上帝要將其毀滅，必先使其瘋狂。

　　海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂：海南國際旅游島概念拋出之后，全國人民蜂擁而至，一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤，樓價(jià)一天一個(gè)漲，誰也不知道會(huì)漲到多少錢。7萬元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。

　　外島人入侵

　　海南的樓房里有多少本島人？誰也說不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個(gè)遙遠(yuǎn)的地方，一下子就下訂兩套房子。

　　外島人正在入侵。距離國務(wù)院44號(hào)文件———《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺(tái)僅僅過去一個(gè)月的時(shí)間，海南就開始拉響了警報(bào)。

　　2月2日，海南省國土環(huán)境資源廳出臺(tái)實(shí)施土地供應(yīng)的“兩個(gè)暫停”政策———從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　調(diào)研的第一站，魚晉華選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看，海口市場仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平米，成交金額132億元，全年均價(jià)4964元/m 2，較上年同比增長43%、71%和17%。對(duì)比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看，海口的情況并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性，基本與全國房地產(chǎn)的走勢(shì)一致(圖1)。

　　而真正推動(dòng)海口甚至整個(gè)海南房地產(chǎn)市場走出獨(dú)立于全國房地產(chǎn)市場走勢(shì)的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動(dòng)的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場操盤大戲中，各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規(guī)劃刺激房價(jià)一月內(nèi)翻倍(圖2)。從在海口市調(diào)研的樓盤來看，政府推動(dòng)的國際旅游島規(guī)劃給房市帶來的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。

　　調(diào)研樓盤的價(jià)格在規(guī)劃出臺(tái)后的平均漲幅為73%，有三個(gè)樓盤的漲幅均達(dá)到100%，漲幅最小的魯能海藍(lán)福源項(xiàng)目也達(dá)到33%，且最近一批100多套別墅項(xiàng)目開盤一天之內(nèi)全部售罄。

　　調(diào)研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態(tài)，項(xiàng)目剩余套數(shù)基本小于10套，市場供應(yīng)的短時(shí)枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大，房價(jià)高位無量運(yùn)轉(zhuǎn)狀況明顯。

　　七成空置率

　　海南市場一向以外地客戶成交為主(圖3、4)，在“國際旅游島規(guī)劃”出臺(tái)后，這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個(gè)樓盤交樓后的入住率都低于30%。

　　島外需求主要來自東北、江浙和珠三角區(qū)域，分別代表了外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求。

　　魚晉華認(rèn)為，在海南這樣一個(gè)特殊市場，以上三種需求基本代表了目前支持房地產(chǎn)價(jià)格的主要力量，而背后支撐這些需求的則是來自全國的貨幣流動(dòng)性過剩。

　　“謹(jǐn)慎看待海口樓市。”魚晉華表示，目前市場上推斷海口市場將延續(xù)價(jià)格繼續(xù)上行的判斷主要來源于兩個(gè)：其一是由于政府暫停土地出讓，導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足，將形成供給的短缺；其二則在于前一階段的房價(jià)暴漲形成的財(cái)富效應(yīng)，已經(jīng)使得購房者的信心指數(shù)處于上行通道，慣性上漲將維持一段時(shí)間。對(duì)于以上的判斷，魚晉華認(rèn)為，雖然代表了目前的市場現(xiàn)狀，但仍然有對(duì)市場持續(xù)上漲值得謹(jǐn)慎看待的理由。

　　其表示，海口市場由于經(jīng)歷過1993年的房產(chǎn)泡沫，雖然經(jīng)過幾年的恢復(fù)，泡沫中形成的爛尾項(xiàng)目在逐步消化，但在土地市場方面，泡沫時(shí)期積聚在各本地中小開發(fā)商手中的土地?cái)?shù)量數(shù)目龐大，這些私底下無法估量的二手土地交易會(huì)成為政府暫定土地供應(yīng)計(jì)劃的不確定因素，有可能會(huì)打破市場上對(duì)于未來市場供應(yīng)短缺的一致預(yù)期。

　　非理性繁榮

　　非理性狀態(tài)下的投資者信心如空中樓閣。魚晉華認(rèn)為，在政府新規(guī)劃刺激下形成的此輪上漲存在相當(dāng)大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市購房者在房產(chǎn)投資中進(jìn)行多次上門了解及比價(jià)，在海口投資的外地客戶由于時(shí)間和精力的限制，面對(duì)上百萬甚至千萬的投資幾乎來不及思考就做了決定。

　　這種非理性的投資信心能維持持續(xù)上行的時(shí)間難以把握，同時(shí)，由于海口市場的二手交易市場仍然不完善，市場風(fēng)險(xiǎn)無法由嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕灰左w制和規(guī)范來避免，一旦出現(xiàn)投資者信心的波動(dòng)，二手交易市場的無序和低效有可能會(huì)加速市場信心的崩潰，形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的極大壓力。

　　從海口各區(qū)存量房情況來看結(jié)構(gòu)性的不均衡十分明顯，在非規(guī)劃重點(diǎn)的老區(qū)龍華區(qū)，2009年11月份的存量住房面積仍然高達(dá)210萬平米，美蘭、瓊山區(qū)也各有近100萬平米的存量房未消化，只有規(guī)劃新區(qū)秀英區(qū)的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項(xiàng)目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區(qū)，也說明在外地投資客極少參與的投資區(qū)域，目前存在的存量住宅供應(yīng)仍遠(yuǎn)高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規(guī)劃熱點(diǎn)項(xiàng)目造成供應(yīng)短缺，而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應(yīng)過剩，海口市場目前呈現(xiàn)出兩級(jí)失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對(duì)這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留影響的市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　房價(jià)一次上漲到位

　　根據(jù)在文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商均在早期通過參與當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)與當(dāng)?shù)卣�府建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過幾年的圈地運(yùn)動(dòng)，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌保�手中擁有的土地�?chǔ)備均在千、萬畝以上。由于開發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大，此類企業(yè)往往在片區(qū)新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接影響區(qū)域房屋價(jià)格走向。

　　從實(shí)地調(diào)研情況來看，各區(qū)域內(nèi)龍頭開發(fā)商目前項(xiàng)目仍有40%-60%的存量未開發(fā)。從目前具有代表性的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤來推斷，雖然達(dá)到預(yù)售條件的住房在1月份“國際旅游島”規(guī)劃出臺(tái)后已基本消化殆盡，但各項(xiàng)目仍有數(shù)量可觀的存量未開發(fā)土地，政府暫停審批出讓土地對(duì)2010年整體市場供給造成的壓力目前來看仍是有限的。

　　“國際旅游島規(guī)劃”的出臺(tái)使整個(gè)海南市場的房價(jià)普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當(dāng)?shù)氐臉潜P調(diào)研情況來看，基本符合這一規(guī)律。魚晉華認(rèn)為，綜合考慮海南目前的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，房市價(jià)格已經(jīng)超前，目前的城市綜合水平將未來預(yù)期一次性重估到位，未來的城市配套發(fā)展是一個(gè)漫長的、逐步匹配目前快步先行的房價(jià)的過程。從北京、深圳等地的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，基礎(chǔ)設(shè)施的建造完成并不會(huì)給房產(chǎn)價(jià)格帶來另一個(gè)爆發(fā)式增長的機(jī)會(huì)，大多數(shù)的樓盤價(jià)格在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃公布階段就已經(jīng)迅速消化未來預(yù)期。

　　市場高位維穩(wěn)

　　此次調(diào)研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與海口較為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構(gòu)成。從實(shí)地走訪的樓盤來看，現(xiàn)場客戶以操北方口音居多，東北客戶對(duì)氣候及海景資源的高需求索求度及在當(dāng)?shù)匦纬傻呐时刃睦恚�一定程度上造成了�?duì)海南房產(chǎn)的奢侈品消費(fèi)心態(tài)。

　　值得注意的是，在此三地調(diào)研的樓盤均表示購買客戶的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房，要求客戶一次性付款，用以區(qū)分客戶真正的購買實(shí)力。

　　魚晉華認(rèn)為，目前在三地市場形成的對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，將維持房產(chǎn)價(jià)格在目前高位上的持續(xù)波動(dòng)。

　　“市場高位維穩(wěn)。”魚晉華綜合目前所有調(diào)研情況以及以上的分析認(rèn)為，在市場供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，政策不會(huì)出現(xiàn)明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價(jià)格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產(chǎn)市場短期內(nèi)將維持高位維穩(wěn)的走勢(shì)。

　　來源：南方都市報(bào)

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