京“十二條”出臺 臨時性限制一個家庭新購一套商品房 同時暫停第三套房貸款

　　“超限”購房被查出 不辦房產證

　　昨天，北京市樓市“十二條”新政出臺，不但落實了“國十條”，甚至更嚴格。明確規定，自發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房，并要求商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房貸款。

　　市房地產協會副秘書長陳志認為，北京這次出臺的新政會被執行相當長時期，至少得兩到三年。而且他估計，下半年還會有相應的政策出臺，例如特別房產稅等。

　　陳志明確表示，市住建委還將對購房人信息進行復核，如果復核過程中發現購房人屬“超限”購房，將不予辦理房產證，所有的損失將由購房人承擔。

　　新政解讀

　　規定亮點

　　采取臨時性措施限定新購房套數。暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　●解讀

　　“同一家庭”認定為“夫妻帶孩子”

　　陳志說，同一購房家庭分兩種情況認定，其一是：夫妻雙方帶一個未成年孩子，為一個家庭；另外一種情況是：夫妻雙方帶一個成年孩子，孩子可以單獨立戶。其中成年孩子即便沒有脫離父母的戶頭，只要戶口本的年齡達到成年，就可以被視為獨立戶。

　　也就是說，孩子成人后要成家立業或者結婚了，還可以以自己為一個單獨家庭購買一套商品房。這條房政的目的是不打壓改善性住房需求和自住需求。而是充分考慮到了這部分人購房的需求。

　　●業內觀點

　　北京新政是樓市最嚴厲政策

　　推遲幾天出臺的北京落地政策可以說吸引了所有人的眼光，而出臺的政策也使得很多希望看到市場良性發展的人拍手稱快。

　　中原地產三級市場總監張大偉認為，北京的落地政策是我國近幾年來有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，從政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面首次一次出臺如此多的系列政策。

　　如此密集全面的新政策集中首次出臺，可以說是歷史上最嚴厲的。

　　21世紀不動產市場分析師齊凡指出，暫定同一購房家庭新購一套房的政策，開創了各地方政府調控樓市手段之先河。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，過去，在一個住房項目中多套購買的現象比較普遍。這條政策會使市場上對住房的需求迅速減少。

　　全民炒房將被遏制

　　全民炒房已經成為2009年至今北京樓市最為顯著的特點，無論是江浙一帶的名符其實的投資客，還是北京普通的百姓全都加入到炒房大軍中，甚至是剛剛畢業的應屆大學生也跟同學一起集資炒房。

　　據中原地產、熒燦地產、21世紀不動產等多家中介公司統計數據顯示，目前樓市成交的商品房與二手房中至少有半數是投資目的。

　　熒燦地產總經理顧辰天表示，此次限制家庭過多地購買住房，房子作為投資獲利的渠道將被切斷。據中原地產統計，目前北京本地擁有2套以上房產的家庭比例已經超過10%。

　　三成多購房者將被拒

　　據記者在鏈家地產、中原地產、21世紀不動產等房產中介了解到，同一購房家庭只能新購買一套商品住房，30%以上換房者將“被拒”。

　　鏈家地產統計分析，同一家庭短期內賣舊買新比例頗高，2年內二手房交換比例在8%左右，如果再加上3—5年的交易即5年內二手房交換比例則高達近30%左右。今后，同一購房家庭只能新購買一套商品住房，至少將切斷30%以上換房者的需求，這其中不乏純自住型需求。

　　與此同時，該政策具體執行并未明確截止時間，長久下去，二手房流通率將大幅受到抑制，成交量將可能呈現逐年下降的趨勢。

　　規定亮點

　　對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　●解讀

　　房源3日內全公開

　　“國十條”中要求，開發企業在取得預售許可或者辦理現房銷售備案后，需在10天內公布所有房源。北京執行更為嚴格的3天時限，而且需要按申報價格出售。

　　規定亮點

　　要求商業銀行根據風險情況，暫停發放第三套及以上住房貸款。

　　●解讀

　　“二套房”認房不認貸

　　陳志明確表示，北京對于二套房將實行認房不認貸的政策。也就是說，如果有人曾經購買過房產，但已經售出，再買房時，以前的購房記錄不計入認定二套房或三套房。

　　而此前，市場曾出現只要有過貸款記錄，或有過房產記錄，而現在沒有房，也被視為二套房或三套房，并執行更嚴格的貸款政策，或不予貸款。

　　“超限”購房被發現 不辦房產證

　　陳志明確表示，通過住建委有關技術措施和銀行系統進行對接，將實現買房人所有信息共享，準確認定合理和不合理購房需求。“個人購房時都提供了身份證等信息，因此數據共享后，多次購房人在網簽、辦理按揭等過程中都會被鎖定。”

　　即使通過網簽，市住建委還將對購房人信息進行復核，如果復核過程中發現購房人屬“超限”購房，將不予辦理房產證，所有的損失將由購房人承擔。

　　此外，購房者與開發商簽訂的銷售合同和與銀行簽訂的按揭合同是分離的，如果簽訂購房合同后貸款申請不能通過，購房者就得承擔毀約損失。

　　●業內觀點

　　投資客無處遁形

　　江浙一帶老牌投資？cc鴕話愣加么�款买房，据统计，投资、投机繖E�，�?0%選擇了貸款方式，停止貸款第三套房將對占市場10%左右的貸款多套房投資、投機客出現明顯的抑制作用。

　　市場將出現明顯的炒作減少、投資銳減。也制止了很多以溫州、山西等地為代表的在京投資、投機客繼續投資、投機的可能。

　　規定亮點

　　要求商業銀行暫停發放不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款。

　　●解讀

　　在京工作一年方可買房

　　據記者了解，北京作為首都，其教育、醫療、商業等資源成為一種誘惑力吸引著天南地北的有錢人來北京購房，分享京城百姓的各種資源。

　　而此項規定，也就是說只有在京工作滿一年的人才能在北京購房，這狠狠地切斷了外地經濟實力雄厚的人來京購房的渠道。

　　中原地產三級市場總監張大偉認為，這對二手房交易量中一直以來占據35%的外地人購房人群有影響。

　　潘石屹介紹，首都外地人購房的比例一直比較高，個別項目甚至超過一半。外地人也分兩類，一類是在北京工作的外地人，另一類是不在北京工作的外地人。后一類購房者比例很大，“京十二條”對第二類外地人在北京購買住房加大了限制，不給貸款支持。

　　規定亮點

　　首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房和城1b34鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規確定征收方式和應征稅款。

　　●解讀

　　有效打擊全款購房的避稅

　　通知對個人售房計稅核定方法進行調整，有效打擊了全款購房的避稅。

　　據多家中介機構統計，當前二手房交易中，全款客戶幾乎均采用最低計稅價格繳稅，占到二手房成交比例的32%左右。

　　而記者采訪了解到，原購房憑證不可能低于最低計稅價格，而按照政府相關信息資料查詢繳納，最后征稅額度很有可能遠比當前高得多，該政策幾乎讓全款購房避稅沒有余地。

　　市場預期

　　樓市已現下滑跡象5月房價大跌超15%

　　據記者了解，自國務院4月17日公布遏制房價快速上漲的一系列精神后，北京的樓市已出現下滑跡象，單4月下半月，不僅新房市場成交量下跌四成，二手房市場同樣存在客戶觀望、賣方肯低頭議價的市場轉變。

　　“原本我們預計5月份的北京樓市成交將會有一個明顯的下滑，最糟糕的預計是成交量可能照著五成的比例下跌。北京新政的強力出臺，恐怕5月份的樓市成交量將直線下滑，預計到時候北京的網簽量恐怕會很難看�！�21世紀不動產市場分析師齊凡告訴記者。

　　而中原地產三級市場總監張大偉認為，北京房價將立刻停漲，部分郊區房價在5月可能下調超過10%-15%，50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源，房價很可能在年內出現下調30%的現象。

　　網簽量預計將降五成2012年以前難回暖

　　截至4月末，存量房住宅網簽套數共計8萬套，北京中原地產預計2010年北京市場存量房住宅網簽交易量較去年同期26.6萬套會下降近五成。

　　本次樓市的調整時間將超過2年，很難在2012年以前出現回暖。

　　但齊凡預計，由于未來的需求量已經被限制，樓市預期已十分明朗。開發商方面出于風險考慮，很有可能出現大規模的停工和緩建，來減少供應量，以此來抵沖因需求下滑而帶來的市場風險。

　　本版文/記者陳斯張媛張東妮

 

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