● 短期內交易量會下降

　　　　　　● 市區房價不會大跌

　　　　　　● 遠郊房價有可能失守

　　　　　　● 二手房市場開始觀望

　　　　　　● 剛需會受到一定影響

　　特別報道

　　房產開發商

　　記者 顧倩

　　無疑，這是地方反應最快、出臺細則最快的一次調控。

　　9月29日，國慶長假前夕，中央出臺二次調控政策。一時間，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京等城市相繼出臺執行細則。無一例外的，“限購”同時出現在這些城市的地方細則中。

　　從今年4月的“國十條”到9月的二次調控，再到各地的限購令，人們可以真切地感受到政府遏制房價過快過高上漲的決心和信心。

　　10月11日，杭州出臺22條房產調控新政，其中，暫定本市及外省市居民家庭只能在杭州新購一套商品房(含二手存量房)，以及落實差別化信貸政策，首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，三套房及外地不能提供1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，暫停發放住房貸款，被坊間稱為“限購令”和“限貸令”，也是人們最為關注的。

　　與其他城市相比，杭州的細則算不上是最嚴厲的，卻是考慮周全的，是理性而又清晰有力的。它沒有一刀切地將外省市購房者拒之門外，而是通過信貸杠桿來調控；也沒有壓制剛性需求的合理市場，而是通過落實差別化信貸政策，對合理需求和不合理需求進行剝離。

　　杭州細則甫一亮相，就引起了社會各界的關注和探討，同時在市場上也有所反饋。出臺首日，預訂11套，創了新低。而以散戶為主的二手房市場向來對政策比較敏感，據悉，已有重新修改合同、停購觀望的現象出現。

　　限購令到底會對杭州樓市產生怎樣的影響？樓市未來的走勢又將如何？本報記者第一時間采訪了杭州房產開發商、二手房中介以及房地產學術研究等社會各界不同領域的資深人士，暢談新政細則對杭州樓市的影響及趨勢。

　　短期內交易量會下降，改善型需求也會受影響

　　朱立東 濱江集團副總經理

　　杭州出臺這樣的新政細則，是市政府根據杭州市場的實際情況而制定的，與國務院的精神是相符合的，與兄弟城市的力度基本相符。最終的目的，不是打壓樓市，而是通過這樣的舉措，達到遏制房價過快過高上漲的目的。

　　細則的一些條款要看到結果，監管措施和執行力度很重要。

　　對于市場，長期來看影響不大。短期內，杭州未來一段時間，交易量會下降。受政策影響，消費者持幣待購，開始觀望；另一方面，一些開發商推盤的步伐也有可能放慢。因為新政首先改變了人們對市場未來的預期。政策松一點，嚴一點，對市場預期都會產生影響，預期看好的，市場就有可能放大。新政出來，預期看淡的多。

　　政策條文所規定的事項會逐步在市場后期產生效應，對各種消費群有不同的效應。首先是遏制了投機投資類消費者的購買力。交易稅費、貸款利率的提高，三套房及三套以上必須全額購買，這些都增加了投機投資的成本，使資金受到影響，有效地遏制了投機投資者的購買能力和購買行為。

　　外地人來杭購房有了門檻。正常年份，外地人來杭買房占的比例20%—30%，2009年的比例還要高。新政對此類消費者的購買能力和購買行為都會產生影響力，起到遏制的作用。

　　改善型居住的需求會有影響。這類需求者擁有一套或者一套以上的住房，按照新政，首付比例提高，貸款利率提高，三套的還要全額，這些都增加了購房負擔，對消費行為有所遏制；還有一個，改善型大都是八九十平方米小戶型換一百四五十平方米的大戶型，從市場上看，有一些大戶型是兩套拼接的，要辦兩本證。新政規定一戶家庭限購一套，這樣的話就不能買了。所以，新政對改善型消費行為有所遏制，對房源有所限制，有些房源消費者無法選擇。

　　杭州細則保證市場房源供應

　　趙春蕾 郡原地產市場總監

　　杭州出臺的細則總體來說，是理性的、溫和的，也是清晰的。與其他城市相比，寧波的“限購”基本限掉了外地人，而杭州對外地人限購一套，更多的是在限貸上。

　　在商品房預售許可管理上，上海提高了商品住房預售門檻，要求完成至主體結構封頂并通過驗收，才可以申請商品住房預售許可證，那么，市場房源供應量就會減少。一方面希望房價降下來，一方面又縮小供應量，這是有矛盾的。

　　而杭州明確了要加強商品房預售許可管理，規范商品房預售條件，沒有改變預售標準，這對保證市場房源供應量是有好處的。

　　改變房產成為第一投資品

　　吳建新 金隅(杭州)房地產開發有限公司副總經理

　　二次調控更多地是體現政府調控的決心和信心，要求全國步調一致。杭州的限購令跟北京、上海等城市基本差不多。

　　每一次調控對市場都會產生影響。政府的目的并不是打壓房產，而是為了長期的穩定。慢慢改變房產在中國成為第一投資品這樣的一個現象。

　　從短期市場來看，市中心房價穩定，郊區會有大力度優惠。

　　郊區項目可能會有大力度優惠

　　何劍 遠洋地產銷售總監

　　二次調控政策貫徹意圖對房產市場長期有利。杭州細則對合理需求和不合理需求進行剝離，對非迫切急需市場進行了遏制，帶動房價回歸。

　　對市場的影響首先是反映在二手房市場，其次是市郊。對成熟區塊針對剛需的小戶型影響不大。

　　市中心的新開盤項目在定價上會更為理性穩定，與剛銷售完畢的項目價格相比，不會有過快過高的上漲。郊區項目想吸引現存的為數不多的消費者眼球，可能會推出力度比較大的優惠措施。

　　細則之外保障性住房很重要

　　費中敏 德信副總裁

　　這次細則主要是三個方面，一是限購，二是差別化信貸，三是收回了原先的優惠政策。與9月29日國家的二次調控基本相符，多了一個限購。跟其他城市相比，杭州還算溫和。

　　從短期來看，市場肯定會有觀望。經過一段時間，預期會得到一定免疫，市場還是會上來的。如果一個政策出臺，樓市突然下去了，那么過一段時間又會突然上來。就像小孩子發高燒，退燒藥后，還要物理療法。關鍵還在于保障性住房。

　　樓“杭州版”的樓市調控細則出臺了，歸根到底，它只是一個合適時機出現的合適政策而已，基本上是對中央有關調控政策的秉承和細化，與其他一線城市的調控細則相比，也沒有特別的標新立異之處。

　　但是，這并不是這個政策值得忽視的理由，相反，與中央二次調控精神一樣，它是一個有著特殊意義的政策。這種特殊意義不是政策的條條款款，不是限購令，也不是三套房停貸，它唯一重要的意義在于，它代表著政府的一種決心，一種讓樓市回歸理性，讓投機者無處藏身的決心。因為，既然可以有二次調控，那么為什么不能有三次調控、四次調控？

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