北京市副市長陳剛：未來不排除出臺房產稅
北京市“十二五”期間，保障房占比預期達到70%。陳剛認為，這才是“有中國特色的社會主義的住房體系”
財經國家周刊報道 2010年，房地產調控大年。北京市推出了包括限購、稅收、信貸、供地、加大住房保障等一系列調控政策組合拳，彰顯遏制房價的決心。政策累積效果已逐漸顯現：數據顯示，北京新建住房價格指數同比漲幅連續7個月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但從全年看，同比漲幅仍然達到18%，房價上調的沖動依然強烈。土地出讓金也刷新歷史，總額突破1600億元。
飆升的數字背后，是否意味著調控政策再度失效綜觀2010年一年來北京市住房生態結構的變化，此結論又難以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新開工建設政策性住房占全市住宅新開工數量的50%以上”兩個“50%”目標，完成保障房用地供應約1332公頃，新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務。
2010年，北京土地市場“地王”的聲音在調控中漸趨微弱。國土部門采取“多招標、少拍賣”、“綜合評標”、“限房價、競地價”等土地出讓新規則，有力地防控了多起可能出現的“地王”事件。
2011年1月中旬，正在中央黨校學習的北京市副市長陳剛接受了《財經國家周刊》的專訪。陳剛不但暢談了北京住房和城鄉建設的現狀與未來，更透露出諸多北京“房改”細節。譬如對保障房政策的前瞻設計，對集體建設用地建設公租房的試點探索，以及“十二五”期間北京市對房地產業的重新定位。
保障房占比2010年超60%
《財經國家周刊》：如果用一個關鍵詞來回顧“十一五”時期的北京市住房市場變化，你會選擇哪個詞
陳剛：“十一五”期間，北京住房市場在結構調整方面有明顯的變化，每年開竣工的住房中，保障性住房的比重越來越大�！笆晃濉逼鸩街暌簿�5萬套左右，占比不到10%，到去年這個數字超過了60%。這個結構調整的力度相當大，意味著北京的房地產市場用于解決市民住房需求的數量大幅增加。從數量上看，已經到了可以起決定性作用的局面。純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數，這就開始回歸到房地產本來的屬性。
《財經國家周刊》：“十二五”時期北京市住房調控的關鍵詞又是什么呢
陳剛：整個“十二五”的關鍵詞，仍是“調結構”。就是繼續增大保障房的比例，在保障房中，繼續增大租賃房的比例。北京未來要實現總的目標是“住有所居”，要通過租售并舉，在北京工作的不同人群，根據不同收入水平，提供多層次的住房體系。在這一前提下，北京市的商品房市場的價格和秩序就基本可控了。因為到時候整個大市場的70%掌握在政府手里。
《財經國家周刊》：可否透露一下在“十二五”期間，北京市計劃建設多少套保障房
陳剛：“十二五”期間北京計劃建100萬套保障房，每年20萬套，占北京住宅投資的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要發展公共租賃房和租賃屋，過去我們租售并舉，以后我們以租為主。畢竟土地資源有限。
現在這一比例還比較低，在30%左右。當前已經大幅度開工，先保證在50%以上。
每年的20萬套保障房中，有10萬套是定向改善，比如棚戶區，二環以里的文化保護區及破舊平房，教師隊伍、科研單位和困難企業，都是定向解決。這個國家有政策，自有地的困難企業，可以自建分給職工，這塊實際上沒有劃入公租房，但也是這個性質，因為它不能上市，或只能賣給國家。包括中直、國管、一些企事業單位。這個全部用于公租房也不現實，但有大部分是用于租賃，資產要循環利用。解決真正住房困難的人群。
另外10萬套給社會公開搖號，其中有6萬套是公租房。這里有多種途徑，國家也有相關規定，我們財政上有一塊，允許拿出土地出讓金的10%，也可以通過銀行貸款和吸引社會資金，當然價格必須按照北京市公布的公租房價格，租金比市場價低30%左右。
《財經國家周刊》：你預計大規模建設保障房最終會對北京的高房價構成怎樣的影響
陳剛：其實要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房價未來很明確的一點是，保障房的位置就在高房價樓盤的邊上，高房價很多是心理預期炒作而成，這樣對比很明顯，你開2.5萬元/平米，我開7000元/平方米，試試看！但目前是量不夠，多數都是2.5萬元、3萬元的房子，市場肯定是被拽著走。
所以結構調整必須是深度的。我認為中國的房地產若要長治久安、可持續發展，就要把結構調到以居住為主的房子占到市場總量的70%左右。剩下的30%，第一很難漲上去，第二要漲就漲吧。那時高房價樓盤也對市場不會有多大沖擊。
現在有的地方出臺不同的稅收思路，都可以探索。但我還是認為結構調整最重要，比如新加坡70%的住房是保障房性質的，剩下30%無所謂。
北京市“十二五”期間，保障的成分將占到市場的60%到70%，這是有中國特色的社會主義的住房體系。購買對象，價格，供應都是政府控制，就不需再對市場發愁。
4區域試點
“農村集體用地建公租房”
《財經國家周刊》：當前一個共識是，土地問題制約著保障房的建設規模和速度，尤其對于北京這樣的一線城市，建設用地稀缺更為嚴重，北京市政府對此有何舉措
陳剛：除了政府組織建保障房，我們允許符合條件的企事業單位建保障房，另外，我們在做農村集體建設用地試點。我們補貼一部分租金差價，來把農民的房子租過來，保證農民的收益。
保障房土地和資金全部由市場解決，確實有難度，銀行利息也很高。這需要財政的支持，土地成本的支持，稅收的支持，保險資金的支持也在探討。
《財經國家周刊》：以集體建設用地建保障房，具體做法是怎樣的
陳剛：我們有4個試點區域，在朝陽，昌平(2個地方)、海淀等選了4個地方。農村集體建設用地規劃，不是指耕地，城市土地利用規劃可以允許農村蓋一部分，是過去搞鄉鎮企業的用地，現在一部分農民因為產業調整，不需要那些產業了，就允許拿一些地來搞公租房。以農民來做物業管理作為主題，這種方式除了給農民一個很好的就業收入，還大大降低了我們的公租房建設成本，同時也節約了土地。
它和小產權房的性質不一樣，它符合規劃，履行審批手續，與小產權房不同。其次它只租不賣，永遠屬于集體經濟組織的資產。地方上也很有積極性，正在試點。
《財經國家周刊》：農村公租房的租金價格如何確定
陳剛：租金價格低于市場的30%。至于能不能平衡農民物業管理費用，貸款還款能不能承擔，我們測算過確實有困難，但政府可以補貼。過去政府的土地收益，直接用來建保障房，我們通過租金補貼，反而花錢少，這樣就平衡了。
10年20年后我們國家結構調整了，對這塊公租房的需求也可能有變化，不至于資產都砸在政府手上。假如以后不需要這么多公租房了，這些房子還有可以探討的余地。
未來不排除出臺房產稅
《財經國家周刊》：住房結構的調整可以看作長遠的制度設計，針對高房價來說，收效可能較為緩慢，北京市作為焦點城市，在地產調控上還有哪些主要舉措
陳剛：除了結構調整，北京市政府還有其它的調控措施，比如之前的“90/70”政策，把戶型壓下來；包括二套房貸款執行國家規定，對房地產市場的捂盤、囤地的整頓，對高價樓盤的清理跟蹤等等，力度都很大。特別是去年4月底，北京市出臺“京12條”，商品房價格得到了控制，漲幅一路下行，這與我們深度的結構調整是有關系的。
《財經國家周刊》：當前一個普遍的觀點是，高房價與高昂的土地價格密切相關，北京今年的土地出讓金超過1600億，接下來的調控手段是否能夠針對更深層次的“土地財政”
陳剛：北京的保障房建設規劃上有個特點，就全國而言，我們的保障房結構比例是最大的，要實現這個目標，背后的支撐因素不可少，尤其是資金。十一五的后幾年，每年明補暗補達到300億~400億。這些收益都是來自土地。
我們從幾年前就把土地一級開發控制在政府手里，征地拆遷歸政府，改變過去由開發商主導。這樣政府可以在土地二次上市前，對每一塊土地的性質進行調整，比如要求配建一定比例的保障房。為什么去年我們一下子拿出這么多土地來就是因為掌握一級開發主控權。
北京搞土地儲備，一方面是為了城市的健康規劃發展，另一方面是為了上市后的收益可以拿來建保障房。有城市都把這塊錢拿來發工資了，但我們沒有。
《財經國家周刊》：接下來北京在土地供應上有什么計劃
陳剛：我們有一個住房發展規劃。整個十二五期間，北京市每年有個年度報告提交人大。報告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面積多少，都有一個長遠的規劃。規劃的測算根據北京的需求，未來人口的增長，改善型需求的增長，每年會有一些微調，包括外地人口。同時也要考慮北京的承載能力，不能無限制地增長。
《財經國家周刊》：重慶、上海已經明確開征房產稅的信息，北京市是否有此計劃
陳剛：房產稅，北京不是試點單位，但我們密切關注一切關于保障房方面的政策措施。
我們目前已經運用了結構調整、財政政策和行政手段等。房產稅的試點城市，畢竟全國是少數。積累了經驗后，不排除北京、乃至全國都要用。
《財經國家周刊》：社會上盛行一種觀點，就是開征房產稅能夠抑制高房價，以你個人看，房產稅與房價之間，是不是同屬一個體系
陳剛：我覺得在于政策設計的準確性，比如多大面積的、多大價格的，有的高價房也是自住，不全是投資。但從理論上講，擁有奢侈品需要付出更多的社會代價。關鍵要看我們前面的鏈條中是不是收了，這個也不是城建部門完全能解釋的。
《財經國家周刊》：北京接下來是否還有其它調控政策出臺比如取消預售制度等更嚴厲的措施
陳剛：大家對房地產的調控需要有個信心，它不像菜價一樣見效很快，去年4月我們政策出來后，包括售樓處都出現了一些沖突，就是因為降價。所以老樓盤不能輕易波動太大，就暫時擱置。但新樓盤定價可以低一些，這屬于企業行為，政府有一定的引導。從這個例子上可以看出，房地產的調控需要一個周期的。
經濟面上，我們考慮的相對更長遠一些。比如房地產有泡沫未來破裂后，次貸問題可能會在一些樓盤出現，但量會控制的很小。既然是市場經濟，會出現這種情況，不要大驚小怪，如果全部去掉那就不是市場經濟了。鎖定房地產價格的同時，還要看它是不是合理，符合不符合當地經濟水平、人均收入水平。
投資亮點：商業地產和新城建設
《財經國家周刊》：很多二三線城市在此次調控中看到了機會，接下來北京能為房地產行業提供怎樣一個環境
陳剛：房地產在城鎮化戰略過程中的地位和作用需要再探討。我們是出了一些問題，在土地管理、房屋價格，以及背后的潛在金融風險方面，所以在做結構調整。但至于產業的走向，抑制投資和投機，不意味著抹殺掉這一塊，下一步怎么走，值得探討。
首先，北京的房地產，需要和保障房、安居工程結合起來；第二，和城鎮化過程中的新農村建設改造有一個有序的引導控制，第三，要有助于城市環境的改善。未來北京推向市場的土地，不是簡單的買賣關系，要讓這個項目擔負起改造周邊環境的功能。第四，要和城市的主導產業發展結合起來。我們國家的規定是，所有的經營性用地都必須上市，一旦上市就可以定性叫做房地產，比如搞一個文化創意產業，一個飲食基地，里面必然有住的地方，這樣經過招拍掛的土地，就是房地產，但性質不是居住。
未來中國地產應該是多維度的，和國家戰略結合起來。它甚至不能獨立，上下游有鋼材水泥，下游有一系列服務業，現在需要橫向和其它產業的打通。前景很廣闊，但是純粹以土地和住宅的炒作、投機，這類房地產我們需要慎重對待。
《財經國家周刊》：在北京十二五住房建設規劃中，各個城區和周邊區域的規劃布局是怎樣的
陳剛：北京以后的住宅建設，尤其是保障房建設，盡可能不要建臥城。既有就業也有居住，完全當作臥城后交通壓力會很大，我們吃過苦頭。
比如規模，建多大居住區合適，但也不能小到配套都配不起來，這個量上我們也在探索，今年有教訓。第二是交通，盡量建在離公共交通比較近的地方，可以遠一點，但必須有公共交通。第三是疏減，盡可能不要在中心區域，這個調整周期是很長的，建一條地鐵需要3、5年，房子又要3、5年，這兩者還要搭配。
一個指揮棒下，投資基礎設施的人和建房的人是同一個管理者，才能步調一致起來，所以我們在不斷地調�，F在剛剛竣工的5條地鐵線，兩邊的土地還幾乎正在開發過程中，這就是引導，而不是像過去一樣彌補公共設施�，F在是地鐵先行，基礎設施不再滯后。
《財經國家周刊》：你如何判斷未來北京地產行業發展的趨勢
陳剛：未來房地產一定是個綜合問題。它的內涵很多，不能因為統計問題就一棒子打死。大城市的土地，拿出來做產業，都面臨一個買賣問題，只要買賣就是房地產，所以一些城市的房地產比例偏高。
北京也在反思，我們房地產的投資偏高，高在哪里很多是總部經濟，投資到一個大樓。未來我們的房地產業，我們希望能促進上下游產業，又對新農村建設和環境改善、保障房安居工程有帶動。北京現在沒有一個項目是純商品房，都至少配帶15%的保障房。如果房地產的定位是到了這一步，我認為無論從經濟層面還是社會層面，都是良性的。
《財經國家周刊》：可否給房地產企業一些投資建議
陳剛：除了保障房建設，我們的CBD，我們的麗澤商務區，我們的六大功能區，都有很大的前景，商業地產和總部經濟的回報率都很高。
再就是新城建設，比如通州、順義、亦莊、懷柔、昌平、大興等�，F在去大興看看，都變成一座新城了。我的建議是不要老扎在城里頭，地鐵都拉過去了。十二五期間，我們的基礎設施建設會有大進展，比如大修地鐵，今后的北京，將建成世界上最大的地鐵網。(記者 文麗 魏洪磊 王玉光)
