上海首批確定房產(chǎn)稅稅值的認定通知書于近期發(fā)出。 早報記者 王辰 圖

資料來源：21世紀不動產(chǎn)(1月28日至2月22日數(shù)據(jù))劉建平 制圖

　　上海市房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房價低于28426元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。

　　28426元/平方米“分割”上海樓市：開發(fā)商或為達標降價

　　早報記者 周祺瑾

　　隨著上海房產(chǎn)稅差別化稅率標準的確定，上�？赡鼙徽饕宰罡叨惵实脑谑坌卤P也浮出水面。

　　據(jù)新華社22日報道，上海市房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房價低于28426元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。如此一來，上海中環(huán)以內(nèi)應(yīng)稅房源幾乎都難逃最高房產(chǎn)稅稅率。

　　按照此前公布的計算辦法，納稅人年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)＝新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率，以100平方米應(yīng)征稅面積、3萬元/平方米單價計算，納稅人年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為100×30000×70%×0.6%＝1.26萬元。

　　據(jù)了解，目前上海市區(qū)中環(huán)以內(nèi)新盤的售價普遍在3萬元/平方米以上。有開發(fā)商稱，中環(huán)以內(nèi)因為土地稀缺，新開盤項目日趨減少，因此定價在低于3萬元/平方米的項目很少。

　　上海市統(tǒng)計局2月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全年各環(huán)線市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)48032元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間23634元/平方米，外環(huán)線以外17227元/平方米。

　　不止中環(huán)內(nèi)房源受波及

　　上海單價在28426元以上的新建商品房成交房源中，分布于中環(huán)以外的也不少。

　　另據(jù)21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，1月28日至2月22日，上海單價在28426元以上的新建商品房成交房源中，按區(qū)域分布如下：內(nèi)環(huán)內(nèi)29.8%、內(nèi)中環(huán)31.8%、外郊環(huán)21.2%、中外環(huán)14.6%、郊環(huán)外2.5%。其中占比最大的內(nèi)中環(huán)成交主要集中在浦東、閘北、楊浦三區(qū)，而占比最小的郊環(huán)外則九成左右為寶山區(qū)成交。

　　上海贏佳策略總經(jīng)理楊健稱，28426元/平方米的分界線，或?qū)�后期開發(fā)商定價會產(chǎn)生一定的影響。一些單價3萬元左右的項目，受到預(yù)售證超過3萬元可能會卡殼，再受到房產(chǎn)稅稅率的影響，開發(fā)商很可能會調(diào)低一定的價格以促進成交。

　　“但是，對于一些單價遠遠高于28426元的項目，大幅度跳價的可能性極小。”楊健強調(diào)，高端市場在調(diào)控下必然面臨成交困境。

　　“近兩成房東轉(zhuǎn)售為租”

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，上海房產(chǎn)稅試點啟動以后，上海全市單價在28426元以上的新建商品房房源成交平淡。

　　1月28日至2月22日，上海單價在28426元以上的新建商品房房源累計成交套數(shù)僅為198套，占該時期總成交量的11.9%，而1月份前27天該價格區(qū)間成交套數(shù)占總成交量的16.3%。成交套數(shù)方面，1月28日至2月22日該價格區(qū)間新建商品房房源1月前27天的成交量下降了近85.1%。而1月28日至2月22日累計新建商品房總成交套數(shù)為1652套，較1月前27天的總成交套數(shù)下降了近79.7%。均價在28426元/平方米以上的新建商品房房源的成交量降速更快。

　　除了新建商品住宅，二手房受到的沖擊也不小。21世紀不動產(chǎn)對上海區(qū)域旗下300余家門店抽樣統(tǒng)計顯示，自上海房產(chǎn)稅試點啟動至2月20日，上海全市二手房均價在2.84萬元以上的房源成交占總成交量比例約為4.3%。而1月前27天，該價格區(qū)間成交套數(shù)占總成交量約為7.5%。

　　房產(chǎn)稅征收啟動是因素之一，限購令、信貸收緊的影響也不小。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡指出，受到調(diào)控細則和房產(chǎn)稅的綜合影響，不僅單價在2.84萬元/平方米以上的房源成交萎縮，價格較低的普通住宅也受到?jīng)_擊，不少中小型中介已出現(xiàn)關(guān)門，以應(yīng)對市場的低迷期，“近20%的房東開始轉(zhuǎn)售為租”。

　　房產(chǎn)稅暫無規(guī)避辦法

　　為減少房產(chǎn)稅出臺對銷售的影響，不少開發(fā)商曾研究過規(guī)避辦法，但至今依然未見下文。

　　此前上海市房地產(chǎn)交易中心工作人員曾表示，不少市民咨詢可否通過在產(chǎn)權(quán)證上去名字的方式，以降低名下房產(chǎn)的人均面積。但據(jù)相關(guān)部門透露，在房產(chǎn)證上除名，無論采取贈與還是買賣的方式，都要支付高昂的稅費，這也讓不少市民直言“不值得”。

　　此前有中介人員稱，“做低房價”或許能幫助購房者降低一定的繳納房產(chǎn)稅的稅率。

　　但施宏叡強調(diào)，這種灰色手法僅限于一些單價在2.8萬元左右的房源，一般房價超出分界線10%以上的房源，“做低房價”的成功性很低，“中介也不愿意為了千分之二的稅率差鋌而走險。”

　　不少分析師認為，未來送面積、送裝修等變相降價的促銷，或許將成為開發(fā)商拉動成交的主流手法。