此外，房地產(chǎn)更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。撖小剛說，一個房地產(chǎn)項目通常40%到50%的資金來自民間資本，有的甚至一個樓盤的所有資金都來自民間。
另一方面，鄂爾多斯樓市能如此火爆，也是因為當?shù)厝丝棵罕└恢螅瑳]有找到比房地產(chǎn)更好的投資渠道。
“康巴什新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人開始以投資心理來買房，而非自住。”一位當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界人士對記者說。
繁榮的代價
不過，鄂爾多斯的房價今年以來出現(xiàn)了滯漲，觀望的人也越來越多。
記者走訪國悅城、煒業(yè)地產(chǎn)的時代項目，售樓人員與記者交談的30多分鐘內(nèi)卻無一人來詢價。
9月4日，時代項目的負責人杜總經(jīng)理向本報記者坦言，“現(xiàn)在賣不動了”，其中一個重要的原因是政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。據(jù)星河灣的周偉介紹，鄂爾多斯人貸款是習慣，有錢沒錢都貸款，然后放貸或投資，大量貸款就是這樣流進樓市的，現(xiàn)在也有一些人把錢壓在項目里拿不出來。
據(jù)知情人士透露，鄂爾多斯市政府門前經(jīng)常有人狀告開發(fā)商討薪，而開發(fā)商攜款潛逃的傳聞最近也時有發(fā)生。
而房地產(chǎn)調(diào)控還在升級，從限貸政策到“一房一價”的限價政策，此前有傳聞稱，要在今年8月底實行限購，但至今沒有公布，這讓開發(fā)商暫時松了一口氣，因為鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，如限購則掐到了命門。
但這還不是最重要的。重要的是，鄂爾多斯還隨處可見耗資數(shù)億、數(shù)十億打造的豪華新城和高檔小區(qū)，按照目前房地產(chǎn)開發(fā)的速度，再過幾年當?shù)厝藢⒅辽贀碛腥司?0套以上的房子。前述杜總說，目前樓市嚴重供過于求，房子建得太多了。
撖小剛深為鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)感到擔憂，“房價、房租越來越高，推高了居住的整個生活成本，很多人不愿意來鄂爾多斯工作了。現(xiàn)在全市人口160多萬，東勝和康巴什中心區(qū)的流動人口有50萬，而且這個數(shù)字還在萎縮，哪兒來的那么多剛性需求？”
然而，眾多民間資本還在向房地產(chǎn)涌入，泡沫風險不容小覷。“這些資本的來源遍及全國，包頭、呼和浩特、北京、溫州的熱錢都流向了這里。但是外地人大部分都是投機者，稍有風吹草動就馬上撤資，但后面跟著的本地人，就很難及時抽身了。”撖小剛警示說。
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