估計達2826億元，市民購房平均單價和每套總價均刷新歷史紀(jì)錄

　　

今年上海樓市持續(xù)火熱，市民購房熱情持續(xù)全年。 早報記者 王炬亮 圖

　　東方早報記者 朱楠

　　根據(jù)今年前11個月及12月前20日房地產(chǎn)交易中心上海一手商品住宅的成交數(shù)據(jù)測算，預(yù)計2009年全年上海一手商品住宅成交量將達16萬套，約合1830萬平方米，成交金額高達2826億元，創(chuàng)下歷史之最。

　　易居中國昨日發(fā)布的這份最新報告稱，滬上購房者購買的房屋平均每套總價達177.5萬元，每平方米平均單價達15467元/平方米，也雙雙創(chuàng)下歷史新高。

　　開發(fā)商購地成本大增

　　易居中國報告顯示，今年一手商品住宅供應(yīng)量約為1330萬平方米，僅比去年的1230萬平方米多出了100萬平方米；但成交量卻達1830萬平方米，比去年的907萬平方米高出102%。高達600萬平方米的供需差，使得之前幾年一些滯銷房源也被搶購一空，房價大幅飆升。

　　今年一手商品住宅的成交量雖然只相當(dāng)于2007年歷史最高位2067萬平方米的88%，但平均房價卻比2007年的10573元/平方米高出46%，這使得今年一手商品住宅成交總金額比2007年的2185億元高出29%。

　　樓市火爆帶動地價上漲，開發(fā)商在賣房賺得盆滿缽滿的同時，購地成本也大幅上升。數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，開發(fā)商今年在上海購買住宅用地（含住宅用地中的商業(yè)、配套部分）的資金為628.4億元，加上12月25日即將拍賣的規(guī)土局89號公告中嘉定22.97萬平方米三塊住宅用地，預(yù)計2009年開發(fā)商購買上海住宅用地（含住宅用地中的商業(yè)、配套部分）的資金將超過650億元，是2008年248.6億元的2.6倍。但所購買的土地面積883萬平方米只比去年的733萬平方米多出20%。

　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，這意味著今年開發(fā)商買地成本較去年上漲160%，但今年一手商品住宅成交均價僅比去年的13665元/平方米上漲13%，地價漲幅遠高于同期房價的漲幅。可見，地方政府是房價上漲、地價飆升的最大受益者，除了土地財政收入的大幅增加外，房地產(chǎn)業(yè)對地方GDP也帶來了巨大貢獻。

　　購房套均面積大降

　　房價大幅上漲令購房者買房的套均面積大幅下降。2007年至2009年，上海一手商品住宅的套均成交面積分別為從124.6平方米、117.2平方米，降至今年的114.8平方米。薛建雄認(rèn)為，房價上漲是導(dǎo)致購房面積下降的主要原因，但2006年出臺的“70/90”（90平方米以下面積的小戶型總體上占比達到70%）政策也是重要影響因素。

　　分析人士認(rèn)為，由于今年的市場已經(jīng)透支了購買力和價格，當(dāng)投資者受政策調(diào)控影響大幅減少時，必然會導(dǎo)致過熱的樓市降溫，甚至出現(xiàn)回調(diào)。雖然近期房價還在上漲，但主要是由慣性導(dǎo)致，一些開發(fā)商已經(jīng)由捂盤變成積極推盤者，近兩周商品住宅供應(yīng)量都出現(xiàn)上升。預(yù)計到明年1月份之后房價漲勢會有所減緩。

　　◎ 相關(guān)新聞

　　上海二手房租金10個月僅漲12%

　　租售價格反差巨大“凸顯樓市不健康”

　　早報記者 朱楠

　　即將過去的2009年，上海房價受多重因素影響大幅上揚，新房市場的投資氛圍在下半年漸濃，二手房市場的恐慌性購房情緒也在四季度有所體現(xiàn)。而在房屋租賃市場，上海二手住宅的租金水平卻增長緩慢、回報偏低，租售價格的巨大反差也表明，目前的上海樓市難言健康。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對全市近200個中高檔二手住宅樓盤的租金水平進行的調(diào)查結(jié)果顯示，從今年年初（2009年2月初，下同）至年末（2009年12月中旬，下同）期間，各樣本樓盤平均租金漲幅僅為12%，而在買賣市場的平均價格漲幅則為38%。其中，年內(nèi)租金水平漲幅超過30%的樓盤比例僅為9%，而這一數(shù)字在買賣市場則為35%；漲幅在30%以內(nèi)的樓盤比例為56%，而在買賣市場則為35%；租金與年初持平的樓盤比例達34%；較年初下降的樓盤占2%。

　　總體看來，二手房買賣價格的大漲和租金水平止步不前，引起了上海中高檔住宅整體出租回報水平的下降。有些區(qū)域雖然同類房源租金水平年內(nèi)也出現(xiàn)增長，但漲幅明顯低于售價，因此租金回報率不升反降。21世紀(jì)不動產(chǎn)的調(diào)查同時顯示，多達94%的樣本樓盤年出租回報率有不同幅度的下滑，且已低于3%。其中，回報率處于2%-3%之間的分布最為集中，占比達68%；另外還有26%的樣本樓盤出租回報率低于2%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，住宅租金水平的提升、回報率的增長不僅需要房地產(chǎn)市場買賣交易的繁榮，更需要實體經(jīng)濟的復(fù)蘇帶動租賃需求的釋放。

    新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。