北京出臺新政 同一家庭新購商品住房限定一套

　　本報(bào)訊 即日起，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房貸款也被暫停。

　　昨天，北京市政府發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》。北京也是“國十條”出臺后，全國大城市中首個(gè)公布地方樓市新政的城市。

　　開發(fā)商捂盤暫停拿地資格

　　《通知》要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。同時(shí)，北京還采取了臨時(shí)性措施，限定新購商品住房套數(shù)。規(guī)定自通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購一套商品住房。

　　同時(shí)，《通知》還要求加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管管理。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

　　《通知》中還規(guī)定，要將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、政策性住房配建比例以及開竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。對此，市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期北京試點(diǎn)的限價(jià)中小套型普通商品房用地出讓中，已經(jīng)明確須將住房銷售價(jià)位寫入土地出讓合同，將來售房時(shí)必須為該價(jià)格，而且該限定價(jià)格要比商品房價(jià)偏低。其它商品房土地目前還沒有采用這一方式。

　　他表示，市國土局已經(jīng)與市住建委建立了聯(lián)動機(jī)制，如果住建委認(rèn)定某開發(fā)商存在捂盤惜售、哄抬房價(jià)等行為，國土部門將暫停其在北京的拿地資格。

　　二套房公積金政策將調(diào)整

　　此外，記者昨天從北京公積金管理中心了解到，目前住建部正在研究制訂公積金貸款的實(shí)施細(xì)則，對于二套房及以上的公積金貸款政策將進(jìn)行調(diào)整。公積金貸款方面北京公積金管理中心將堅(jiān)決貫徹執(zhí)行住建部和北京市的相關(guān)要求。

　　新政摘要

　　一、進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院決策部署，遏制房價(jià)過快上漲。

　　二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求。

　　●嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于首套及二套房貸首付比例和利率的要求。

　　●要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　●采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　●加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人售房的征稅管理。首次明確提出，個(gè)人售房在計(jì)征稅款時(shí)，納稅人不能提供原購房價(jià)款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費(fèi)憑證的，稅務(wù)部門可通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢相關(guān)信息資料，或者按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應(yīng)征稅款。

　　三、增加住房有效供給。

　　●今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，其中政策性住房建設(shè)用地占全市住房供地50%以上。

　　●加快處置閑置房地產(chǎn)用地，收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。

　　●加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)，促進(jìn)住宅項(xiàng)目盡早開工和銷售。對加快建設(shè)銷售和誠實(shí)守信的房企在同等條件下優(yōu)先供地。

　　四、加快保障性安居工程建設(shè)。

　　●確保完成2010年新開工建設(shè)和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數(shù)50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務(wù)。

　　●大力發(fā)展公共租賃住房，進(jìn)一步推動住房保障向租售并舉轉(zhuǎn)變。支持國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會單位利用閑置自用土地建設(shè)公共租賃住房，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃、利用存量建設(shè)用地發(fā)展公租房。

　　●實(shí)施保障性住房全過程“陽光工程”。

　　五、加強(qiáng)市場監(jiān)管。

　　●嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新項(xiàng)目貸款。

　　●加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管管理。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

　　●市住建部門會同有關(guān)部門完善房屋租賃管理政策，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為。

　　●2010年5月底前，有關(guān)部門要組織開展房企經(jīng)營行為聯(lián)合專項(xiàng)檢查。

　　●進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析和監(jiān)測，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)。

　　【關(guān)鍵詞·房貸】

　　嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機(jī)構(gòu)可以通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。

　　商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　【解讀】

　　外地房產(chǎn)計(jì)入房屋套數(shù)

　　二套房計(jì)算以存量房為準(zhǔn)，不計(jì)貸款次數(shù)

　　按照“國十條”的要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，此次政策出臺后，還是會支持自住性購房的需求，90平米以下的首套房還將會執(zhí)行優(yōu)惠的貸款政策。

　　“國十條”中要求，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。陳志表示，對于第三套房貸，北京直接把口給封住了，明確是暫停發(fā)放。

　　對于二套房、三套房的界定，陳志說，依據(jù)的將是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，差別化的住房信貸政策是對于存量而言的。簡單地說，就是如果一個(gè)家庭目前擁有一套住房，再購房就是第二套。擁有兩套，再購房就是第三套。而不是以使用過多少次貸款來計(jì)算。如果自己的房屋已經(jīng)出售，目前家庭名下無房，可以按照首套房的政策執(zhí)行。同時(shí)，如果北京居民在外地有住房，如果被核查到，也將按第二套或第三套政策執(zhí)行。

　　對于非京籍人士購房，陳志表示，將嚴(yán)格限定在有1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的范圍。如果沒有證明，外地人購房一律不能獲得貸款。這將充分限制外地人來京炒房，而在北京長期工作、為北京納稅的外地人，則可享受到京籍居民相同的待遇。

　　■ 案例

　　打工者買房貸款遇阻

　　哈爾濱的孟先生來京已有6年，目前在朝陽一家美發(fā)店當(dāng)理發(fā)師，由于店老板是個(gè)體戶，他并未辦理社會保險(xiǎn)，也從未繳納過個(gè)人所得稅。

　　最近，他想在中弘·北京像素小區(qū)買房，賣掉了老家的房子，東拼西湊了43萬元首付款。本以為馬上就能在北京擁有自己的家了，可4月17日出臺的“新國十條”規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。孟先生在建行的房貸申請被拒絕了。

　　據(jù)了解，僅中弘·北京像素一個(gè)樓盤，和孟先生類似的購房者有近20人。昨日，記者咨詢建行等多家銀行，都已開始執(zhí)行新國十條。

　　昨日，北京市地稅局表示可以補(bǔ)繳上一年度稅款，而社保部門則表示，社會保險(xiǎn)無法補(bǔ)繳。對此，建行信貸部門表示，目前政策細(xì)則還未出臺，補(bǔ)繳個(gè)稅者能否申請房貸還不清楚。

　　“我們又不是炒房客，為什么也不讓買房？”孟先生說，實(shí)在不行將從現(xiàn)在起繳稅、交社保，等一年之后再買房，“可自己好不容易看到一處滿意的房子，一年之后就不知道什么情況了�！�

　　【關(guān)鍵詞·限購】

　　采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　【解讀】

　　成年子女可單獨(dú)新購住房

　　限購不計(jì)已有住房，不完全禁止改善性需求

　　陳志表示，這次政策出臺后，每個(gè)家庭只能再買一套商品住房。過去有多少套住房，因?yàn)檎�策中并未表述，因此不�?jì)入內(nèi)。限購一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市細(xì)則強(qiáng)調(diào)從新政發(fā)布之日起開始，每戶家庭只準(zhǔn)許買一套房。在新政發(fā)布之前，不管你持有一套房，還是多套房，都既往不咎。不再翻歷史舊賬的北京細(xì)則，在實(shí)施起來顯然要更加簡單有效。

　　對于“同一家庭”如何認(rèn)定？陳志表示，原則上“同一家庭”是指一對夫妻帶著一個(gè)未成年的孩子。同時(shí)，對于改善性需求也并沒有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，就可以分戶出去，不再屬于同一家庭，孩子自己也可以再購買一套商品住房。

　　他認(rèn)為，對于對“同一家庭”的認(rèn)定，將來可能會需要買房人提供相關(guān)證明，如戶口本等。戶口本上標(biāo)注了出生年月日，是否屬于成年人就可以看出。

　　陳志表示，對于外地人，如果在京購房，也將執(zhí)行該規(guī)定。

　　他提醒買房者，一定要認(rèn)識到政策嚴(yán)厲程度，在購房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒險(xiǎn)。“因?yàn)橘彿亢贤�和貸款合同是分開的，開發(fā)商在購房合同中一般會注明，多長時(shí)間不能辦下貸款，就要把全款付清。否則就是違約。如果現(xiàn)在還去買多套房，到時(shí)候辦不下貸款，所有損失都需要由消費(fèi)者自己承擔(dān)。即便網(wǎng)簽過了，還要不斷復(fù)核，一旦查出，最終是無法辦理房產(chǎn)證的�！�

　　【關(guān)鍵詞·征稅】

　　首次明確提出，個(gè)人售房在計(jì)征稅款時(shí)，納稅人不能提供原購房價(jià)款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費(fèi)憑證的，稅務(wù)部門可通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢相關(guān)信息資料，或者按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應(yīng)征稅款。

　　【解讀】

　　全款購舊房難做陰陽合同

　　可查信息計(jì)征稅款，避免二手房交易逃稅

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前二手房交易中，全款購房的客戶幾乎均采用最低計(jì)稅價(jià)格來申報(bào)繳稅，以達(dá)到減少稅費(fèi)的目的，即“陰陽合同”，實(shí)際成交價(jià)和報(bào)稅價(jià)不一樣。這種情況占到二手房成交比例的32%左右。

　　陳志表示，這一舉措就是為了打擊二手房市場中的“陰陽合同”，如果納稅人不提供原來的購房價(jià)款憑證，稅務(wù)部門就可以從住建部門查到相關(guān)的信息，了解到原購房價(jià)格，使其不能避稅。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，由于原購房憑證中的價(jià)格，不可能低于最低計(jì)稅價(jià)格。而按照政府相關(guān)信息資料查詢繳納，最后征稅額度很有可能遠(yuǎn)比目前高得多，該政策幾乎讓全款購房避稅沒有余地。

　　本版采寫/本報(bào)記者 馬力 張寧 張學(xué)冬 楊娟娟 張曉蕊 張家齊 李媚玲

 

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