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深圳重現一成首付 專家稱或引發斷供(2)
現象
開發商為部分買家墊“一成首付”
記者獲悉,不久前,梅林關口的樓盤“書香門第·上河坊”也推出“特別”優惠,開發商推出部分單位為買家墊付一成首付。
有不少市民向記者反映,他們的手機收到上述樓盤促銷短信,稱4萬元首付即可買到精裝修兩房。而公開信息顯示,該樓盤均價12000元/平方米,4萬首付從何而來?
據該樓盤銷售中心人員表示,該樓盤現在正在做一個“投資套餐”的優惠活動。參加“投資組合”的單位僅9000多元/平方米,還帶1500元/平方米的精裝修。4萬首付是樓層在10層以下的單位,戶型也有限制。以一套51平方米兩房為例,其總價應該在45萬元左右,這樣首付兩成也需要9萬元。銷售人員告訴記者,如果已經在該樓盤購買了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付開發商先墊付給銀行,等樓盤入伙時買家再向開發商支付已墊付的一成首付,而樓盤入伙時間為明年年底。
專家分析
房價若下跌將引發“斷供”加劇
“這是營銷時代加創新思維方式下的特色產物。”深圳美亨投資公司總經理吳茂萍表示,這對開發商、購房者都是“雙贏”的“短期促銷”。但是,信用卡無息首付的做法只是讓購房者的首付款延后兩年付,這同樣考驗購房者的實際支付壓力。如果購房者沒有足夠的實力支付這兩年的一成首付,將給銀行、購房者自身帶來直接的風險和損失。因此,購房者要慎重考慮這種貸款方式,銀行也要注意多方調查消費者的信用和支付能力。
上述地產中介高層對記者表示,招商地產等知名開發商采取這種售樓方式,是在打國家房貸政策的“擦邊球”,延長首付期限,這會鼓勵其他開發商也采取各種方式降低首付,可能引起惡性風險的加大。未來的深圳房價如果稍有波動,比如下跌10%,這些購房者就會變成“負資產”,可能會使目前深圳樓市本已十分敏感的“斷供”現象加劇。
但招商·依山郡項目經理王晨陽解釋,其實現行的政策與以前深圳樓市出現的“買一成送一成”首付不一樣,此次政策是銀行答應、經過銀行允許的。
一券商房地產分析師稱,此次一成首付現象因不是開發商墊付的,因此風險更多地積壓到了銀行身上。相對于去年,銀行的貸款業務下降明顯,為了改善業績和提前搶占市場規模,部分銀行愿意聯合開發商開展一成首付促銷。另外,從房價的未來趨勢考慮,目前深圳房價已下跌三四成,最近一段時間國家持續強調房地產穩市,估計未來深圳房價降價空間已很小,銀行可能判斷此時多放貸風險不大了。另外,從開發商角度分析,銀行信貸和銷售回款一直都是開發商的主要融資渠道,在萎靡市場之下,也是大型房企加速擴張的機會,通過快速銷售取得更多現金部署拿地和未來發展策略,也是一個重要方面。
法律風險
信用卡首付更易影響購房者信用
“一成首付明顯有規避政策嫌疑,且更容易影響購房者的信用記錄。”房地產專業律師張茂榮受訪時對此提出了憂慮。
聽完記者的情況介紹后,張茂榮表示這是深圳樓市出現的新的一成首付方式,這種操作本質上是與國家房貸政策相矛盾的。采用信用卡無息首付,實際上就是一成首付,一成信用卡套現,銀行放貸還是出了九成。
按照通常大眾的理解,“首付兩成”政策雖然沒有明確規定首付的時間期限,但其理解應該是購房者與銀行簽訂合同后,即用自有資金交付房款的兩成,而不是拖延很長一段時間。允許購房者一成首付,實際增加了其還款壓力,因為銀行發放房貸多少都是通過審核購房者收入狀況來確定的,如果購房者只能承擔月供5000元,而采取一成首付之后,購房者就要增加每月還信用卡首付的錢,這樣一來,購房者的還貸能力就被削弱了,如果遭遇變故,購房者無法及時還貸,更容易對其銀行信用造成影響。同時,銀行在房貸業務方面,就更容易形成不良資產。
市場反應
會否吸引投資客入市?
部分樓盤現在實行一成首付,且有擴大化的趨勢,部分購房者疑惑,這些優惠政策會不會吸引投資客入市,進而推高房價呢?
部分開發商表示,“書香門第·上河坊”開盤時有不少投資客來到現場,但由于當時開盤價格偏高,這部分投資客沒有出手。預計目前該樓盤所作的墊首付等促銷活動應該是針對投資性買家,先降樓價再降首付,加上特惠單位也都帶精裝修,這些都能吸引到投資客。
據銷售人員稱,此次優惠活動對象是買三套以上物業的買家,不過如果購買一套房做投資時,也可以安排,與其他已買房客戶“打包”購買。
對此,世華地產市場研究中心魯曉芳表示,現在大部分的投資客都是長期投資,他們一般都不會非常計較首付一成還是二成,看重的還是樓盤單位是否升值的前景。目前,整體經濟大勢不好,一成首付就算擴大化,對投資客入市的作用也很小。
至于對房價的影響,魯曉芳認為,由于經濟大環境影響,房價應該會平穩一段時間,一成首付現象不會引起房價回漲。(記者 盧先兵)
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