重慶正醞釀調整房產(chǎn)稅改革方案，很可能會考慮擴大征收范圍，即將需要征稅的高檔住房的認定范圍擴大。

　　【中國經(jīng)營網(wǎng)綜合報道】 據(jù)悉，重慶正醞釀調整房產(chǎn)稅改革方案，很可能會考慮擴大征收范圍，即將需要征稅的高檔住房的認定范圍擴大。

　　有分析人士表示，已經(jīng)實行七個月的房產(chǎn)稅對重慶房地產(chǎn)市場影響有限，這是此次醞釀調整房產(chǎn)稅征收范圍的原因。

　　據(jù)經(jīng)濟參考報消息，作為房產(chǎn)稅改革試點城市之一，重慶自今年1月28日起對部分個人住房開征房產(chǎn)稅。根據(jù)《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，在重慶市主城九區(qū)，對個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。其中，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

　　稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓分析認為，此次重慶醞釀的房產(chǎn)稅改革“擴圍”的一個可能是把高檔住房范圍擴大，比如將高檔住房界定為建筑面積交易單價達到主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價1 .5倍(含1.5倍)以上的住房。《辦法》也曾提到，未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。“征收范圍擴大之后，帶來的影響是對房地產(chǎn)市場的打擊會進一步加劇。”劉桓表示。

　　有分析人士認為，重慶此次醞釀調整房產(chǎn)稅改革方案的原因與實施效果有關，專家表示，應理性看待政策效果，對住房保有環(huán)節(jié)征稅勢在必行，存在的問題應逐步解決。

　　自房產(chǎn)稅改革在重慶、上海兩地試行之后，政策效果就一直深受關注。上述權威人士表示，據(jù)估算，此次重慶征收的稅額可能在1億到2億之間。這似乎也在預期之中，早前有消息披露，重慶每年預計征收房產(chǎn)稅2億元。就上海而言，上海市國家稅務局、上海市地方稅務局有關負責人年中在網(wǎng)絡上與網(wǎng)友互動時透露，上海市房產(chǎn)稅試點總體平穩(wěn)，認定應征房產(chǎn)稅的住房約七千多套。

　　“目前為止，上海征的套數(shù)不多，重慶征的錢數(shù)也不多，但能不能由此就說房產(chǎn)稅沒用？我覺得下結論為時尚早。”在劉桓看來，上海、重慶房產(chǎn)稅改革效果不太明顯與限購有關系。重慶與上海都在實行不同程度、不同辦法的限購，按照兩地房產(chǎn)稅改革試點辦法，一部分征稅對象屬于限購范圍，也就說原本是稅源的房子不賣了，稅的作用就沒有凸顯，所以，用現(xiàn)在的數(shù)字說房產(chǎn)稅實施效果不好為時尚早。

　　另外，推出房產(chǎn)稅改革時相當一部分人期待它能夠使房價迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過熱問題。財政部財科所稅收政策研究室研究員孫鋼表示，原來寄希望更多的是與房價的關聯(lián)度，現(xiàn)在來看，這種邏輯本身可能有估計過高的成分。對房產(chǎn)稅的效應恐怕還需要有新的認識。

　　中國人民大學財金學院教授安體富稱，從調節(jié)房價的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。房產(chǎn)稅主要作用不在于調控房價，而是要成為地方的主體稅種，進而規(guī)范政府的行為。

　　重慶市市長黃奇帆近日接受媒體采訪時也表示，重慶不是為了殺高房價而出臺房產(chǎn)稅，重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點政策將促使財稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場更加健全。

　　安體富認為，對住房保有環(huán)節(jié)征稅勢在必行，存在的問題應逐步解決。研究表明，上海、重慶兩市作為房產(chǎn)稅的首批試點城市，開征新稅種后需要解決的問題仍很多，比如評估問題、征收難度問題、地方財政可持續(xù)發(fā)展問題以及基本公共服務均等化問題等等。3123>>

　　重慶正醞釀調整房產(chǎn)稅改革方案，很可能會考慮擴大征收范圍，即將需要征稅的高檔住房的認定范圍擴大。

　　“在初期，房產(chǎn)稅改革步伐慢一點是可以理解的，很多情況要一步一步地摸索。”孫鋼表示，拿征管來說，房產(chǎn)稅是需要納稅人主動繳稅的，但我國的征管模式是以企業(yè)為中心的，對個人來說，到現(xiàn)在為止，新的模式還沒有完全建立起來，征管模式要有一個根本性改革才行。

　　至于未來一段時間內是否應將房產(chǎn)稅改革推廣至全國，孫鋼預測，如果房價過快上漲趨勢得到遏制的話，各地競相出臺房產(chǎn)稅改革方案的動機會有所弱化，房產(chǎn)稅改革向全國推廣的時間有可能會推遲。

　　劉桓也認為，房產(chǎn)稅改革試點是否要進一步擴大到其它地方或者鋪開至全國要審慎考慮。目前相當一部分購房者是為投資，在沒有別的更好的投資市場的情況下，對房地產(chǎn)市場打壓過度，會引起貨幣供應和貨幣需求的不對稱。在這種情況下，房產(chǎn)稅改革擴大試點范圍應慎重。

　　相關報道：9月新限購城市可能密集亮相

　　9月6日，中廣網(wǎng)報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林表示，有關二三線樓市限購，不是住建部指定，而是督促地方發(fā)布自己二三線樓市限購政策和措施。住建部相關負責人說，各地會于9月初開始陸續(xù)發(fā)布限購政策。

　　同一天，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌分析，種種跡象表明，9月底前各地發(fā)布限購政策的可能性很大。

　　北京住宅庫存創(chuàng)兩年來新高

　　據(jù) 新京報消息，自去年新一輪樓市調控啟動后，北京住宅庫存量不斷增加。昨日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，全市可售期房住宅73342套，現(xiàn)房庫存37671套，合計111013套。

　　此前在9月2日，北京住宅庫存突破11萬套，達到110025套。據(jù)計算，上一次北京住宅庫存超過11萬套還是在2009年8月10日，當天住宅庫存為110437套。此后北京住宅庫存整體呈下降趨勢。調控一年多，特別是在今年2月京十二條出臺后，整體樓市成交低迷，也使庫存不斷增加。

　　北京中原地產(chǎn)分析認為，雖然11萬套的水平相比2009年的高點14萬套還有差距，但是由于限購政策影響了消化速度，北京樓市處于滯銷而非2009年熱銷的行情，住宅庫存處于增加而非減少的通道中。北京中原預計，在供應量上漲、簽約低迷的雙重影響下，今年年內庫存量可能超過13萬套。

　　8月深圳二手住宅成交套數(shù)創(chuàng)5年新低

　　據(jù)中國證券報消息，8月深圳二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，47個“關內”區(qū)域二手住宅樓盤價格環(huán)比下降。同時，深圳多個房地產(chǎn)開發(fā)商宣布在售新盤降價。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手房成交2384套，環(huán)比下降超過6成；其中住宅僅成交1462套，創(chuàng)5年來新低，成交面積為12.15萬平方米。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的188個二手樣本樓盤中，8月有成交記錄的樓盤僅73個，其中47個樓盤價格出現(xiàn)下降。由于深圳配套完善的樓盤以“關內”區(qū)域為主，而關內已基本沒有新盤，因此二手住宅價格成為深圳房價的重要指標。其中崇德雍翠華府、依山郡花園的均價與一個月之前相比降幅均超過10%。

　　據(jù)觀察，深圳多個二手房售價與年初相比都出現(xiàn)下降。位于華強南區(qū)域的京基御景華城，房價與年初相比下降幅度也超過10%。位于深圳新洲片區(qū)的蜜園，據(jù)房產(chǎn)中介介紹，該項目的開發(fā)商開始銷售之前囤積的房源，目前購買這類房源可以免交深圳實行的二手房交易稅費。深圳中原非營業(yè)部負責人賀曉麗表示，這至少表明開發(fā)商已經(jīng)不再認為深圳房價會繼續(xù)上漲。

　　8月滬二手房成交環(huán)比下滑近兩成

　　據(jù)東方早報消息，多家中介機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交量預計將下滑近兩成。

　　上海中原最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，今年8月，上海中原旗下門店二手房成交套數(shù)環(huán)比(較7月份)減少16.6%；成交均價22445元/平方米，環(huán)比下滑2.66%，較上月跌幅有所收窄。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海市二手房掛牌房源為167727套。據(jù)上海中原截至9月2日的統(tǒng)計，該機構旗下門店8月成交的二手房中，總價在100萬-200萬元房源成交占比最多，為49.25%；總價在100萬元以下房源成交占比20.07%。交易普遍遇冷的背景下，改善型需求主導市場，中端房源頗受追捧。3<<123>>

　　重慶正醞釀調整房產(chǎn)稅改革方案，很可能會考慮擴大征收范圍，即將需要征稅的高檔住房的認定范圍擴大。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，自7月下旬以來，該機構門店來訪量就已明顯下滑。8月一手房打折促銷頻現(xiàn)，購房者開始搖擺不定、房價下滑預期增強，成為一二手住宅成交都不旺的直接因素。同時，補稅規(guī)避限購的通道被封堵，也令一部分客戶失去了購房資格。

　　前述上海中原的報告也強調，補稅購房被叫停的影響不可小視。嘉定區(qū)嘉定新城板塊，該板塊內主要二手房源單價約1.2萬-1.5萬元，外省市戶籍購房者占比約50%。在限購政策加碼的影響下，該板塊8月二手房成交套數(shù)環(huán)比下挫高達七成。8月下旬部分二手房價格出現(xiàn)下行，議價空間約5%7%。

　　宋會雍還提到，8月上海中端二手物業(yè)逆市走穩(wěn)、占比上揚，暗示著改善型需求仍在主導市場。其猶豫不定的心理也意味著短期內這一觀望格局仍難改變。9-10月，開發(fā)企業(yè)雖有比較密集的推盤計劃，但價格方面的讓步大多會維持在5%～10%，對二手房東的心理沖擊仍然比較微弱。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔同樣預計，8月上海二手房的成交量將出現(xiàn)16%左右的環(huán)比下降。

　　另一家中介機構漢宇地產(chǎn)對旗下門店的最新統(tǒng)計顯示，8月上海二手房市場延續(xù)6、7月份的頹勢，成交量進一步萎縮，預計全月成交將會跌至1.1萬套左右，成交均價整體上略有松動，部分外環(huán)周邊區(qū)域價格松動達到5%～8%。

　　漢宇地產(chǎn)市場副總經(jīng)理孫文勤分析，由于業(yè)主對后市比較迷惘，因此出現(xiàn)了大量房價試探性掛牌，掛牌量較上月增長一成左右。購房者則普遍預期房價下跌，買房行為變得十分猶豫。二手房成交陷入僵持。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東介紹，就德佑地產(chǎn)旗下門店反映的情況看，8月二手成交環(huán)比下降了近20%，成交價格環(huán)比下降了3%～4%，價格松動的痕跡逐漸明朗。

　　羅亞東稱，造成8月二手房成交量下滑的原因，在于買賣雙方對價格的心理預期有差距，這一差距維持在5%～8%之間。目前上海二手房市場還沒有出現(xiàn)像新房市場那樣以價換量的氛圍，讓價幅度還沒到位。而一些高性價比的房源如果能出現(xiàn)10%～15%的議價空間，那么客戶的誠意度就會大大提高。

　　對于9月上海的二手房市場，羅亞東認為，房價會繼續(xù)下探，幅度在3%左右，成交量或與8月持平，或略有增長。